Ξεμπλοκάρει η μεταφορά συντελεστή δόμησης - Οι πρώτες 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή σε 50 δημοτικές ενότητες

- Newsroom

Με τον καθορισμό των πρώτων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) επιχειρείται για ακόμα μία φορά να βγει από τον πάγο ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), ο οποίος παραμένει ουσιαστικά ανενεργός εδώ και δεκαετίες, παρά τις διαδοχικές νομοθετικές παρεμβάσεις.

Η πρώτη δέσμη μελετών, την οποία παρουσιάζει το «ethnos.gr» και τίθεται σε δημόσια διαβούλευση το προσεχές διάστημα, περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες ζώνες σε 50 δημοτικές ενότητες, με στόχο να δημιουργηθεί για πρώτη φορά ένα οργανωμένο πλαίσιο υποδοχής δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα που δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον συντελεστή τους, όπως τα διατηρητέα κτίρια, αλλά και από ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.

Το εγχείρημα αφορά συνολικά 84 δημοτικές ενότητες, 42 δήμους και εννέα περιφέρειες της χώρας. Η εκτιμώμενη προσφορά συντελεστή δόμησης στις περιοχές που εξετάστηκαν ανέρχεται σε περίπου 16,4 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, με την Αττική να συγκεντρώνει το 60% και την Κεντρική Μακεδονία περίπου το 13%. Ωστόσο, η δυνατότητα απορρόφησης αυτής της προσφοράς διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή, γεγονός που καταδεικνύει και τις προκλήσεις στην εφαρμογή του σχεδιασμού.

Όπως επισημάνθηκε σε κλειστή ημερίδα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στόχος δεν είναι απλώς να δοθεί η δυνατότητα για πρόσθετη δόμηση, αλλά να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός που θα επιτρέπει την αξιοποίηση ανενεργών δικαιωμάτων με συγκεκριμένους πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς κανόνες. Η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ, σε συνδυασμό με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, φιλοδοξεί να δώσει διέξοδο σε ιδιοκτήτες που επί χρόνια αδυνατούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή τους, συμβάλλοντας - όπως αναφέρθηκε - παράλληλα στην προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και στην εξασφάλιση κοινόχρηστων χώρων.

3.837 ενεργοί τίτλοι και 430.000 τ.μ. εν αναμονή

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε η Φωτεινή Στεφανή, προϊσταμένη της Διεύθυνσης Εφαρμογής Χωρικού Σχεδιασμού και Ελέγχου δομημένου περιβάλλοντος του υπουργείου, σήμερα καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε εκκρεμότητα, οι οποίοι αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τετραγωνικά μέτρα.

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εντοπίζεται στα μητροπολιτικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, χωρίς να απουσιάζουν τίτλοι από άλλες περιοχές της χώρας. Μεταξύ των δήμων με σημαντική μεταφερόμενη επιφάνεια συγκαταλέγονται η Αθήνα, ο Πειραιάς, η Θεσσαλονίκη, το Γαλάτσι και το Χαλάνδρι, καθώς και πόλεις όπως ο Βόλος, αλλά και κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για δικαιώματα που συνδέονται, μεταξύ άλλων, με διατηρητέα κτίρια και άλλες περιπτώσεις στις οποίες δεν είναι δυνατή η πλήρης αξιοποίηση του συντελεστή στο ίδιο ακίνητο.

Η εκτιμώμενη προσφορά των 16,4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στις μελετώμενες περιοχές είναι, πάντως, πολύ ευρύτερη από το απόθεμα των ενεργών τίτλων. Στους υπολογισμούς περιλαμβάνεται, εκτός από τους τίτλους σε ισχύ, η δυνητική επιφάνεια από την αδυναμία εξάντλησης συντελεστή σε ιδιωτικά διατηρητέα κτίρια, καθώς και από εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.

Οι μελετητές διευκρινίζουν ότι το μέγεθος αυτό αποτελεί εκτίμηση της συνολικής προσφοράς και δεν σημαίνει ότι όλη η επιφάνεια θα μεταφερθεί ή θα απορροφηθεί. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, οι υπολογισμοί βασίστηκαν σε διευρυμένες παραδοχές, καθώς συνυπολογίστηκε το σύνολο του υπολειπόμενου συντελεστή διατηρητέων ακινήτων ή το σύνολο ορισμένων εκκρεμών υποχρεώσεων, χωρίς να αφαιρεθούν όλες οι πιθανές μελλοντικές προσαρμογές.

