Ακίνητα: Νέα Τράπεζα Αξιών αλλάζει το παιχνίδι στις αντικειμενικές - Τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ

- Newsroom

Η πραγματική εικόνα της αγοράς ακινήτων περνά στο μικροσκόπιο του οικονομικού επιτελείου, μέσα από μια νέα ψηφιακή βάση που φιλοδοξεί να συγκεντρώσει στοιχεία για τις αγοραπωλησίες, τα ενοίκια και τις εμπορικές αξίες σε ολόκληρη τη χώρα. Στόχος είναι το Δημόσιο να αποκτήσει πιο ολοκληρωμένη εικόνα για τις μεταβολές των τιμών ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου, αλλά και για τις αποκλίσεις που καταγράφονται σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες.

Πρόκειται για την Τράπεζα Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), η οποία προβλέπεται στο άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΥΠΕΘΟΟ), που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση. Η δημιουργία της εντάσσεται στον σχεδιασμό για την αναβάθμιση του μηχανισμού προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών, ώστε αυτές να αποτυπώνουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τις συνθήκες που επικρατούν στην κτηματαγορά.

Το νέο σύστημα δεν περιορίζεται στη συγκέντρωση στοιχείων από κρατικές υπηρεσίες. Για πρώτη φορά προβλέπεται η δυνατότητα αξιοποίησης πληροφοριών από την ιδιωτική αγορά, διευρύνοντας τις πηγές δεδομένων που θα έχει στη διάθεσή του το οικονομικό επιτελείο.

Πέμπτη 08 Οκτ 2026, 08:20

Ακίνητα: Το μεγάλο «κυνήγι» για ένα σπίτι - Η ζήτηση ανεβαίνει αλλά τα φθηνά σπίτια λιγοστεύουν - Πού χτυπά «κόκκινο» η αγορά

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Τράπεζα Αξιών Ακινήτων: Από πού θα αντλούνται τα στοιχεία

Η νέα βάση δεδομένων θα στηρίζεται σε δύο βασικούς πυλώνες, με τη συμμετοχή δημόσιων υπηρεσιών και ιδιωτικών φορέων της αγοράς.

Ο πρώτος αφορά τον δημόσιο τομέα, από τον οποίο θα αντλούνται στοιχεία για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων, συμβάσεις μίσθωσης και άλλες πληροφορίες που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων, μέσω υφιστάμενων κρατικών πληροφοριακών συστημάτων.

Ο δεύτερος αφορά τον ιδιωτικό τομέα. Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται η δυνατότητα συνεργασίας με φορείς όπως τράπεζες, εκτιμητικά ιδρύματα, μεσιτικά γραφεία και επαγγελματικά δίκτυα που διαθέτουν δεδομένα για τις συναλλαγές και τις αξίες των ακινήτων.

Η συνεργασία με τους ιδιωτικούς φορείς θα πραγματοποιείται μέσω ειδικών μνημονίων συνεργασίας με τα αρμόδια υπουργεία. Σε αυτά θα προσδιορίζονται οι πηγές και το είδος των πληροφοριών, ο τρόπος διαβίβασης των δεδομένων, καθώς και οι ειδικότεροι όροι αξιοποίησής τους.

Με τη συγκέντρωση αυτών των πληροφοριών, το Δημόσιο θα μπορεί να παρακολουθεί πιο συστηματικά τις πραγματικές τάσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης, να εντοπίζει περιοχές με έντονες αυξομειώσεις και να σχηματίζει πληρέστερη εικόνα για τις διαφορές που εμφανίζονται μεταξύ των επιμέρους αγορών.

Πώς θα προστατεύονται τα προσωπικά δεδομένα

Η λειτουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων προβλέπεται να βασίζεται στη συλλογή και επεξεργασία ανωνυμοποιημένων δεδομένων, χωρίς αναφορά σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα.

Αυτό σημαίνει ότι η βάση δεν προορίζεται να λειτουργεί ως κατάλογος αγοραστών και πωλητών συγκεκριμένων ακινήτων, αλλά ως εργαλείο αποτύπωσης των οικονομικών χαρακτηριστικών της αγοράς ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου.

Στα δεδομένα μπορούν να περιλαμβάνονται και γεωχωρικές πληροφορίες (GIS), οι οποίες θα επιτρέπουν την ακριβέστερη τοπική αποτύπωση των τάσεων, χωρίς να συνδέονται με την ταυτότητα των συναλλασσομένων.

Οι λεπτομέρειες για τον χρόνο διατήρησης των πληροφοριών, τα μέτρα ασφαλείας και τους τεχνικούς κανόνες λειτουργίας της βάσης θα καθοριστούν με κοινή υπουργική απόφαση, στο πλαίσιο των προβλεπόμενων κανόνων προστασίας των προσωπικών δεδομένων.

Ο ρόλος της Τράπεζας στις νέες αντικειμενικές αξίες

Η σημαντικότερη επιδίωξη της νέας υποδομής είναι να συμβάλει στη μελλοντική προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στις εμπορικές τιμές. Η συστηματική συγκέντρωση στοιχείων θα επιτρέπει την καλύτερη καταγραφή των αποκλίσεων μεταξύ των τιμών ζώνης και των αξιών που διαμορφώνονται στην πραγματική αγορά.

Σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, οι διαφορές από τις αντικειμενικές αξίες θα μπορούν να εντοπίζονται με μεγαλύτερη σαφήνεια. Αντίστοιχα, θα υπάρχει δυνατότητα παρακολούθησης περιοχών στις οποίες οι τιμές εμφανίζουν στασιμότητα ή υποχώρηση.

Με αυτόν τον τρόπο, η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων αναμένεται να αποτελέσει βασικό εργαλείο για την ανάπτυξη του συστήματος μαζικής εκτίμησης αξιών ακινήτων (CAMA), το οποίο συνδέεται με τον σχεδιασμό για την αυτοματοποιημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών.

Η αξιοποίηση των δεδομένων αναμένεται, παράλληλα, να ενισχύσει τον σχεδιασμό της φορολογικής και στεγαστικής πολιτικής, παρέχοντας στο οικονομικό επιτελείο πιο αξιόπιστη εικόνα για τις εξελίξεις στην κτηματαγορά.

Γιατί δεν αλλάζουν άμεσα οι αντικειμενικές και ο ΕΝΦΙΑ

Η δημιουργία της νέας βάσης δεν συνεπάγεται άμεση ή αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ούτε προκαλεί από μόνη της αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ ή στους φόρους μεταβίβασης ακινήτων.

Σε πρώτη φάση, η Τράπεζα θα έχει κυρίως πληροφοριακό και προπαρασκευαστικό χαρακτήρα. Τα δεδομένα θα συγκεντρώνονται και θα αξιοποιούνται για τη βελτίωση της εικόνας που διαθέτει το Δημόσιο για την αγορά, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι μια μεμονωμένη ακριβή πώληση θα οδηγεί αυτομάτως σε αύξηση της τιμής ζώνης μιας ολόκληρης περιοχής.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών εξακολουθεί να ακολουθεί την ισχύουσα διαδικασία, με τη συμμετοχή επιτροπών και πιστοποιημένων εκτιμητών, την εξέταση των σχετικών εισηγήσεων και ενστάσεων και την έκδοση υπουργικών αποφάσεων.

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό σχεδιασμό που περιγράφεται, η λειτουργία του αυτοματοποιημένου συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών τοποθετείται χρονικά προς το τέλος του 2027. Επομένως, η συγκέντρωση δεδομένων από την Τράπεζα αποτελεί ένα από τα βήματα προετοιμασίας για την επόμενη φάση, χωρίς να σημαίνει ότι οι αλλαγές θα εφαρμοστούν αμέσως.

Από το 2022 δεν έχει γίνει νέα γενικευμένη αναπροσαρμογή

Η τελευταία γενικευμένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο του 2021, με τις νέες τιμές να τίθενται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Στο διάστημα που ακολούθησε, η αγορά ακινήτων μεταβλήθηκε σημαντικά, με τις τιμές πώλησης να καταγράφουν ισχυρή άνοδο σε πολλές περιοχές. Ως αποτέλεσμα, σε αρκετές περιπτώσεις διευρύνθηκε η απόσταση ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες.

Η νέα βάση δεδομένων αποσκοπεί στο να περιορίσει σταδιακά αυτές τις αποκλίσεις, προσφέροντας πιο συστηματική πληροφόρηση για τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά. Η ακριβής επίδρασή της στις μελλοντικές αναπροσαρμογές θα εξαρτηθεί από τον τρόπο λειτουργίας του συστήματος και το θεσμικό πλαίσιο που θα εφαρμοστεί.

Πώς συνδέεται με το ΜΙΔΑ

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων εντάσσεται στο ευρύτερο σχέδιο ψηφιοποίησης των διαδικασιών που αφορούν την ακίνητη περιουσία, στο οποίο περιλαμβάνεται και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ.

Τα δύο συστήματα έχουν διαφορετικό αντικείμενο, αλλά μπορούν να λειτουργήσουν συμπληρωματικά.

Το ΜΙΔΑ επικεντρώνεται στη φορολογική αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας, στη χρήση των ακινήτων, στις μισθώσεις και στη διασύνδεση των στοιχείων του Ε9 με το Κτηματολόγιο, μέσω των κωδικών ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ.

Αντίθετα, η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων εστιάζει στη συγκέντρωση και επεξεργασία δεδομένων για τις εμπορικές συναλλαγές και τις αξίες που διαμορφώνονται στην αγορά.

Η ανάπτυξη των δύο υποδομών εντάσσεται στην προσπάθεια του Δημοσίου να αποκτήσει πληρέστερη ψηφιακή εικόνα για τα ακίνητα, τόσο ως προς τη φορολογική τους καταγραφή όσο και ως προς την πραγματική οικονομική τους αξία.

Το επόμενο διάστημα αναμένεται να αποσαφηνιστούν οι ειδικότεροι όροι λειτουργίας της Τράπεζας και η διαδικασία αξιοποίησης των στοιχείων της. Το βασικό ζητούμενο είναι η νέα βάση να προσφέρει σταθερή και αξιόπιστη πληροφόρηση, ώστε οι μελλοντικές αποφάσεις για τις αντικειμενικές αξίες να λαμβάνουν περισσότερο υπόψη τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.