Από την αναρχία στην ευημερία και στην «τακτοποιημένη» επιχειρηματική ανάπτυξη επιδιώκει να περάσει η επιχειρηματική ζώνη του Καλοχωρίου, υπό πολλές όμως… προϋποθέσεις και σε βάθος χρόνου.
Βάσει του σχεδίου που έχει προκριθεί για την ανάταξη της περιοχής, μία μικρή βιομηχανική πόλη αναμένεται να δημιουργηθεί τα επόμενα χρόνια στη δυτική Θεσσαλονίκη, με την εξέλιξη της Άτυπης Βιομηχανικής Συγκέντρωσης (ΑΒΣ) του Καλοχωρίου σε οργανωμένο υποδοχέα βιομηχανιών (Επιχειρηματικό Πάρκο Εξυγίανσης-ΕΠΕ), με χαρακτηριστικά περιοχής εντός σχεδίου: Σύγχρονα δίκτυα υποδομών, ευνοϊκούς όρους και νέους συντελεστές δόμησης, ταχύτερες περιβαλλοντικές αδειοδοτήσεις και υψηλότερη αξία γης.
Με τον τρόπο αυτό, οι επιχειρήσεις θα έχουν τη δυνατότητα να επωφεληθούν από τα προνόμια και τα κίνητρα που προσφέρουν τα Επιχειρηματικά Πάρκα (λειτουργικά, αναπτυξιακά, πολεοδομικά, οικονομικά, αδειοδοτικά, περιβαλλοντικά κ.ά.), ενώ παράλληλα θα λειτουργούν υπό ελεγχόμενες συνθήκες, εξασφαλίζοντας την περιβαλλοντική προστασία του ευαίσθητου οικοσυστήματος του Καλοχωρίου.
Παράλληλα με την οργάνωση του ΕΠΕ και τη δημιουργία των αναγκαίων οδικών υποδομών, την κατασκευή των απαραίτητων αποχετευτικών έργων και την ανάπτυξη κατάλληλων ψηφιακών δικτύων, παρέχεται η δυνατότητα αποτελεσματικότερης λειτουργίας των εγκατεστημένων επιχειρήσεων.
Το μπαλάκι στους ιδιοκτήτες
Το μονοπάτι που θα οδηγήσει στο Επιχειρηματικό Πάρκο, αν και άνοιξε μετά την έκδοση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (το 2023), των υπουργών Ανάπτυξης & Επενδύσεων και Περιβάλλοντος & Ενέργειας, αναμένεται να είναι μακρύ και δύσβατο με τις παγίδες και τους κινδύνους να ελλοχεύουν.
Σχεδόν δύο χρόνια μετά την έκδοση της ΚΥΑ, το project κόλλησε και το τελευταίο διάστημα γίνονται προσπάθειες για να μπει ξανά στις ράγες, με τους ιδιοκτήτες γης να έχουν τον τελευταίο λόγο.
Τα επόμενα βήματα - Η ΕΑΔΕΠ και η εισφορά σε γη και χρήμα
Βέβαια, για να εισέλθει στην αφετηρία το project μετατροπής της ΑΒΣ σε επιχειρηματικό πάρκο απαιτείται η σύμφωνη γνώμη τουλάχιστον του 55% των ιδιοκτητών γης (συνολικά αγγίζουν τους 2.200 εκ των οποίων το 70% μεγαλοϊδιοκτήτες), καθώς και η σύσταση Εταιρείας Ανάπτυξης και Διαχείρισης Επιχειρηματικού Πάρκου (ΕΑΔΕΠ), με τη συμμετοχή των εγκατεστημένων επιχειρήσεων και με δυνατότητα εισδοχής ως μελών του ελληνικού Δημοσίου, ΟΤΑ πρώτου και δεύτερου βαθμού, επιμελητηρίων και άλλων νομικών προσώπων δημόσιου και ιδιωτικού δικαίου.
Στην ΕΑΔΕΠ, τον πρώτο λόγο ωστόσο θα τον έχουν οι εταιρείες οι οποίες θα κληθούν να καταβάλλουν εισφορά σε γη και χρήμα.
Η συνεισφορά της τάξεως του 10%-15% των ιδιοκτητών σε χρήμα ή γη που προβλέπει η νομοθεσία ώστε να προχωρήσει η κατασκευή των έργων και η διαμόρφωση του Επιχειρηματικού Πάρκου, βάσει και του μοντέλου του Πάρκου στα Οινόφυτα, εκτιμάται πως είναι μία «λογική» παραχώρηση δεδομένων των ωφελειών που θα διαχυθούν στην περιοχή.
