Θεσσαλονίκη: Ανεβασμένο ως και 128% το χρηματιστήριο γης - Τιμές οικοπέδων και ποσοστά αντιπαροχής (πίνακες)

Ανοδική τροχιά διαγράφουν οι μετοχές του χρηματιστηρίου γης στη Θεσσαλονίκης με τα ελάχιστα διαθέσιμα οικόπεδα στο κέντρα να αγγίζουν τα 2.500 – 3.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (αυξήσεις ως και 128% από το 2016), με την Ανατολική Θεσσαλονίκη να ακολουθεί με 2.100 – 2.700 ευρώ το τ.μ. (πάνω ως και 125% σε σχέση με 10 χρόνια πριν).

Παρασκευή 26 Μαΐ 2023, 07:00

Θεσσαλονίκη: Η γη είναι παντοτινή - Οι τιμές στα οικόπεδα και τα ποσοστά της αντιπαροχής

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Η Δυτική Θεσσαλονίκη παρά την οικιστική άνθηση των τελευταίων χρόνων παραμένει προσιτή με τα οικόπεδα στη δυτική είσοδο να προσεγγίζουν τα 380 – 600 ευρώ το τ.μ.

Tην ίδια στιγμή, η αντιπαροχή διατηρεί την ξεχωριστή της θέση στην κτηματαγορά χωρίς ωστόσο τη λάμψη του παρελθόντος ενώ η Θεσσαλονίκη χωρίζεται σε τέσσερις ζώνες ανάπτυξης με την ανατολική πλευρά της πόλης να αναδεικνύεται στον πλέον καυτό επενδυτικό προορισμό για οικιστικές αναπτύξεις.

«Πολυτάραχη πορεία»

«Η αγορά γης στη Θεσσαλονίκη έχει διανύσει μια πολυτάραχη πορεία την τελευταία δεκαετία. Από την περίοδο της σταδιακής συμπίεσης των αξιών (2016–2018) μετά την πολυετή οικονομική κρίση, πέρασε στην ισχυρή ανάκαμψη (2019–2021) και κατέληξε σε μια φάση έντονης κεφαλαιακής ανατίμησης (2022–2026), τροφοδοτούμενη από την έλλειψη διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, την τουριστική ανάπτυξη, τα έργα υποδομής (π.χ. Μετρό Θεσσαλονίκης, FlyOver) και τις θεσμικές επενδύσεις», σημειώνει στο emakedonia.gr ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.

Στον πίνακα που ακολουθεί αποτυπώνεται καθαρά η πορεία των τιμών των οικοπέδων στη Θεσσαλονίκη τα τελευταία δέκα χρόνια:

Ζώνη / Περιοχή	Μέση Τιμή 2016 (€/τ.μ.)	Μέση Τιμή 2021 (€/τ.μ.)	Μέση Τιμή 2026 (€/τ.μ.)
Ιστορικό Κέντρο & Παραλία	1.100 - 1.400	1.600 - 2.000	2.500 - 3.200
Ανατολική Θεσσαλονίκη (Καλαμαριά)	900 - 1.200	1.300 - 1.700	2.100 - 2.700
Κεντρική Τούμπα & Χαριλάου	650 - 850	900 - 1.200	1.500 - 1.900
Δυτική Θεσσαλονίκη (Εύοσμος, Αμπελόκηποι)	350 - 500	500 - 700	950 - 1.350
Περιφερειακή Ζώνη (Θέρμη, Πανόραμα)	400 - 650	600 - 900	1.200 - 1.600
Δυτική Είσοδος & Logistics (Σίνδος - Ωραιόκαστρο)	120 - 220	180 - 300	380 - 600

«Βασικό εργαλείο ανάπτυξης η αντιπαροχή που εξορθολογίζεται»

«Η αντιπαροχή παραμένει το βασικότερο εργαλείο ανάπτυξης και αξιοποίησης οικοπέδων στην ελληνική αγορά ακινήτων. Στη Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αντιπαροχής επηρεάζονται άμεσα από την περιοχή, τον συντελεστή δόμησης και την εμπορικότητα του σημείου. Ενώ τα προηγούμενα χρόνια τα ποσοστά κινούνταν σε πιο υψηλά επίπεδα για τους οικοπεδούχους, σήμερα η κατακόρυφη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους (υλικά και εργατικά) έχει οδηγήσει σε μια εξορθολογισμένη αναπροσαρμογή τους. Οι κατασκευαστές αναζητούν πλέον συμφωνίες που εξασφαλίζουν τη βιωσιμότητα του έργου, ενώ οι οικοπεδούχοι εστιάζουν στην αξιοπιστία του συνεργάτη και στην τελική υπεραξία των ακινήτων που θα λάβουν», επισημαίνει.

Σε Δυτική Θεσσαλονίκη, Τούμπα και Χαριλάου παρατηρούνται τα υψηλότερα ποσοστά αντιπαροχής.

