Θεσσαλονίκη: Ένα εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα δόμησης με μεταφορά συντελεστή δόμησης - ΄Όλες οι περιοχές

Σε 55 περιοχές της Θεσσαλονίκης δημιουργούνται ζώνες Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), με βάση τη μελέτη για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή που έδωσε σε διαβούλευση το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Αυτό δίνει τη δυνατότητα για επιπλέον δόμησης άνω του ενός εκατομμυρίου τετραγωνικών μέτρων. 

Ειδικότερα, στο σύνολο των περιοχών της Θεσσαλονίκης που μελετήθηκαν η επιπλέον δόμηση ανέρχεται σε 1.193.440,76 τ.μ. και η αναμενόμενη δημιουργία νέων οικοδομών εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση του πληθυσμού 9.019 ατόμων. Η περιοχή με τη μεγαλύτερη δυνατότητα αύξησης δόμησης είναι η Πυλαία, με δυνατότητα επιπλέον δόμησης 422.781 τ.μ., εφόσον ισχύσει η αύξηση του συντελεστή, λόγω μεταφοράς. 

Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχές

Οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δίνονται προς αποζημίωση του ιδιοκτήτη ορισμένου» ακινήτου λόγω ρυμοτομική απαλλοτρίωσης του, ή εξαιτίας των περιορισμών που υφίσταται το ακίνητο αυτό χάριν του δημοσίου συμφέροντος, σε περιπτώσεις προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος.

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή αποτελούν προϋπόθεση για την εφαρμογή του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Μετά τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) που τέθηκε σε διαβούλευση θα πρέπει να εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα και στη συνέχεια οι ιδιοκτήτες τίτλων θα μπορούν να τους αξιοποιήσουν, χτίζοντας καθ' υπέρβαση του ισχύοντα συντελεστή στη Ζώνη Υποδοχής .

Όπως αναφέρεται στη μελέτη, η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) αποτελεί εργαλείο πολεοδομικής διαχείρισης που στοχεύει στην εξισορρόπηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και της αστικής ανάπτυξης, με θεσμοθέτηση σε πολλές χώρες και είναι γνωστός εδώ και δεκαετίες στη Γαλλία και στις ΗΠΑ, οι οποίες αποτέλεσαν το πρότυπο για την εισαγωγή του θεσμού στην Ελλάδα. Ο θεσμός, ο οποίος εντοπίζεται και στη Βραζιλία και την Ινδία, δεν απαντάται σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες σε συχνή βάση, όπως στις ΗΠΑ, αλλά ορισμένα θετικά παραδείγματα ΜΣΔ είναι διακριτά σε χώρες όπως η Γαλλία, η Κύπρος, η Ολλανδία, και η Ιταλία. Ταυτόχρονα, παρατηρούνται μορφές πολεοδομικών καθεστώτων που προσομοιάζουν στην ΜΣΔ ή αποσκοπούν να εξυπηρετήσουν τους ίδιους σκοπούς με αυτή στην Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο. 

Σε ποιες περιοχές προτείνονται αλλαγές

Στη περίπτωση της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης, ως περιοχή εφαρμογής της ειδικής πολεοδομικής μελέτης για τον καθορισμό ΖΥΣ ορίζεται το σύνολο των περιοχών με εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια και των οικισμών προς πολεοδόμηση περιοχών των ΔΕ Ευκαρπίας, Σταυρουπόλεως, Πολίχνης, Αμπελοκήπων, Μενεμένης, Νεαπόλεως, Συκεών, Πευκών, Αγίου Παύλου, Πανοράματος, Πυλαίας, Χορτιάτη, Θεσσαλονίκης και Καλαμαριάς.

Δήμος Θεσσαλονίκης: 6 περιοχές (070101-01 έως -06). Οι πολεοδομικές περιοχές 070101-01, -02, -03, -04, -06 έχουν προσαύξηση Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) 0,2 και κατανέμονται στα κεντρικά και παραλιακά οικοδομικά τετράγωνα της ΔΕ Θεσσαλονίκης, ενώ η 070101-05: Έχει υψηλότερη προσαύξηση ΣΔ 0,4 και ανήκει στην ίδια πολεοδομική ενότητα του κέντρου.

01. Στη Ζώνη 070101-01 (μεταξύ Παλαιού Σιδηροδρομικού Σταθμού και Γιαννιτσών) ο υφιστάμενος συντελεστής είναι 2,4 συγκριτικά χαμηλότερο σε σχέση με άλλες περιοχές της ΔΕ (έως και 3,6 και 4,2). Eντός της διευρυμένης ζώνης, ο ΣΔ μπορεί να αυξηθεί έως και 2,6.

