Άδικη η φορολόγηση για τα ακίνητα

- Newsroom

Σε άδικη φορολόγηση υπόκεινται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της τεράστιας διαφοράς που υπάρχει μεταξύ των αντικειμενικών και των εμπορικών τιμών.
 

Του Φώτη Κουτσαμπάρη
fkoutsamparis@makthes.gr

Ενώ οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έπεσαν κατακόρυφα τα τελευταία πέντε χρόνια (40% κατά μέσο όρο), οι αντικειμενικές διατηρούνται στα επίπεδα του 2007, δηλαδή πριν να ξεσπάσει η κρίση. Έτσι, οι ιδιοκτήτες πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, φόρο μεταβίβασης, δημοτικά τέλη και άλλους φόρους που αφορούν το ακίνητο αυξημένους, αφού υπολογίζονται στην αντικειμενική αξία που σε κάποιες περιπτώσεις είναι μέχρι 400% πάνω από την εμπορική. Η άδικη, όπως χαρακτηρίζεται, φορολόγηση, έχει προκαλέσει τις αντιδράσεις φορέων, κινήσεων πολιτών και ιδιοκτητών ακινήτων, που ζητούν αποκατάσταση με εξίσωση αντικειμενικών - εμπορικών τιμών. Το ΣτΕ, έπειτα από προσφυγή της «Δράσης» έδωσε έξι μηνών προθεσμία στην κυβέρνηση, για να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων της χώρας, την ώρα που το υπουργείο Οικονομικών έχει σε εξέλιξη μια τέτοια διαδικασία, η οποία δεν πρόκειται να ολοκληρωθεί πριν από το 2017. Η «ΜτΚ» σε συνεργασία με το Σύλλογο Μεσιτών Θεσσαλονίκης και τον γ.γ. του συλλόγου Μιχάλη Καζάνη διερεύνησε τη διαφορά αντικειμενικών - εμπορικών τιμών στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, με βάση συγκεκριμένα παραδείγματα διάθεσης ακινήτων.

ΚΑΤΕΔΑΦΙΖΟΥΝ ΚΤΙΡΙΑ!
«Λόγω της πτώσης των τιμών των ακινήτων εξαιτίας της κρίσης, η διαφορά μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών έχει μεγαλώσει σημαντικά, δημιουργώντας πολλαπλά προβλήματα στην αγορά ακινήτων. Όλη η φορολογία των ακινήτων έχει κυριολεκτικά ‘κτιστεί’ πάνω στις αντικειμενικές αξίες. Ξεκινώντας από λάθος δεδομένα, δυστυχώς ακόμα και εάν κάποια φόροι έχουν λογική να επιβάλλονται, υπολογίζονται σε λάθος δεδομένα. Ας θυμηθούμε το νέο νομοσχέδιο για τη φορολόγηση της υπεραξίας των ακινήτων. Πάγωσε η κτηματαγορά για τέσσερις μήνες, χωρίς κανένα φορολογικό όφελος για το κράτος», περιγράφει στη «ΜτΚ» ο κ. Καζάνης και εξηγεί ότι «το αποτέλεσμα είναι ένας σημαντικός κλάδος της οικονομίας να άγεται και να φέρεται από προχειρότητες, επιπολαιότητα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα της παράλογης φορολόγησης βάσει των αντικειμενικών τιμών σε ακίνητα που δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα είναι τα ακίνητο της siemems στην περιοχή του ΙΚΕΑ - COSMOS. Οι ιδιοκτήτες πρόσφατα κυριολεκτικά γκρέμισαν κτίρια επιφάνειας περίπου 25.000 τ.μ., προφανώς για μην πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, σε ακίνητο που δεν τους αποδίδει εισόδημα και σε χιλιάδες τ.μ. που εκτιμώνται από την εφορία με τιμές εκτός πραγματικότητας». Σημειώνεται ότι πολλοί ιδιοκτήτες παλαιών κτισμάτων στις περιοχές Πανόραμα και Πυλαία και επιχειρηματίες στη ΒΙΠΕΘ προβαίνουν στην κατεδάφισή τους, προκειμένου να μην καταβάλλουν τον ΕΝΦΙΑ.
Το φαινόμενο, όπως περιγράφει ο κ. Καζάνης, είναι ιδιαίτερα έντονο σε περιοχές που λόγω της κρίσης έχουν απαξιωθεί πολύ περισσότερο από τη μέση πτώση των τιμών. Σε αυτές τις περιοχές έχουν κρατηθεί οι παλιές αντικειμενικές τιμές που είχαν δημιουργηθεί, λαμβάνοντας υπόψη την υψηλή εμπορικότητα κάποιων δρόμων και τις τότε υψηλές τιμές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η οδός Μοναστηρίου, που παλιότερα ήταν ιδιαίτερα εμπορικός δρόμος. Τώρα η εμπορικότητα του δρόμου έχει μειωθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα πολλοί επαγγελματικοί χώροι να είναι είτε ξενοίκιαστοι είτε τα ενοίκια είναι ιδιαίτερα χαμηλά. Αποτέλεσμα είναι το ποσοστό των φόρων (φόρος εισοδήματος των ενοικίων και ο ΕΝΦΙΑ) πολλές φορές να φτάνει το 80% - 90% της αξίας των ενοικίων. Εάν δε υπάρχει και καθυστέρηση πληρωμής ενοικίων, τότε οι φόροι είναι περισσότεροι από τα έσοδα.
«Οι αντικειμενικές αξίες σε πολλές περιπτώσεις είναι διπλάσιες, ίσως και περισσότερο, από τις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Η μεγαλύτερη διαφορά παρουσιάζεται στα εμπορικά ακίνητα, δηλαδή γραφειακούς χώρους και καταστήματα. Για παράδειγμα, στην περιοχή της Συγγρού ένα κατάστημα έχει αντικειμενική αξία 500.000 ευρώ και η εμπορική του τιμή είναι 100.000 ευρώ και μάλιστα παραμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα απούλητο. Καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους έχουν απαξιωθεί. Ένα άλλο κατάστημα έχει αντικειμενική αξία 650.000 ευρώ και εμπορική τιμή 150.000 ευρώ, επίσης πωλείται κατάστημα προς 50.000 ευρώ όταν η αντικειμενική του αξία είναι 350.000 ευρώ και ένα άλλο πωλείται 80.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 245.000 ευρώ», όπως περιγράφει στη «ΜτΚ» ο κ. Κώστας Γεωργάκος, πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ). Ο ίδιος αναφέρει ότι «μεγάλες διαφορές επίσης παρατηρούνται σε πρώην ακριβές περιοχές, όπως το Πανόραμα. Ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία που φθάνει στο 1 εκατ. ευρώ πωλείται προς 350.000 ευρώ. Διαφορές παρατηρούνται και στην Πυλαία και στη Καλαμαριά, όπου πουλήθηκε σπίτι 150.000 ευρώ ενώ είχε αντικειμενική αξία 400.000 ευρώ. Γενικότερα, στα αστικά ακίνητα της Θεσσαλονίκης η διαφορά ξεκινάει από 20%».

