Πώς θα εκλείψουν οι... ιστορίες καθημερινής τρέλας στις πολυκατοικίες- Τι ζητά το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων

- Newsroom

Η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες έχει αλλάξει. Οι κανονισμοί όμως, σε πολλές περιπτώσεις, παραμένουν ίδιοι εδώ και δεκαετίες. Απλήρωτα κοινόχρηστα, έλλειψη αποθεματικού, διαφωνίες για επισκευές, ενεργειακές αναβαθμίσεις που μπλοκάρουν, Airbnb, ασφάλιση κτιρίων και ασαφείς αρμοδιότητες διαχειριστών είναι ζητήματα που συναντούν καθημερινά τα γραφεία κοινοχρήστων. Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης ανοίγει μια σημαντική συζήτηση για ένα πιο σύγχρονο, σαφές και λειτουργικό πλαίσιο στις πολυκατοικίες.

Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων χαρακτηρίζει ιστορική τη μεταρρύθμιση του νομοθετικού πλαισίου που αφορά πάνω από 2 εκατομμύρια νοικοκυριά και δηλώνει την πρόθεσή του να συμβάλει ουσιαστικά στον δημόσιο διάλογο για το υπό κατάρτιση νομοσχέδιο, καθώς είναι  κρίσιμο η εμπειρία της καθημερινής διαχείρισης να ακουστεί θεσμικά, ώστε οι λύσεις που θα δοθούν να είναι εφαρμόσιμες στην πραγματική ζωή των πολυκατοικιών.

Όπως αναφέρεται σε σχετική ανακοίνωση «η σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση αποτελεί μία ιστορική ευκαιρία για τη διαμόρφωση ενός σύγχρονου, λειτουργικού και εφαρμόσιμου θεσμικού πλαισίου, προσαρμοσμένου στις απαιτήσεις της σύγχρονης εποχής».

Το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο βασίζεται στον Ν.3741/1929, ο οποίος θεσμοθετήθηκε πριν από σχεδόν έναν αιώνα και δεν επαρκεί πλέον για να καλύψει τις σύγχρονες ανάγκες. Σήμερα, η πλειονότητα των ανθρώπων στην Ελλάδα ζει σε πολυκατοικίες. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, σε όλη την επικράτεια υπάρχουν 2,2 εκατομμύρια κατοικίες εντός 218.150 πολυκατοικιών (κτιρίων με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα το καθένα). Όπως είναι αναμενόμενο, οι μισές πολυκατοικίες βρίσκονται συγκεντρωμένες στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, το 50%-60% των οποίων έχει αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία.

Τα μέλη του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων εξυπηρετούν συνολικά 150.000 πολυκατοικίες και πάνω από 1.000.000 οικογένειες σε όλη την Ελλάδα.

Η πραγματική ζωή των πολυκατοικιών

«Μέσα από την καθημερινή επαφή με ιδιοκτήτες, ενοίκους και διαχειριστές πολυκατοικιών, γνωρίζουμε όσο κανένας άλλος τα πρακτικά προβλήματα που δημιουργεί η συμβίωση κάτω από την ίδια στέγη» αναφέρει το σωματείο, παραθέτοντας κάποια από τα παραδείγματα καθημερινής... τρέλας που καλούνται τα Γραφεία Κοινοχρήστων να διαχειριστούν. 

1. Απαρχαιωμένοι κανονισμοί πολυκατοικιών

Παράδειγμα: Μία πολυκατοικία έχει κανονισμό του 1975 που δεν προβλέπει θυροτηλεόραση, κάμερες ασφαλείας, φυσικό αέριο, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων ή βραχυχρόνια μίσθωση.

Σήμερα, για να αλλάξει ο κανονισμός μπορεί να απαιτούνται πολύ υψηλές πλειοψηφίες ή ομοφωνία. Έτσι, η πολυκατοικία μένει μπλοκαρισμένη σε κανόνες άλλης εποχής.