Η Αττική συγκεντρώνει το 60% της προσφοράς - Οι ζώνες που προτείνονται

Όπως ήταν αναμενόμενο, στην κορυφή της πυραμίδας αναφορικά με τη γεωγραφική κατανομή της εκτιμώμενης προσφοράς βρίσκεται η Αττική, η οποία συγκεντρώνει περίπου 10 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, αντιστοιχώντας στο 60% της συνολικής προσφοράς. Από αυτά, περίπου 208.000 τετραγωνικά μέτρα αντιστοιχούν σε ενεργούς τίτλους, περίπου 3 εκατ. τετραγωνικά μέτρα προέρχονται από την αδυναμία εξάντλησης συντελεστή σε ιδιωτικά διατηρητέα, ενώ το μεγαλύτερο μέρος (περίπου 7 εκ. τ.μ.) συνδέεται με εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.

Στον πρώτο κύκλο διαβούλευσης περιλαμβάνονται ο Βόρειος Τομέας Αθηνών και η Ανατολική Αττική, για τις οποίες προτείνονται συνολικά 62 ζώνες. Η δυνατότητα κάλυψης της εκτιμώμενης προσφοράς στις δύο αυτές περιοχές υπολογίζεται σε περίπου 17%. Οι προσαυξήσεις του συντελεστή διαφοροποιούνται ανά ζώνη, με βάση τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και την ικανότητά της να δεχθεί πρόσθετη δόμηση.

Σύμφωνα με τις πρώτες μελέτες, οι ζώνες που προτείνονται στις υπόλοιπες περιοχές της πρώτης δέσμης μελετών και τα ποσοστά κάλυψης διαμορφώνονται ως εξής:

• Κεντρική Μακεδονία: Προτείνονται 55 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης περίπου του 55% της εκτιμώμενης προσφοράς, η οποία ανέρχεται σε περίπου 2,2 εκατ. τ.μ. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης στις περιοχές που χωροθετούνται είναι από 0,4 έως 2,4 και η προσαύξηση από 0,1 έως 0,6.
• Ανατολική Μακεδονία και Θράκη: Προτείνονται 11 ζώνες, οι οποίες μπορούν να καλύψουν περίπου το 46% της εκτιμώμενης προσφοράς συντελεστή δόμησης. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης στις περιοχές που χωροθετούνται οι ΖΥΣ είναι από 0,4 έως 1,6 και η αντίστοιχη προτεινόμενη προσαύξηση είναι από 0,1 μέχρι 0,3.
• Θεσσαλία - Μαγνησία: Στη Μαγνησία προτείνονται 12 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης περίπου του 61% της εκτιμώμενης προσφοράς. Οι υφιστάμενοι συντελεστές δόμησης στις περιοχές χωροθέτησης είναι από 0,6 έως 1,6 και προτεινόμενοι προς αυξήσεις από 0,17 μέχρι 0,43.
• Δυτική Μακεδονία - Καστοριά: Προτείνονται τέσσερις ζώνες, οι οποίες μπορούν να καλύψουν περίπου το 20% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι από 0,6 μέχρι 1,6 και η προτεινόμενη προσαύξηση από 0,1 μέχρι 0,6.
• Στερεά Ελλάδα: Προτείνονται έξι ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης που φτάνει το 176% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι από 0,5 μέχρι 1,46 και οι προσαυξήσεις από 0,04 μέχρι 0,4 αντίστοιχα.
• Πελοπόννησος - Ναύπλιο: Προτείνονται τέσσερις ζώνες, οι οποίες εμφανίζουν υπερκάλυψη με περίπου 131% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι 0,4 έως 0,6 και η αντίστοιχη προσαύξηση από 0,15 έως 0,35.
• Δυτική Ελλάδα - Αχαΐα με μελετώμενη ενότητα την Πάτρα: Προτείνονται έξι ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης μόλις του 8% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος σσυντελεστής δόμησης είναι 0,8 και με προσαυξήσεις από 0,04 έως 0,4.
• Κρήτη (Π.Ε. Ηρακλείου και Χανίων): Προτείνονται 32 ζώνες, οι οποίες μπορούν να καλύψουν περίπου το 37% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής κυμαίνεται από 0,5 έως 0,8 και η προσαύξηση από 0,05 μέχρι 0,37.