ΟΙ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ ΔΙΑΦΟΡΑΣ
Οι συνέπειες από τη μεγάλη διαφορά αντικειμενικών - εμπορικών αξιών είναι πολλές και ποικίλες, σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο. Παρά το γεγονός ότι δεν ισχύει πλέον το «πόθεν έσχες» στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οποίο εξεταζόταν πάνω στις αντικειμενικές αξίες, ο κόσμος είναι επιφυλακτικός στις αγοραπωλησίες ακινήτων. «Οι αγοραστές έχουν αμφισβήτηση και αβεβαιότητα, και πιστεύουν ότι θα ελεγχθούν με τις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, αυτός που θα αγόραζε με 150.000 ευρώ το ακίνητο που έχει αντικειμενική αξία 650.000 ευρώ, θα έπρεπε να αποδείξει ότι διαθέτει το δεύτερο ποσό. Σήμερα δεν ισχύει αυτό, αλλά αναρωτιέται ο κόσμος: Μήπως η εφορία δεν πιστέψει ότι αγόρασα με 150.000 ευρώ το ακίνητο και υποθέσει ότι το πήρα 300.000 ευρώ ή περισσότερο;», εξηγεί ο κ. Γεωργάκος. Η κυριότερη συνέπεια, κατά τον ίδιο, είναι η άδικη φορολόγηση, διότι «οι φόροι υπολογίζονται στην αντικειμενική αξία, δηλαδή ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, ο ΕΝΦΙΑ, η εγγραφή στο υποθηκοφυλακείο, τα δημοτικά τέλη. Όλα υπολογίζονται σε λανθασμένη αντικειμενική αξία, με αποτέλεσμα ο πολίτης να πληρώνει κάτι που δεν αξίζει».
Ελάχιστες είναι οι περιπτώσεις που ακίνητα πωλούνται ακριβότερα από την αντικειμενική αξία: Για παράδειγμα στην Κάτω Τούμπα, διαμέρισμα 100 τ.μ. του 2005, με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ, πωλείται προς 120.000 ευρώ.
«Οι μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες στις ακριβές περιοχές πρέπει να κατέβουν τουλάχιστον 50% και να μειωθεί ο συντελεστής εμπορικότητας των επαγγελματικών ακινήτων. Άλλωστε, πολλοί δρόμοι των πόλεων έχουν μετατραπεί σε «νεκροταφεία καταστημάτων και γραφείων»», υποστηρίζει στη «ΜτΚ» ο κ. Κώστας Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.