2. Απλήρωτα κοινόχρηστα

Παράδειγμα: Σε μια πολυκατοικία 20 διαμερισμάτων, 3 ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν κοινόχρηστα για μήνες. Οι υπόλοιποι καλούνται να καλύψουν πετρέλαιο, καθαριότητα, ασανσέρ, ρεύμα και συντηρήσεις. Ο διαχειριστής πιέζεται, οι συνεπείς πληρώνουν παραπάνω και η πολυκατοικία οδηγείται σε ένταση.

«Το νέο πλαίσιο φαίνεται ότι θα προβλέπει ειδική και ταχύτερη διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων, ακόμα και με διαταγή πληρωμής» επισημαίνει το Σωματείο.

3. Έλλειψη αποθεματικού

Παράδειγμα: Χαλάει ξαφνικά το ασανσέρ ή χρειάζεται επισκευή η ταράτσα. Δεν υπάρχει αποθεματικό και αρχίζει η γνωστή συζήτηση: «δεν έχω τώρα», «να το αφήσουμε», «ας πληρώσουν οι άλλοι». Το αποτέλεσμα είναι καθυστέρηση, μεγαλύτερη ζημιά και περισσότερη ένταση. Το νέο πλαίσιο προβλέπει υποχρεωτικό αποθεματικό.

4. Αναγκαίες επισκευές που μπλοκάρουν λόγω διαφωνιών

Παράδειγμα: Η πρόσοψη έχει σοβάδες που πέφτουν ή η ταράτσα έχει υγρασία. Κάποιοι συμφωνούν να γίνει επισκευή, κάποιοι διαφωνούν ή δεν εμφανίζονται στη συνέλευση. Το έργο δεν προχωρά, παρότι υπάρχει κίνδυνος για το κτίριο και τους περαστικούς. Το Υπουργείο εξετάζει μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για επισκευές, συντήρηση και ενεργειακές αναβαθμίσεις, ώστε να μη μπλοκάρουν αναγκαίες παρεμβάσεις.

5. Ενεργειακή αναβάθμιση πολυκατοικιών

Παράδειγμα: Η πολυκατοικία χρειάζεται ενεργειακή αναβάθμιση, όπως θερμομόνωση, αντλία θερμότητας, φωτοβολταϊκά ή φορτιστή ηλεκτρικού αυτοκινήτου. Κάποιοι ιδιοκτήτες συμφωνούν, κάποιοι διαφωνούν και το έργο σταματά. Έτσι χάνονται προγράμματα που με μειωμένο κόστος αυξάνουν την εξοικονόμηση ενέργειας και τελικά την αξία του ακινήτου.

6. Βραχυχρόνια μίσθωση / Airbnb

Παράδειγμα: Σε μια οικογενειακή πολυκατοικία λειτουργούν 2-3 διαμερίσματα με βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb). Υπάρχει συνεχής είσοδος αγνώστων, θόρυβος, φθορές σε κοινόχρηστους χώρους και ένταση με τους μόνιμους κατοίκους. Ο παλιός κανονισμός δεν προβλέπει τίποτα, γιατί όταν γράφτηκε δεν υπήρχε καν αυτή η μορφή μίσθωσης. Το Υπουργείο αναφέρει ως ξεχωριστό άξονα τη ρύθμιση ζητημάτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, επειδή αποτελεί συχνή αιτία προστριβών μεταξύ συνιδιοκτητών.

7. Ρόλος και ευθύνες διαχειριστή

Παράδειγμα: Ο διαχειριστής καλείται να εισπράξει κοινόχρηστα, να συντονίσει συνεργεία, να κρατήσει βιβλία, να αντιμετωπίσει διαφωνίες και να απαντά σε ενοίκους και ιδιοκτήτες, χωρίς πάντα να υπάρχει σαφές πλαίσιο για το τι μπορεί και τι υποχρεούται να κάνει. Το Υπουργείο αναφέρει ότι θα υπάρξουν σαφέστεροι κανόνες για καθήκοντα, νομιμοποίηση και υποχρεώσεις διαχειριστών.

8. Ασφάλιση πολυκατοικίας

Παράδειγμα: Σπάει σωλήνας, ξεσπά φωτιά σε κοινόχρηστο χώρο ή προκύπτει ζημιά από φυσικό φαινόμενο. Αν η πολυκατοικία δεν είναι ασφαλισμένη, αρχίζει η αναζήτηση ευθυνών και χρημάτων. Με την υποχρεωτική ασφάλιση, η πολυκατοικία προστατεύεται καλύτερα.

