Θεσσαλονίκη - Ακίνητα: Πάνω από το ιστορικό υψηλό του 2007 τα νεόδμητα - Κερδίζουν έδαφος τα δυτικά

Ρίχνουν ταχύτητα οι αυξήσεις των τιμών οι οποίες ωστόσο έχουν ξεπεράσει το ρεκόρ του 2007 (χρονιά - ορόσημο για την αγορά) στα νεόδμητα, με το real estate της Θεσσαλονίκης να μετασχηματίζεται και να προσπαθεί να ζυγίσει τα νέα δεδομένα, ρίχνοντας ματιές και στις δυτικές συνοικίες.

Σάββατο 02 Μαΐ 2026, 09:50

Ακίνητα: Όσο μεγαλύτερη είναι η τιμή, τόσο περισσότερο κάνει για να πουληθεί

ΚΟΙΝΩΝΙΑ

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με ανάλυση του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου, Επίτιμου Προέδρου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, πρώην Ορκωτού Εκτιμητή και Επιστημονικού Συμβούλου της SOLUM Property Solutions, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές στα νεόδμητα ακίνητα έχουν ξεπεράσει το ιστορικό υψηλό του 2007 με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία για το πρώτο εξάμηνο του 2026 (στο 102,2 ο σχετικός δείκτης) ενώ πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007 βρίσκονται οι τιμές των παλαιότερων σπιτιών (ο σχετικός δείκτης βρίσκεται στο 85,8) με βάση στοιχεία που αφορούν το 2025.

Έτος	Αθήνα ΝΕ	Θεσσαλονίκη ΝΕ	Άλλες πόλεις ΝΕ	Λοιπές περιοχές ΝΕ	Αθήνα Παλαιά	Θεσσαλονίκη Παλαιά	Άλλες πόλεις Παλαιά	Λοιπές περιοχές Παλαιά
2007	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
2017	57.3	58.1	63.3	64.3	55.6	53.0	60.4	63.9
2018	59.2	58.9	63.9	65.3	57.1	53.6	60.9	64.4
2020	70.3	67.2	68.0	71.9	68.1	59.7	62.0	66.5
2021	77.9	73.3	72.4	75.9	74.4	63.8	65.3	69.4
2022	88.9	83.6	81.1	83.1	84.5	71.4	71.8	74.1
2023	96.4	88.9	85.9	87.9	91.8	76.0	76.1	78.7
2024	104.7	94.3	90.6	92.8	100.0	81.0	80.6	83.6
2025	112.9	99.5	95.2	97.5	108.6	85.8	85.0	88.4
2026 Q1	116.1	102.2	97.7	100.1

• ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
• Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
• Οι τιμές είναι ονομαστικές και δεν έχουν αποπληθωρισθεί.

Πέρα από την υπερδεκαετή κρίση των μνημονίων που πάγωσε την οικοδομή και κατά συνέπεια την προσφορά νέων κατοικιών και άλλοι παράγοντες συμβάλλουν στην εντυπωσιακή απόκλιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικίας, κύρια αιτία που πυροδοτεί εκρήξεις στις τιμές.

Η απογείωση του κατασκευαστικού κόστους, η έλλειψη εργατικών χεριών, τα επιτόκια, η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος, η πολεοδομική και νομική αβεβαιότητα που προκάλεσε η υπόθεση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους δόμησης αποτέλεσαν βασικούς παράγοντες που οι τιμές των κατοικιών έχουν κινηθεί με σαφώς ταχύτερους ρυθμούς σε σχέση με την παραγωγή νέων ακινήτων.

Xειρόφρενο στις αυξήσεις

Σε αυτό το πλαίσιο, περιορισμό της νέας προσφοράς και ενίσχυση του ενεργού αγοραστικού ενδιαφέροντος, την ώρα που ο ρυθμός ανόδου των ζητούμενων τιμών επιβραδύνεται, «βλέπει» ανάλυση του μεσιτικού γραφείου SkoReal.

Ειδικότερα, καταγράφεται πτώση 13% στις νέες καταχωρήσεις ενώ με +15% «έτρεξαν» οι ενεργές ζητήσεις (Α’ τετράμηνο).

Όπως σημειώνεται, η εικόνα δεν παραπέμπει σε γενικευμένη υποχώρηση της αγοράς. Δείχνει, αντίθετα, μια μετάβαση από την περίοδο των έντονων ανατιμήσεων σε μια πιο ώριμη και επιλεκτική φάση: Οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, αλλά με χαμηλότερη ταχύτητα, ενώ οι αγοραστές συγκρίνουν αυστηρότερα την τιμή με την τοποθεσία, την κατάσταση και το πραγματικό κόστος αξιοποίησης κάθε ακινήτου. Η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη δείχνει ότι περνά σε μια πιο ώριμη φάση. Η προσφορά, η ζήτηση και οι τιμές δεν κινούνται πλέον με τον ίδιο ρυθμό όπως τα προηγούμενα χρόνια, ενώ οι διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή γίνονται πιο έντονες.

Τα στοιχεία για τους πρώτους μήνες του 2026 δείχνουν αύξηση 7,9% στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών και 4,2% στις αντίστοιχες τιμές ενοικίασης, σε σύγκριση με το Α’ τρίμηνο του 2025. Η ανοδική πορεία συνεχίζεται, αλλά είναι πιο συγκρατημένη από την προηγούμενη χρονιά.

Στη Θεσσαλονίκη, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,2% και οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατά 5,1%. Οι αντίστοιχοι ετήσιοι ρυθμοί στο Α’ τρίμηνο του 2025 ήταν 12,5% και 13,5%, γεγονός που καταδεικνύει σαφή επιβράδυνση χωρίς αντιστροφή της τάσης. Οι ζητούμενες τιμές αποτυπώνουν τις προσδοκίες των πωλητών και των εκμισθωτών, όχι απαραίτητα τις τελικές τιμές συναλλαγής. Ωστόσο, η πορεία τους επιβεβαιώνει ότι η αγορά παραμένει σε θετικό έδαφος, με μεγαλύτερη πλέον έμφαση στη σωστή τιμολόγηση.

Τα δυτικά μπαίνουν γερά στο παιχνίδι

Την ίδια στιγμή, παρατηρείται σταδιακή μετατόπιση μέρους της ζήτησης προς τη Δυτική Θεσσαλονίκη με περιοχές όπως ο Εύοσμος, η Ευκαρπία, η Σταυρούπολη και η Πολίχνη να συγκεντρώνουν ενδιαφέρον κυρίως για μεσαίες κατοικίες και οικογενειακά διαμερίσματα.

Η περιοχή αρχίζει να λειτουργεί ως συμπληρωματικός πόλος ανάπτυξης για την αγορά κατοικίας της πόλης. Σε αντίθεση με πολλές ανατολικές περιοχές, όπου οι τιμές έχουν ήδη ενσωματώσει μεγάλο μέρος της ανόδου των τελευταίων ετών, αρκετές δυτικές συνοικίες εξακολουθούν να προσφέρουν χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό τις καθιστά πιο προσιτές για αγοραστές με συγκεκριμένο προϋπολογισμό, αλλά και πιο ενδιαφέρουσες για επενδυτές που αναζητούν καλύτερη σχέση τιμής και απόδοσης.