ΑΠΟΦΑΣΗ ΣτΕ Σε έξι μήνες να εξισωθούν οι αντικειμενικές με τις εμπορικές αξίες
Προθεσμία έξι μηνών, για να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε όλη τη χώρα έδωσε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας στο υπουργείο Οικονομικών, με βάση την απόφαση που εξέδωσε πρόσφατα με αριθμό 4003/2014.
Μετά την παρέλευση του εξαμήνου, η ολομέλεια του ΣτΕ θα συνέλθει εκ νέου, προκειμένου να διαπιστώσει αν έχει συμμορφωθεί ή όχι το υπουργείο Οικονομικών και να εκδώσει οριστική απόφαση. Η ολομέλεια έκρινε ότι: «Υφίσταται παράνομη παράλειψη της διοίκησης να προβεί στην επιβαλλόμενη από το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982 έκδοση απόφασης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων της χώρας. Η παράλειψη αυτή συντελέστηκε με την πάροδο εύλογου χρόνου από την παρέλευση διετίας από την αναπροσαρμογή των τιμών του έτους 2007».
«Η παράλειψη της διοίκησης να προβεί στην επιβαλλόμενη από το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982 έκδοση απόφασης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων της χώρας θα ήταν ακυρωτέα, κατ’ αποδοχή προβαλλόμενου λόγου και μάλιστα από τον χρόνο συντέλεσης αυτής». Το ΣτΕ, όμως, εκτιμώντας τις συνθήκες της υπόθεσης και σταθμίζοντας αφενός τα έννομα συμφέροντα των πολιτών που προσέφυγαν στη δικαιοσύνη και αφετέρου το έντονο δημόσιο συμφέρον, «συνιστάμενο στην αποφυγή αιφνίδιας διαταραχής των φορολογικών εσόδων του κράτους υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες, κρίνει ότι πρέπει, αντί αναδρομικής ακυρώσεως, να αναβληθεί η έκδοση οριστικής απόφασης, προκειμένου να δοθεί η δυνατότητα στη διοίκηση να προβεί στην άνω οφειλόμενη νόμιμη ενέργεια». Ακόμη, αναφέρεται στην απόφαση ότι «κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και ιδίως από το 2011, οι τιμές των ακινήτων της χώρας μειώνονται» και επικαλούνται έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, σύμφωνα με την οποία η πτώση των τιμών των ακινήτων το δ’ τρίμηνο του 2012 έφθασε στο 27,9% και το 2013 στο 33,4%. Στο ΣτΕ προσέφυγαν 13 φορολογούμενοι, στελέχη της «Δράσης» καθώς και ο πρόεδρος του κόμματος Θόδωρος Σκυλακάκης, ζητώντας να ακυρωθεί η άρνηση της κυβέρνησης για έκδοση -ανά διετία, όπως είχε υποχρέωση από τον νόμο 1249/1982- απόφασης για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Η ΕΝΑΡΞΗ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ
Η διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών ξεκίνησε από επιτροπή με επικεφαλής τον γ.γ. Δημόσιας Περιουσίας Αβραάμ Γούναρη αλλά, με βάση τον προγραμματισμό που είχε γίνει, δεν επρόκειτο να ολοκληρωθεί πριν από τον Ιανουάριο του 2016. Το χρονοδιάγραμμα στο οποίο είχε δεσμευτεί το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει τον Ιανουάριο του 2015 να συσταθεί μια άλλη ειδική μονάδα, η οποία θα προχωρήσει στη συλλογή στοιχείων από την αγορά για την προσαρμογή των τιμών ζώνης σε επίπεδα που αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες στην αγορά ακινήτων. Τον Σεπτέμβριο του 2015 η δουλειά της ειδικής μονάδας υπολογίστηκε ότι θα ολοκληρωθεί και οι τιμές ζώνης θα αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες με βάση στοιχεία από τις αγοραπωλησίες. Τον Ιανουάριο του 2016 σχεδιάστηκε να συσταθεί μία ακόμα επιτροπή -υπηρεσία αποτίμησης- για να αρχίσει να καταγράφεται ένας δείκτης πραγματικών τιμών ακινήτων και η φορολογική διοίκηση να είναι σε θέση να διασταυρώνει πλήρως όλες τις δηλώσεις ακινήτων όλων των φορολογουμένων με την πραγματική περιουσιακή τους κατάσταση. Με το χρονοδιάγραμμα του υπουργείου υπολογίστηκε ότι τον Ιανουάριο του 2017 θα έχουν ευθυγραμμιστεί οι εμπορικές και οι αντικειμενικές αξίες.
Η απόφαση του ΣτΕ, όμως, άλλαξε τα δεδομένα και, όπως είναι εύλογο, δεν μπορεί να τηρηθεί το παραπάνω χρονοδιάγραμμα. Έτσι, σύμφωνα με πληροφορίες, οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών εισηγούνται στον υπουργό να αξιοποιηθεί ο θεσμός των υποθηκοφυλακείων και των γραφείων κτηματογράφησης για την επιτάχυνση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Σε νομοσχέδιο που δόθηκε στη δημοσιότητα προβλέπεται μεταξύ άλλων ότι η εγγραφή των αιτήσεων για την έκδοση και χορήγηση πιστοποιητικών και αντιγράφων από κάθε στοιχείο που τηρείται στο αρχείο του υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογικού γραφείου θα γίνεται πλέον ηλεκτρονικά, αυθημερόν κατά τη σειρά της υποβολής τους, σύμφωνα με την αρχή της χρονικής προτεραιότητας. Στην ηλεκτρονική πλατφόρμα που θα είναι διασυνδεδεμένη θα καταγράφονται αναλυτικά όλα τα στοιχεία συμβολαίου και βεβαίως το τίμημα της συναλλαγής. Οι υποθηκοφύλακες θα συμπληρώνουν σε ένα πεδίο της ψηφιακής πλατφόρμας το αναφερόμενο στο συμβόλαιο ποσό που έγινε η αγοροπωλησία του ακινήτου, δηλαδή την εμπορική αξία και σε δεύτερο πεδίο θα αναγράφουν την τρέχουσα αντικειμενική. Με τον τρόπο αυτό θα καταδειχθεί η απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών και θα προσδιορισθούν στη βάση συμβολαίων οι εμπορικές αξίες που θα χρησιμοποιούνται ως τιμές βάσης για τη φορολόγηση των ακινήτων.