02. Στη Ζώνη 070101-02 κατά μήκος του βασικού οδικού άξονα «Παλαιού Σταθμού» ο ισχύον συντελεστή είναι χαμηλός (0,8). Με τη μεταφορά ο ΣΔ μπορεί να αυξηθεί έως και 1.

03. Στη Ζώνη 070101-03 (μεταξύ δύο βασικών οδικών αξόνων εισόδου στην πόλη της Θεσσαλονίκης από τη δυτική πλευρά και δη μεταξύ της οδού παλαιού σιδηροδρομικού Σταθμού και της οδού 26ης Οκτωβρίου) ο ΣΔ είναι 2,4 και μπορεί να αυξηθεί έως και 2,6.

04. Στη Ζώνη 070101-04 (κατά μήκος του βασικού οδικού άξονα «Παλαιού

Σταθμού», την διαπερνά και η οδός «26ης Οκτωβρίου») ισχύει ο συγκριτικάς χαμηλός ΣΔ (0,8) και μπορεί να αυξηθεί έως και 1.

05. Στη Ζώνη 070101-05 (στην ανατολική είσοδο της πόλης της Θεσσαλονίκης κατά μήκος

της οδού K. Καραμανλή και σε εγγύτητα με την ΕΟ Θεσσαλονίκης-Μουδανίων) ο ΣΔ

μπορεί να αυξηθεί από 0,8 στο 1,2.

06. τη Ζώνη 070101-06, εκατέρωθεν βασικού οδικού άξονα της δυτικής εισόδου, δηλαδή της οδού 26ης Οκτωβρίου, για τις ΖΥΣ που θα καθοριστούν εντός της διευρυμένης ζώνης, ο ΣΔ μπορεί να αυξηθεί από 2,4 στο 2,6.

Στους υπόλοιπους δήμους οι Ζώνες Υποδοχής Δόμησης Χωροθετούνται στις εξής περιοχές:

Δήμος Καλαμαριάς: 5 περιοχές (070700-01 και 070700-02 με προσαύξηση κατά 0,4, 070700-03 έως-05 με προσαύξηση κατά 0,2)

Δήμος Αμπελόκηπων Μενεμένης: 12 περιοχές (στους Αμπελοκήπους η περιοχή 070201-01 με προσαύξηση 0,2, και στη Μενεμένη οι 070202-01 έως -03 κατά 0,4, η 070202-04 με προσαύξηση 0,4, οι 070202-05, -06, -09, -10, -11 με προσαύξηση 0,23 και οι 070202-07 και -08 με προσαύξηση 0,3)

Δήμος Νέαπολης Συκεών: 3 περιοχές (071001-01 στις Συκιές και 071003-01 στη Νεάπολη με προσαύξηση συντελεστή έως 0,4, και 071004-01 στα Πεύκα με προσαύξηση 0,2)

Δήμος Παύλου Μελά: 16 περιοχές (στη Σταυρούπολη 071101-01 έως -03 με προσαύξηση συντελεστή έως 0,2, στην Ευκαρπία οι 071102-01, -02 και 04 με προσαύξηση 0,4, οι 071102-03,-05 και -06 με προσαύξηση έως 0,2, στην Πολίχνη οι 071103-01, -02, -04 με προσαύξηση έως 0,4 και οι 071103-03, -05,-06, -07 με προσαύξηση 0,2)

Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη: 071201-01 στην Πυλαία με προσαύξηση έως 0,2, μεταξύ Πυλαίας και Πανοράματος στις περιοχές 071202-01 και -02 με προσαύξηση έως 0,4, στις περιοχές 071202-04 έως -09 (Τεχνόπολη) με προσαύξηση 0,2 και στην περιοχή 071202-03 με προσαύξηση 0,3, και στις περιοχές 071203-01 (Εξοχή), 071203-02 (Χορτιάτης) και 071203-03 (Φίλυρο) με προσαύξηση από 0,1 έως 0,3)

Οι αλλαγές στους συντελεστές και τα επιπλέον τετραγωνικά

Με βάση τις προτάσεις της μελέτης, στις διευρυμένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή ο συντελεστής δόμησης μπορεί να αυξηθεί ως εξής:

Θεσσαλονίκη: Ο ισχύον συντελεστής στις περιοχές που προτείνεται να δημιουργηθούν ΖΥΣ είναι από 0,8 έως 2,4 και προτείνεται να αυξηθεί σε ένα εύρος από 0,95 έως 2,6. Αυτό θα έδινε τη δυνατότητα επιπλέον δόμησης 118.450 τ.μ.

