Φορολογικό «reStart» για τα ακίνητα: Ένα «παράθυρο» για διορθώσεις στο Ε9 χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ και πρόστιμα

- Newsroom

Ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν δηλώσει λανθασμένα ή ελλιπή στοιχεία στο Ε9 δίνει νέα φορολογική ρύθμιση, καθώς θα μπορούν να διορθώσουν την περιουσιακή τους εικόνα για τα έτη 2014-2026 χωρίς να επιβαρυνθούν με πρόσθετο ΕΝΦΙΑ, τόκους και πρόστιμα. Η δυνατότητα συνδέεται με την ενεργοποίηση του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ενώ προβλέπεται συγκεκριμένο χρονικό περιθώριο για την υποβολή των διορθώσεων.

Λανθασμένα τετραγωνικά, ακίνητα που δεν δηλώθηκαν ποτέ, ανακριβή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εσφαλμένη καταχώριση εμπράγματων δικαιωμάτων είναι μερικές από τις περιπτώσεις που μπορούν να τακτοποιήσουν οι φορολογούμενοι, αξιοποιώντας τη νέα ρύθμιση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Ειδικότερα, το άρθρο 51 του φορολογικού νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή προβλέπει τη δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 για την περίοδο από το 2014 έως και το 2026, χωρίς την επιβολή των πρόσθετων φορολογικών επιβαρύνσεων που θα προέκυπταν από τις διορθώσεις.

Τρίτη 27 Οκτ 2026, 08:25

ΑΑΔΕ: Παράταση έως τις 13 Νοεμβρίου για τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής - Ποιους αφορά

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία ενόψει της έναρξης λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), η οποία έχει προγραμματιστεί για τον Δεκέμβριο του 2026. Μέσω της νέας ψηφιακής πλατφόρμας θα συγκεντρωθούν πληροφορίες για την ταυτότητα, την επιφάνεια, τα εμπράγματα δικαιώματα και τη χρήση των ακινήτων, δίνοντας τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να ελέγξουν εάν η εικόνα που εμφανίζεται στα ηλεκτρονικά μητρώα ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

Ποια λάθη μπορούν να διορθωθούν χωρίς επιπλέον φόρο

Το βασικό όφελος της ρύθμισης είναι ότι οι φορολογούμενοι θα μπορούν να αποκαταστήσουν ανακρίβειες στις δηλώσεις τους χωρίς να κληθούν να καταβάλουν τη διαφορά ΕΝΦΙΑ που θα προέκυπτε για τα προηγούμενα έτη, καθώς και τους αντίστοιχους τόκους και τα πρόστιμα.

Στις περιπτώσεις που καλύπτονται περιλαμβάνονται:

• Λανθασμένα τετραγωνικά μέτρα, όταν η επιφάνεια που έχει δηλωθεί στο Ε9 είναι μικρότερη από την πραγματική.
• Ακίνητα που δεν έχουν συμπεριληφθεί στις δηλώσεις περιουσιακής κατάστασης.
• Ανακριβή ποσοστά συνιδιοκτησίας.
• Λανθασμένη καταχώριση εμπράγματων δικαιωμάτων, όπως πλήρης κυριότητα, επικαρπία και ψιλή κυριότητα.
• Παραλείψεις ή σφάλματα σε άλλα χαρακτηριστικά και στοιχεία των ακινήτων.

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που έχει δηλώσει διαμέρισμα μικρότερο από την πραγματική του επιφάνεια θα μπορεί να διορθώσει τα τετραγωνικά μέτρα. Ακόμη και αν η νέα καταχώριση οδηγεί σε υψηλότερο ΕΝΦΙΑ σε σχέση με εκείνον που είχε υπολογιστεί τα προηγούμενα χρόνια, δεν θα επιβαρυνθεί με την αναδρομική διαφορά που προκύπτει από τη διόρθωση, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις της ρύθμισης.

Δευτέρα 26 Οκτ 2026, 15:30

Φορολογία ακινήτων: Όλες οι αλλαγές που φέρνει το 2027

ΚΟΙΝΩΝΙΑ

Πότε λήγει η προθεσμία των διορθώσεων

Οι ιδιοκτήτες θα έχουν στη διάθεσή τους τέσσερις μήνες από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ για να υποβάλουν τις αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις Ε9.

Με βάση τον προγραμματισμό για ενεργοποίηση του Μητρώου τον Δεκέμβριο του 2026, η προθεσμία αναμένεται να ολοκληρωθεί στις 30 Απριλίου 2027.

Ωστόσο, η τελική ημερομηνία θα εξαρτηθεί από το πότε θα τεθεί πράγματι σε λειτουργία η πλατφόρμα. Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έπειτα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Ποιοι δεν δικαιούνται επιστροφή ΕΝΦΙΑ

Μία σημαντική παράμετρος της ρύθμισης αφορά τη διάκριση ανάμεσα στις διορθώσεις που αυξάνουν και σε εκείνες που μειώνουν τον φόρο.

Όπως διευκρινίζεται στην αιτιολογική έκθεση, η ευνοϊκή μεταχείριση αφορά τις χρεωστικές δηλώσεις, δηλαδή τις περιπτώσεις στις οποίες από τη διόρθωση προκύπτει πρόσθετος ΕΝΦΙΑ.

Αντίθετα, όταν οι αλλαγές στα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας οδηγούν σε μείωση του φόρου ή σε επιστροφή χρημάτων, εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.