Η ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ
Η αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, το διάστημα 1994-2007, σύμφωνα με στοιχεία του Οργανισμού Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη μεταξύ μίας ομάδας 20 ευρωπαϊκών χωρών (πρώτη ήταν η Ιρλανδία) με μέση αύξηση κατά 238,4%. Η αύξηση των τιμών σε ορισμένες περιοχές (Αθήνα - Θεσσαλονίκη) ήταν ακόμη μεγαλύτερη και κατά μέσο όρο ξεπέρασε το 300%. Κατά το ίδιο διάστημα, όπως αποδεικνύεται από δειγματοληπτική έρευνα, η άνοδος των αντικειμενικών αξιών ήταν ακόμη μεγαλύτερη, ξεπερνώντας στις περισσότερες περιπτώσεις ακόμη και το 400%. Δηλαδή, για το σύνολο της επικράτειας, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών ήταν μεγαλύτερη από την αύξηση των εμπορικών τιμών.
Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, με βάση αναλυτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει (κατά μέσο όρο) κατά 36% (ενώ η πτώση στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη είναι ακόμη μεγαλύτερη). Εντούτοις οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων παραμένουν στα επίπεδα του 2007, προκαλώντας μία σειρά ανορθόδοξων και άδικων, όπως χαρακτηρίζονται, επιβαρύνσεων σε βάρος των φορολογουμένων.
Η ανισότητα μεταξύ των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και της εμπορικής τους αξίας, όπως διαμορφώθηκε στην πορεία του χρόνου, παρουσιάζεται σε έρευνα του τμήματος μελετών του «Κινήματος Πολιτών - Έλληνες Φορολογούμενοι», η οποία δημοσιεύτηκε στην ιστοσελίδα του (www.forologoumenoi.gr). Σύμφωνα με την έρευνα: η αύξηση των τιμών των ακινήτων την περίοδο 1994-2007 υπήρξε αποτέλεσμα κυρίως τριών παραγόντων:
α) της θετικής πορείας της οικονομίας -όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσα σε ένα θετικό διεθνές περιβάλλον, β
) της πτώσης των επιτοκίων και του έντονου προσανατολισμού του τραπεζικού συστήματος προς το δανεισμό ιδιωτών (κάτι που έκανε το δανεισμό και εύκολο και σε μεγάλη ποσότητα) και
γ) της επίδρασης του διοικητικά καθοριζόμενου συστήματος αντικειμενικών αξιών, το οποίο συνέβαλε στην αυτοτροφοδότηση της αύξησης των τιμών και των προσδοκιών για περαιτέρω αύξηση.
Οι τιμές κορυφώθηκαν, τόσο στην Ελλάδα όσο και στις χώρες του ΟΟΣΑ, κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 - 2008. Στην Ελλάδα η κορύφωση των τιμών σημειώθηκε στο α’ εξάμηνο του 2008. Στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ η κορύφωση της πορείας των τιμών συνέβη μερικούς μήνες νωρίτερα. Κατά την περίοδο 2008 - 2014 οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει εντυπωσιακά. Όπως προκύπτει από το σχετικό πίνακα της Τράπεζας της Ελλάδας κατά το 2008 οι τιμές σημείωσαν αύξηση κατά 1,5%, ενώ σημείωσαν επιταχυνόμενη υποχώρηση κατά την περίοδο 2009-2014 (2009: 4,3%, 2010: 4,4%, 2011: 5,5% και 2012: 11,8%, 2013: 10,9%, ενώ και κατά το α’ εξάμηνο του 2014 η πτώση έφθασε στο 3,1%). Η πτώση των τιμών στην Ελλάδα 39,3% είναι η 2η μεγαλύτερη από τις 19 χώρες όπου οι τιμές υποχωρούν. Πρώτη σε πτώση καταγράφεται η Ιρλανδία, με συνολική πτώση 44,4%. Πλην όμως, ενώ στην περίπτωση της Ελλάδας η πτώση συνεχίζεται και κατά το 2014, στην Ιρλανδία η τάση έχει ήδη, από το β’ εξάμηνο του 2013, αναστραφεί.