9. Διαχωρισμός ή συνένωση διαμερισμάτων

Παράδειγμα: Ένα μεγάλο οροφοδιαμέρισμα μένει αναξιοποίητο γιατί δεν μπορεί εύκολα να χωριστεί σε δύο μικρότερα. Ή δύο μικρά διαμερίσματα δεν μπορούν να ενωθούν για να καλύψουν τις ανάγκες μιας οικογένειας. Το νέο πλαίσιο φαίνεται ότι εξετάζει δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμα κι αν υπάρχουν περιορισμοί σε παλιούς κανονισμούς.

10. Ταχύτερη επίλυση διαφορών

Παράδειγμα: Δύο συνιδιοκτήτες διαφωνούν για κοινόχρηστο χώρο, δικαίωμα χρήσης, ποσοστά ή διανομή ακινήτου. Η υπόθεση μπορεί να κρατήσει χρόνια στα δικαστήρια. Το νέο πλαίσιο στοχεύει στην επιτάχυνση τέτοιων διαφορών και στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.

Με αίσθημα ευθύνης απέναντι στον θεσμικό του ρόλο, το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων έχει ήδη αποστείλει επιστολή προς τον Υπουργό Δικαιοσύνης κ. Γιώργο Φλωρίδη, δηλώνοντας την πρόθεσή του να συμβάλει ουσιαστικά στον δημόσιο διάλογο, με τεκμηριωμένες προτάσεις που βασίζονται στην καθημερινή εμπειρία της αγοράς.

«Εμείς θα κληθούμε να εφαρμόσουμε το νέο θεσμικό πλαίσιο»

«Επειδή τα Γραφεία Διαχείρισης Κοινοχρήστων είναι αυτά που θα κληθούν να εφαρμόσουν στην πράξη τον νέο νόμο, θεωρούμε σημαντικό να καταθέσουμε τις προτάσεις μας εκ των προτέρων, για να συμπεριληφθούν στο υπό κατάρτιση νομοσχέδιο. Θεωρούμε ότι η μεταρρύθμιση θα πρέπει να στηριχθεί σε βασικούς άξονες, όπως:

•  Ο εκσυγχρονισμός της λειτουργίας των πολυκατοικιών,

•  Η σαφήνεια και η λογοδοσία στη διαχείριση,

•  Η αξιοποίηση των ψηφιακών τεχνολογιών στις συνελεύσεις και στη λήψη αποφάσεων,

•  Η αποτελεσματική αντιμετώπιση των οικονομικών υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών,

•  Η πρόληψη διαφορών μεταξύ ενοίκων, ιδιοκτητών και διαχειριστών,

•  Η ενίσχυση της ασφάλειας και της σωστής συντήρησης των κτιρίων,

•  Η διευκόλυνση ενεργειακών και τεχνολογικών αναβαθμίσεων,

•  Η δημιουργία ενός απλού, σαφούς και εφαρμόσιμου θεσμικού πλαισίου.

Η θέση μας είναι σαφής. Ο νέος νόμος δεν πρέπει να λειτουργήσει μόνο ως μηχανισμός επίλυσης προβλημάτων, αλλά κυρίως ως εργαλείο πρόληψης. Η επιτυχία της μεταρρύθμισης θα κριθεί από το κατά πόσο το νέο πλαίσιο περιορίζει τις ασάφειες, ενισχύει τη διαφάνεια, αποτρέπει συγκρούσεις και παρέχει ξεκάθαρους κανόνες για την εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών.

Ευελπιστούμε ότι μέσα από τον θεσμικό διάλογο με όλους τους εμπλεκόμενους εταίρους θα διαμορφωθεί ένα σύγχρονο νομοθετικό πλαίσιο που ενισχύει την εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών, διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων, ξεκαθαρίζει τις ευθύνες διαχειριστών, ιδιοκτητών και ενοικιαστών, προβλέπει αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση των οφειλών και εν τέλει υπηρετεί τους πολίτες και ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της ελληνικής κοινωνίας».