Αυτό σημαίνει ότι όσοι ιδιοκτήτες είχαν καταβάλει μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ εξαιτίας λανθασμένων στοιχείων στο Ε9 δεν αποκτούν αυτομάτως δικαίωμα επιστροφής χρημάτων για όλα τα προηγούμενα χρόνια. Στις συγκεκριμένες περιπτώσεις εξακολουθούν να ισχύουν οι κανόνες παραγραφής και οι προβλεπόμενες διαδικασίες επιστροφής φόρου.

Οδηγός: Πώς θα γίνουν οι διορθώσεις στο Ε9

Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «Περιουσιολόγιο» της ΑΑΔΕ, στην ψηφιακή πύλη myAADE.

Οι φορολογούμενοι που θα χρειαστεί να διορθώσουν τα στοιχεία τους θα πρέπει να ακολουθήσουν τα εξής βήματα:

1. Επιλογή του έτους

Ο ιδιοκτήτης εισέρχεται στην εφαρμογή Ε9, επιλέγει το φορολογικό έτος στο οποίο εντοπίζεται το λάθος και δημιουργεί νέα δήλωση.

2. Προσθήκη, μεταβολή ή διαγραφή ακινήτου

Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να προσθέσει ακίνητο που δεν είχε δηλωθεί, να μεταβάλει τα στοιχεία υφιστάμενου ακινήτου ή να προχωρήσει σε διαγραφή του.

Οι σχετικές καταχωρίσεις γίνονται:

• Στον πίνακα 1 για κτίσματα και οικόπεδα.
• Στον πίνακα 2 για γήπεδα.

3. Συμπλήρωση των σωστών στοιχείων

Για κάθε νέα καταχώριση απαιτείται η συμπλήρωση των προβλεπόμενων πληροφοριών, όπως η επιφάνεια, το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, το ποσοστό συνιδιοκτησίας και ο γεωγραφικός εντοπισμός του ακινήτου.

4. Καταχώριση πρόσθετων πληροφοριών

Ανάλογα με την αιτία της μεταβολής, μπορεί να ζητηθούν στοιχεία συμβολαίων, ο ΑΦΜ του συμβολαιογράφου ή πληροφορίες που σχετίζονται με κληρονομική διαδοχή. Όπου απαιτείται, συμπληρώνεται και ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος.

5. Έλεγχος και οριστική υποβολή

Πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας, ο φορολογούμενος πρέπει να ελέγξει την προεπισκόπηση της περιουσιακής του κατάστασης και να επιβεβαιώσει ότι έχουν συμπληρωθεί σωστά όλα τα απαιτούμενα πεδία.

Η προσωρινή αποθήκευση δεν ισοδυναμεί με οριστική υποβολή. Για τον λόγο αυτό απαιτείται η ολοκλήρωση της διαδικασίας και η αποθήκευση του αποδεικτικού υποβολής.

6. Μεταφορά των μεταβολών στα επόμενα έτη

Εφόσον απαιτείται, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να εξετάσει τη μεταφορά των αλλαγών στα επόμενα φορολογικά έτη, ώστε η εικόνα της ακίνητης περιουσίας να είναι σωστή και στις μεταγενέστερες δηλώσεις.

Το μεγάλο στοίχημα της ενεργοποίησης του ΜΙΔΑ

Παρά τα φορολογικά οφέλη που προβλέπει η νέα ρύθμιση, η λειτουργία του ΜΙΔΑ συνοδεύεται από σημαντικές τεχνικές προκλήσεις.

Το βασικό πρόβλημα αφορά την αντιστοίχιση των ακινήτων μεταξύ των διαφορετικών ηλεκτρονικών μητρώων. Στην ΑΑΔΕ κάθε ακίνητο αναγνωρίζεται μέσω του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ενώ στο Ελληνικό Κτηματολόγιο χρησιμοποιείται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Η σύνδεση των δύο συστημάτων δεν είναι πάντα απλή, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις τα καταχωρισμένα δεδομένα παρουσιάζουν αποκλίσεις. Διαφορετικές επιφάνειες, ελλιπή στοιχεία ιδιοκτησίας, λάθη στα ποσοστά συνιδιοκτησίας και εκκρεμότητες από κληρονομιές ή μεταβιβάσεις δυσκολεύουν την αυτόματη ταυτοποίηση των ακινήτων.

Ακόμη πιο περίπλοκη είναι η κατάσταση στα αγροτεμάχια, όπου εξακολουθούν να υπάρχουν ζητήματα που σχετίζονται με αναδασμούς, αμφισβητήσεις ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και περιοχές στις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση.

Οι συγκεκριμένες δυσκολίες έχουν αποτελέσει έναν από τους βασικούς λόγους των καθυστερήσεων στην ενεργοποίηση του νέου συστήματος, με αποτέλεσμα να εξετάζονται και εναλλακτικές λύσεις, όπως η σταδιακή ή πιλοτική λειτουργία του.

Με την έναρξη του ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν συνολικά την περιουσιακή τους εικόνα, να επιβεβαιώσουν τα στοιχεία κάθε ακινήτου και να δηλώσουν εάν αυτό είναι ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρούμενο.

Το ζητούμενο είναι η δημιουργία μιας ενιαίας και αξιόπιστης βάσης δεδομένων για την ακίνητη περιουσία, αλλά και η δυνατότητα των φορολογουμένων να διορθώσουν εγκαίρως τις ανακρίβειες, αξιοποιώντας το χρονικό περιθώριο και τη φορολογική διευκόλυνση που προβλέπει η νέα διάταξη.