Ο ΡΟΛΟΣ ΤΩΝ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ ΑΞΙΩΝ
Στις αρχές του 2013 και ενώ οι τιμές των ακινήτων κατέρρεαν, το υπουργείο Οικονομικών διέδωσε ότι θα αναπροσαρμόσει ανοδικά τις αντικειμενικές αξίες. Λόγω αντιδράσεων, ο σχεδιασμός ματαιώθηκε.
Όμως, το πρόβλημα των αντικειμενικών τιμών επανήλθε με ένταση στην επικαιρότητα λόγω του ΕΝΦΙΑ, της εξαιρετικά υψηλής φορολόγησης που αυτός επιφέρει (σε μία περίοδο που τα εισοδήματα και οι οικονομίες των Ελλήνων έχουν εξαντληθεί), αλλά και των λαθών που έγιναν.
Οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982 επί υπουργίας Μανώλη Δρεττάκη. Ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Ένας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες και ευνοούσε τη δυνατότητα «συναλλαγής» μεταξύ φορολογούμενου και του υπαλλήλου της εφορίας. Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών.
Η μελέτη του «Κινήματος Πολιτών - Έλληνες Φορολογούμενοι» εξηγεί ότι με την πάροδο του χρόνου οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων έγιναν ο βασικός προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Σε μία καλή οικονομική περίοδο, όπως γενικότερα ήταν η περίοδος 1993 - 2007, κατά την οποία συνέκλιναν πολλά θετικά στοιχεία, όπως αναφέρθηκε παραπάνω οι τιμές των ακινήτων κινήθηκαν έντονα ανοδικά. Η άνοδος των τιμών και η «επιβεβαίωση» ή η «επισημοποίηση» της ανόδου τους από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών δημιούργησαν μία κατάσταση αυτοτροφοδοτούμενων τάσεων στις τιμές των ακινήτων και μία κατάσταση «ευφορίας» στον πληθυσμό.
Σήμερα, όμως, οι τιμές των εμπορικών τιμών μειώνονται ραγδαία και φαίνεται η αναγκαιότητα της μείωσης των αντικειμενικών τιμών.

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Από 20% έως 50% η «ψαλίδα» μεταξύ των πραγματικών τιμών και των τιμών φορολόγησης
Η «ΜτΚ» σε συνεργασία με το Σύλλογο Μεσιτών Θεσσαλονίκης και τον γ.γ. του συλλόγου κ. Μιχάλη Καζάνη παρουσιάζει τη διαφορά αντικειμενικών - εμπορικών τιμών στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, με βάση συγκεκριμένα παραδείγματα διάθεσης ακινήτων.