Ακολουθεί πίνακας με την εξέλιξη των ποσοστών αντιπαροχής ανά περιοχή της Θεσσαλονίκης

Ζώνη / Περιοχή	Ποσοστό Αντιπαροχής (2016)	Ποσοστό Αντιπαροχής (2026)
Ιστορικό Κέντρο & Παραλία	30% - 35%	25% - 28%
Ανατολική Θεσσαλονίκη (Καλαμαριά)	33% - 38%	28% - 32%
Κεντρική Τούμπα & Χαριλάου	35% - 40%	30% - 35%
Δυτική Θεσσαλονίκη (Εύοσμος, Αμπελόκηποι)	40% - 45%	35% - 40%
Περιφερειακή Ζώνη (Θέρμη, Πανόραμα)	35% - 40%	30% - 35%
Δυτική Είσοδος & Logistics (Σίνδος - Ωραιόκαστρο)	N/A (Επαγ. Γη)	N/A (Επαγ. Γη)

Οι τέσσερις αναπτυξιακοί πόλοι

Στη σημερινή αγορά της Θεσσαλονίκης, η επενδυτική δραστηριότητα σε οικόπεδα και αναπτύξεις ακινήτων επικεντρώνεται σε μια σειρά από νέα και εν εξελίξει mega-projects που αναδιαμορφώνουν τον πολεοδομικό χάρτη της πόλης. Στη Δυτική Είσοδο ξεχωρίζει το μεγαλεπήβολο project ανάπλασης του ιστορικού εργοστασίου ΦΙΞ συνολικού προϋπολογισμού 250 εκατομμυρίων ευρώ για τη δημιουργία συγκροτήματος μικτών χρήσεων, καθώς και το επιχειρηματικό πάρκο HUB26 από τη Dimand, το οποίο αποτελεί το πρώτο βιοκλιματικό πάρκο γραφείων μεγάλης κλίμακας στην περιοχή.

Παράλληλα, στην Ανατολική Θεσσαλονίκη και την περιοχή της Περαίας προχωρούν οι εργασίες υποδομής για το τεχνολογικό πάρκο 4ης γενιάς Thess INTEC σε έκταση 760 στρεμμάτων, το οποίο προσέλκυσε ήδη το ενδιαφέρον διεθνών ομίλων τεχνολογίας και R&D.

Επιπλέον, στη Δυτική Θεσσαλονίκη (όπως στους Αμπελόκηπους και τον Εύοσμο) υλοποιούνται νέα οικιστικά προγράμματα ανάπτυξης πράσινων κατοικιών ύψους δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ από εγχώριες και ξένες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, ενώ η λειτουργία της βασικής γραμμής του Μετρό και οι εργασίες στην περιφερειακή οδό (FlyOver) έχουν στρέψει το ενδιαφέρον των επενδυτών σε οικόπεδα πέριξ των νέων σταθμών και των κόμβων προσβασιμότητας.

Oι μεγαλύτερες επενδύσεις σε οικόπεδα για οικιστικά ακίνητα επικεντρώνονται σε τέσσερις βασικούς πόλους, ανάλογα με το προφίλ της ανάπτυξης. Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη και τα προάστια, ειδικότερα στη Θέρμη, την Πυλαία και τις περιοχές επέκτασης, εντοπίζεται το απόλυτο hotspot για νέες οικιστικές αναπτύξεις, καθώς οι κατασκευαστικοί όμιλοι επενδύουν σε υπερσύγχρονα συγκροτήματα αυτόνομων κατοικιών και πολυτελών διαμερισμάτων χαμηλής δόμησης με πράσινες προδιαγραφές.

Στο παραλιακό μέτωπο της Καλαμαριάς, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Κρήνης και της Αρετσούς, καταγράφονται οι υψηλότερες επενδύσεις ανά τετραγωνικό μέτρο για premium οικιστικά projects, όπου η έλλειψη ελεύθερης γης και η εγγύτητα στο Μετρό στρέφουν τους developers σε επιλεγμένα γωνιακά οικόπεδα και συμφωνίες αντιπαροχής υψηλών προδιαγραφών.

Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, και πιο συγκεκριμένα στον Εύοσμο, τη Νέα Πολιτεία και τη Σταυρούπολη, υλοποιούνται οι μεγαλύτερες επενδύσεις σε όγκο οικιστικών αναπτύξεων που απευθύνονται στη μεσαία τάξη, εκμεταλλευόμενες τις πιο προσιτές τιμές εισόδου της γης για τη δημιουργία σύγχρονων πολυκατοικιών.

Τέλος, μέσα στον πυκνοδομημένο αστικό ιστό και γύρω από τη ζώνη επιρροής του Μετρό σε περιοχές όπως η Τούμπα, το Χαριλάου και το Φάληρο, το επενδυτικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται στην απόκτηση μικρών οικοπέδων ή παλαιών κτισμάτων προς κατεδάφιση με σκοπό την ανέγερση ευέλικτων διαμερισμάτων υψηλής ζήτησης για μίσθωση.