Καλαμαριά: Ο σημερινός συντελεστές στις προτεινόμενες περιοχές ΖΥΣ είναι από 0,6 έως 0,8 και προτείνεται να φτάσει από 0,9 έως 1,23, κάτι που θα επιτρέψει την επιπλέον δόμηση 28.763 τ.μ. 

Πυλαία: Σήμερα ο συντελεστής δόμησης κυμαίνεται από 0,4 έως 1,3, ανάλογα με τις περιοχές. Στις περιοχές με χαμηλό συντελεστή προτείνεται να φτάσει το 0,5-0,7 και στις περιοχές με υψηλό το 1,6. Έτσι θα προκύψει δυνατότητα επιπλέον δόσης 422.781 τ.μ.

Πανόραμα: Ο ισχύον συντελεστής είναι 0,4 και προτείνεται να φτάσει 0,57-0,63, δίνοντας τη δυνατότητα δόμησης 2.183 τ.μ. επιπλέον.

Χορτιάτης: Σήμερα ο συντελεστής δόμησης είναι 0,4 στο Φίλυρο και 0,8 σε Χορτιάτη και Εξοχή. Προτείνεται να αυξηθσι σε 0,6, 0,9 και 1,1 αντίστοιχα, επιτρέποντας την επιπλέον δόμηση 29.763 τμ

Αμπελόκηποι: Από 2,4 σήμερα ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί σε 2,5 και 2,7. Η επιπλέον δόμηση εκτιμάται σε 6.074 τετραγωνικά μέτρα

Μενεμένη: Από 0,68 που είναι ο ελάχιστος συντελεστής προτείνεται να φτάσει το 1 και από 1,7 ο μέγιστος προτείνεται να διαμορφωθεί σε 2,05. Η επιπλέον δόμηση που θα προκύψει υπολογίζεται σε 242.923 τ.μ.

Σταυρούπολη: Από 0,8 ο συντελεστής προτείνεται να φτάσει έως 1,1. Η επιπλέον δόμηση θα φτάσει τα 14.164 τ.μ.

Πολίχνη: Από 0,4 ο ελάχιστος προτείνεται να φτάσει 0,5-0,7 και από 1,2 ο μέγιστος να φτάσει 1,4 με την προσαύξηση. Η επιπλέον δόμηση μπορεί να φτάσει δυνητικά τα 148.203 τ.μ.

Ευκαρπία: Από 0,6 ο ελάχιστος προτείνεται να αυξηθεί στο 0,9 κατά μέγιστο, από 1,2 ο μεγαλύτερος προτείνεται να φτάσει από 0,9 έως 1,4. Κάτι τέτοιο θα έδινε τη δυνατότητα επιπλέον δόμησης 173.696 τ.μ 

Νεάπολη: Από 1,8 ο συντελεστής μπορεί δυνητικά να φτάσει στο 2,23, κάτι που θα επέτρεπε επιπλέον δόμηση 3.750 τ.μ.

Συκιές: Ο ισχύων συντελεστής είναι 1,2 και προτείνεται να φτάσει 1,67, με την προβλεπόμενη αύξηση δόμησης να φτάσει στα 3.734 τ.μ.

Πεύκα: Ο ισχύς συντελεστής είναι 0,6 και προτείνεται να φτάσει 0,75-0,85, με προβλεπόμενη αύξηση δόμησης 4.834 τ.μ.

Πληθυσμιακή αύξηση

Η επιπλέον δόμηση που προκύπτει από τις διευρυμένες ΖΥΣ «μεταφράζεται» σε εκτίμηση για επιπλέον πληθυσμιακή αύξηση:

Στην ΔΕ Ευκαρπίας 988 κατοίκων.

Στη ΔΕ Σταυρουπόλεως 136 κατοίκων.

Στη ΔΕ Πολίχνης 900 κατοίκων.

Στη ΔΕ Αμπελοκήπων, 152 κατοίκων.

Στη ΔΕ Μενεμένης, 481 κατοίκων.

Στη ΔΕ Νεαπόλεως, 87 κατοίκων.

Στη ΔΕ Συκεών, 87 κατοίκων.

Στη ΔΕ Πεύκων, 104 κατοίκων.

Στη ΔΕ Πανοράματος 35 κατοίκων.

Στη ΔΕ Πυλαίας, 3.681 κατοίκων.

Στη ΔΕ Χορτιάτη 358 κατοίκων.

Στη ΔΕ Θεσσαλονίκης 1.604 κατοίκων.

Στη ΔΕ Καλαμαριάς 406 κατοίκων.