ΠΑΝΟΡΑΜΑ
1) Μεζονέτα 370 τ.μ. στον οικισμό Μακεδονία με τιμή ζώνης 2.500 € και παλαιότητα 16 ετών (δηλαδή 2.500 * 0,70 = 1.750 € ανά τ.μ.) πωλείται προς 1.189 €/ τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (32% κάτω της τιμής ζώνης).
2) Μονοκατοικία 300 τ.μ. σε συγκρότημα στον οικισμό Μακεδονία με τιμή ζώνης 2.500 € νεόδμητη, πωλείται προς 1.300 € /τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (48% κάτω της τιμής ζώνης).
3) Μεζονέτα 300 τ.μ. στον οικισμό Μακεδονία με τιμή ζώνης 2.500 € και παλαιότητα 16 ετών (δηλαδή 2.500 * 0,70 = 1.750 € ανά τ.μ.) πωλείται προς 1.166 €/ τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (33,4% κάτω της τιμής ζώνης).
4) Διαμέρισμα 95 τ.μ. στον οικισμό Μακεδονία με τιμή ζώνης 2.500 € νεόδμητο πωλείται προς 1.368 €/ τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (45,2% κάτω της τιμής ζώνης).
5) Μεζονέτα 180 τ.μ. στον Ν.751 με τιμή ζώνης 2.500 € και παλαιότητα19 ετών (δηλαδή 2.500 * 0,70 = 1.750 € ανά τ.μ.) πωλείται προς 1.166 € /τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (33,4% κάτω της τιμής ζώνης).
6) Μεζονέτα 240 τ.μ. στον Ν.751 με τιμή ζώνης 2.500 € και παλαιότητα 32 ετών (δηλαδή 2.500 * 0,60 = 1.500 € ανά τ.μ.) πωλείται προς 875 € /τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (41,7% κάτω της τιμής ζώνης).
7) Μεζονέτα 170 τ.μ. στον Ν.751 με τιμή ζώνης 2.500 € και παλαιότητα 6 ετών (δηλαδή 2.500 * 0,90 = 2.250 € ανά τ.μ.) πωλείται προς 1.118 € /τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (50,3% κάτω της τιμής ζώνης).
8) Διαμέρισα 67 τ.μ. στο κέντρο του Πανοράματος με ζώνης 2.500 € και παλαιότητα 36 ετών (δηλαδή 2.500 * 0,60 = 1.500 € ανά τ.μ.) πωλείται προς 745 € /τ.μ. (αρχική τιμή), άγνωστη η τελική τιμή. (50,3% κάτω της τιμής ζώνης).

ΚΕΝΤΡΟ
1) Ακίνητο στην Αγίου Δημητρίου με Παπαζώλη, 5ου ορόφου, εμπρόσθιο, 102 τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 115.000 ευρώ και τιμή πώλησης 35.000 ευρώ.
2) Ακίνητο στην Π.Π. Γερμανού με Αλ. Σβώλου, 4ος όροφος, 80 τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 110.000 ευρώ και πωλείται προς 69.000 ευρώ.
3) Στην οδό Λαγκαδά, δίπλα από τις δωδεκαώροφες, ακίνητο 85 τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 75.000 ευρώ και πωλείται 25.000 ευρώ
4) Στην Π.Π. Γερμανού, ακίνητο 135 τ.μ. του 1964, έχει αντικειμενική αξία 225.000 ευρώ και πωλείται 140.000 ευρώ.
5) Στη Μητροπόλεως, ακίνητο 115 τ.μ. του 1964, με αντικειμενική αξία 225.000 ευρώ, πωλείται προς 140.000 ευρώ.
6) Στη λεωφόρο Νίκης, ακίνητο 120 τ.μ. του 1970, έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ και πωλείται 400.000 ευρώ.

ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ
1) Στην Κηφισιά, ακίνητο 170 τ.μ., σε 2ο όροφο, του 1980, έχει αντικειμενική αξία 190.000 ευρώ και πωλείται 90.000 ευρώ.
2) Στην περιοχή Βότση, διαμέρισμα 87 τ.μ., 2ου ορόφου, του 2004 έχει αντικειμενική αξία 120.000 ευρώ και εμπορική 70.000 ευρώ.

ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ
1) Στη Δελφών, ακίνητο 100 τ.μ. του 1970 έχει αντικειμενική αξία 75.000 ευρώ και πωλείται 30.000 ευρώ
2) Στην Μπότσαρη με Δελφών, ακίνητο 96 τ.μ. του 1970 έχει αντικειμενική αξία 98.000 ευρώ και πωλείται 42.000 ευρώ.
3) Στη Δελφών με Β. Όλγας, ακίνητο 55 τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 56.000 ευρώ και πωλείται 24.000 ευρώ.
4) Στην Ανδρεοπούλου με Β. Όλγας, ακίνητο 82 τ.μ. του 2000 έχει αντικειμενική αξία 127.000 ευρώ και πωλείται 98.000 ευρώ.
5) Στην Μπότσαρη, ισόγειο κατάστημα 40 τ.μ. του 1970 έχει αντικειμενική αξία 72.000 ευρώ και πωλείται 42.000 ευρώ.
Γενικότερα, στην ανατολική Θεσσαλονίκη οι αντικειμενικές αξίες κυμαίνονται στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. και οι εμπορικές από 400 έως 700 ευρώ.

ΤΟΥΜΠΑ
1) Άνω Τούμπα, ακίνητο του 1985, 80 τ.μ. με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ πωλείται 75.000 ευρώ.
2) Κάτω Τούμπα, ακίνητο 100 τ.μ. του 2005 με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ πωλείται προς 120.000 ευρώ

ΧΑΡΙΛΑΟΥ
1) Στην οδό Παπαναστασίου, στο ύψος της Οσίας Ξένης, ακίνητο 75 τ.μ. του 1974 με αντικειμενική αξία 78.000 ευρώ πωλείται 49.000 ευρώ.

ΠΕΡΑΙΑ
1) Σε καινούργια σπίτια 0-5 ετών η αντικειμενική τιμή είναι 1.050 με 1.150 ευρώ/τ.μ. και η τιμή πώλησης 700 - 800 ευρώ/τ.μ.

ΕΥΟΣΜΟΣ
1) Οι αντικειμενικές κυμαίνονται από 1.000 έως 1.100 ευρώ/τ.μ., ενώ η τιμή πώλησης από 700 έως 800 ευρώ/τ.μ.

ΚΟΡΔΕΛΙΟ
1) Οι αντικειμενικές κυμαίνονται από 1.000 έως 1.100 ευρώ/τ.μ. ενώ η τιμή πώλησης από 600 έως 700 ευρώ/τ.μ.

ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ
1) Ακίνητο αντικειμενικής αξίας 78.000 ευρώ, 102 τ.μ. ανακαινισμένο, πουλήθηκε 60.000 ευρώ.
2) Ακίνητο αντικειμενικής αξίας 98.000 ευρώ, μη ανακαινισμένο, πωλείται 40.000 ευρώ.

ΝΕΑΠΟΛΗ
1) Διαμέρισμα 50 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 29.000 ευρώ πουλήθηκε 13.000 ευρώ.
2) Διαμέρισμα στην οδό Λαγκαδά με αντικειμενική αξία 77.000 ευρώ, 90τ.μ., πουλήθηκε 53.000 ευρώ.

ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟ
1) Μεζονέτα 155 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 140.000 ευρώ πουλήθηκε 100.000 ευρώ.

---

ΑΡΘΡΟ Υπερφορολόγηση με τις αντικειμενικές αξίες

Γράφει ο Κώστας Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων

Η διαφορά μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών επιβαρύνει εξαιρετικά τους ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα σε περιοχές στο κέντρο των πόλεων και στα επαγγελματικά ακίνητα, που έχουν συντελεστή εμπορικότητας, η οποία δεν υπάρχει πια, καθώς και στις λεγόμενες ακριβές περιοχές γύρω από τις πόλεις, όπως στο Πανόραμα, όπου εκεί από πολιτικές επιλογές του παρελθόντος οι τιμές ανέβηκαν πάρα πολύ ψηλά. Εκεί οι διαφορές είναι χαώδεις.
Οι αντικειμενικές αξίες στις ακριβές περιοχές πρέπει να κατέβουν τουλάχιστον 50% και να μειωθεί ο συντελεστής εμπορικότητας των επαγγελματικών ακινήτων. Άλλωστε πολλοί δρόμοι των πόλεων έχουν μετατραπεί σε «νεκροταφεία καταστημάτων και γραφείων». Επίσης πρέπει να εξεταστούν οι αντικειμενικές σε όλες τις περιοχές κατά περίπτωση. Καλό είναι πρώτα να περιμένουμε. Την πραγματική αποτύπωση των τιμών της αγοράς θα τη δούμε από την 1η Νοεμβρίου και μετά που δημοσιεύτηκε ο νόμος 4305, ο οποίος ορίζει ότι θα λαμβάνεται υπόψη για το τεκμήριο του αγοραστή η πραγματική τιμή αγοράς, η τιμή που αναφέρεται στο συμβόλαιο, όπως αναφέρεται αυτό από το Μάιο και μετά για τον πωλητή στο φόρο υπεραξίας. Πλέον θα έχουμε συμβόλαια όπου η συμβαλλόμενη τιμή του ακινήτου θα είναι πάρα πολύ κοντά στην πραγματική τιμή της συναλλαγής, όπως αυτή θα ελέγχεται και από τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών και όχι τις ανοησίες των αντικειμενικών αξιών.
Οι αντικειμενικές αξίες παρέμειναν και θα παραμένουν για δύο λόγους: Πρώτον, για να παραμείνει η υπερφορολόγηση σε βάρος των ιδιοκτητών μέχρι το 2016-2017, όπως επιθυμεί η Κομισιόν, και δεύτερον, για να μην αναγκαστούν οι τράπεζες να κατεβάσουν τις εμπράγματες ασφάλειές τους στις πραγματικές αξίες της αγοράς, που σημαίνει κατάρρευση του τραπεζικού συστήματος. Εάν δηλαδή οι τράπεζες αναγκαστούν να προσαρμόσουν τα περιουσιακά στοιχεία τους, τα καταστήματα κ.ά. στις πραγματικές τιμές που θα πωλούνταν σήμερα και τις εμπράγματες ασφάλειες από αυτούς τους οποίους δάνεισαν στις πραγματικές αξίες, θα αδειάσουν τα ταμεία τους.

---

ΑΡΘΡΟ Ζητείται σταθερό φορολογικό καθεστώς

Γράφει ο Μιχάλης Καζάνης, γενικός γραμματέας Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης

Η διαφορά μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών έχει μεγαλώσει σημαντικά προκαλώντας πολλαπλά προβλήματα στην αγορά ακινήτων. Υποψήφιοι αγοραστές, ενώ έχουν τα χρήματα για την αγορά του ακινήτου, συνυπολογίζουν τις φορολογικές επιβαρύνσεις βάσει της υψηλής αντικειμενικής του ακινήτου και διστάζουν να προχωρήσουν σε αγορά του ακινήτου. Φοβούνται ότι η υψηλή αντικειμενική αξία του ακινήτου σε συνδυασμό με τις ατελείωτες αλλαγές του φορολογικού καθεστώτος θα τους κάνει μεθαύριο εύκολο φορολογικό στόχο. Αυτή η γενικότερη φορολογική φοβία των αγοραστών έχει μειώσει σημαντικά και τον αριθμό των συμβολαίων που γίνονται. Μειωμένες συναλλαγές στην παρούσα οικονομική συγκυρία οδηγούν σε πτώση των τιμών και κατά συνέπεια συνεχή μείωση των φόρων που μπορεί το κράτος να εισπράττει από τα ακίνητα.
Πρέπει επιτέλους να υπάρχει πέραν της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα και έξυπνο πλάνο ανάπτυξης της κτηματαγοράς. Επειδή η επένδυση στο ακίνητο έχει μακροπρόθεσμο χαρακτήρα, απαιτείται σταθερό φορολογικό καθεστώς, που δεν θα αλλάζει κάθε χρόνο. Οι φορολογικές αλλαγές πρέπει να προετοιμάζονται προσεκτικά και με μακροπρόθεσμο χαρακτήρα, χωρίς να τραυματίζουν περαιτέρω την αγορά ακινήτων. Όταν ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται βάσει των λανθασμένων αντικειμενικών τιμών, δημιουργούνται στρεβλώσεις και αδικίες. Ένα τίμιο και λογικό φορολογικό καθεστώς, που δεν «τιμωρεί» τον επενδυτή, είναι απαραίτητο για την ανάκαμψη του real estate. Η πιθανή μείωση εσόδων από τη φορολογία ακινήτων θα αντισταθμιστεί από αναπτυξιακά έσοδα (μείωση ανεργίας, πάνω από 70 επαγγέλματα ασχολούνται με την οικοδομή, εργοδοτικές εισφορές, αυξημένη φορολογία εισοδήματος επιχειρήσεων). Και δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το κράτος στην πώληση ακινήτου εκτός από το φόρο μεταβίβασης και υπεραξίας πολύ πιθανώς εισπράττει και άλλα χρήματα από τον πωλητή. Πολλοί από τους πωλητές έχουν φορολογικές υποχρεώσεις που πρέπει να τακτοποιηθούν, για να ολοκληρωθεί η πώληση. Ας φανεί το κράτος επιτέλους λίγο έξυπνο και να υπολογίσει το τεράστιο φορολογικό όφελος που θα έχει επί συνόλου, εάν αρχίσει η ανάκαμψη του real estate.

---

ΑΡΘΡΟ Στα επιμελητήρια ο υπολογισμός

Γράφει ο Κώστας Γεωργάκος, πρόεδρος Παρατηρητηρίου Ακινήτων ΕΕΘ

Οι συνέπειες από τη μεγάλη διαφορά αντικειμενικών-εμπορικών αξιών είναι πολλές και ποικίλες. Παρότι δεν ισχύει πλέον το «πόθεν έσχες» στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οποίο εξεταζόταν πάνω στις αντικειμενικές αξίες, ο κόσμος είναι επιφυλακτικός στις συναλλαγές. Επίσης επιβάλλεται μία άδικη φορολόγηση, διότι όλοι οι φόροι υπολογίζονται στην αντικειμενική αξία, δηλαδή ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, ο ΕΝΦΙΑ, η εγγραφή στο υποθηκοφυλακείο, τα δημοτικά τέλη.
Για να υπάρξει μία δυναμική ανανέωση τιμών, ώστε οι αντικειμενικές να αγγίζουν τις πραγματικές εμπορικές, πρέπει να μεταβιβαστεί στα επιμελητήρια η ευθύνη για τον καθορισμό των αντικειμενικών τιμών. Να συσταθούν επιτροπές με τη συμμετοχή μηχανικού και μεσίτη, η οποία θα καθορίζει την αντικειμενική αξία και θα εκδίδει σχετικό έγγραφο, που θα κατατίθεται στα συμβολαιογραφεία. Όπως γίνεται με την έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού σε κάθε αγοραπωλησία. Δεν πρέπει να μπούνε στη λογική μείωσης ενός ποσοστού των αντικειμενικών αξιών, για παράδειγμα 30% ή 20%. Σε κάποιες περιοχές ή σε αγροτεμάχια ενδεχομένως να μην απαιτείται μείωση, ενώ σε κάποιες άλλες να πρέπει να μειωθούν περισσότερο.