Επιπλέον, θα πρέπει να ακολουθήσει μία περίοδος μελετών και έργων, με αντικείμενο την εξυγίανση της άτυπης βιομηχανικής συγκέντρωσης, τόσο στο τμήμα που βρίσκεται νοτίως του ΠΑΘΕ/ΝΕΟΑΘ, όσο και στο τμήμα άνωθεν του ΠΑΘΕ/ΝΕΟΑΘ. Αφού ολοκληρωθούν και αυτές οι προμελέτες και οι οριστικές μελέτες και βρεθεί χρηματοδοτικό σχήμα (ίσως το πλέον ακανθώδες ζήτημα) στη συνέχεια θα υλοποιηθούν τα απαραίτητα έργα υποδομής, η αποκατάσταση του περιβάλλοντος και η βελτίωση των δικτύων.
Το κόστος της δημιουργίας του Επιχειρηματικού Πάρκου εκτιμάται πως θα ανέλθει σε εκατοντάδες εκατ. ευρώ (με την ΠΚΜ να έχει την πρόθεση να συμβάλλει στη χρηματοδότηση των υποδομών μέσω ΕΣΠΑ χωρίς ωστόσο να έχει κλειδώσει κάτι), καθώς αυτό που προέχει σε αυτή τη φάση είναι να συναινέσουν οι ιδιοκτήτες γης για να τρέξει το project.
«Δεν είμαι ούτε αισιόδοξος, ούτε απαισιόδοξος, είμαστε διατεθειμένοι να συνεισφέρουμε χρηματοδοτικά σαν ΠΚΜ»
«Καταφέραμε και πήραμε τα στοιχεία από το Κτηματολόγιο για να βρούμε τους ιδιοκτήτες γης, έχουμε κάνει μία επιτροπή με τα επιμελητήρια και τον Δήμο Δέλτα όπου συνεννοηθήκαμε να στείλουμε μία επιστολή σε όλους τους ιδιοκτήτες γης (ξεπερνούν τους 2.200), ολοκληρώσαμε την ταυτοποίησή τους, τα στείλαμε στο ΕΒΕΘ για ταυτοποίηση. Το επόμενο διάστημα θα στείλουμε μέιλ και επιστολές σε όλους τους ιδιοκτήτες για να τους ενημερώσουμε για τα επόμενα βήματα που πρέπει να γίνουν για το Πάρκο, τα οφέλη που θα προκύψουν για την περιοχή από το σχέδιο έτσι ώστε να δούμε αν συναινούν για τη μετατροπή της ΑΒΣ σε Πάρκο. Θα απαιτηθεί η εισφορά σε γη και πιθανόν και σε χρήμα, η συναίνεση είναι το πλέον δύσκολο κομμάτι», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο αντιπεριφερειάρχης Θεσσαλονίκης της ΠΚΜ, Κωνσταντίνος Γιουτίκας.
«Με την αποστολή στοιχείων και δεδομένων στους ιδιοκτήτες γης τελειώνει η δουλειά μας σαν ΠΚΜ, αν συμφωνήσουν οι ιδιοκτήτες με το σχέδιο αναλαμβάνουν αυτοί, συγκροτείται μετά ένας φορέας που θα τρέξει το υπόλοιπο κομμάτι του project. Το ακριβές κόστος του εγχειρήματος δεν μπορούμε να το ξέρουμε αυτή τη στιγμή, πρέπει να γίνουν μελέτες και να γνωρίζουμε τον ακριβή σχεδιασμό για να προσδιορίσουμε το κόστος και τα χρηματοδοτικά εργαλεία, αυτά είναι βαριές και χρονοβόρες διαδικασίες, εμείς σαν ΠΚΜ είμαστε διατεθειμένοι να συνεισφέρουμε χρηματοδοτικά στο κομμάτι των υποδομών, δεν είμαι ούτε αισιόδοξος, ούτε απαισιόδοξος, κάνουμε μία προσπάθεια να δούμε αν υπάρχει συναίνεση, αν δεν υπάρχει δεν μπορεί να προχωρήσει το project», καταλήγει.
Οικονομικά και περιβαλλοντικά οφέλη
Μείωση ανεργίας, ενίσχυση του τοπικού ΑΕΠ, δημιουργία σύγχρονων υποδομών, εξυγίανση Δενδροποτάμου, Γαλλικού Ποταμού και Παράκτιας Ζώνης Καλοχωρίου είναι μόνο μερικά από τα οφέλη που θα προκύψουν από το… extreme makeover της περιοχής.
Η περιοχή τα τελευταία χρόνια μαγνητίζει το ενδιαφέρον των επενδυτών με μόλις 2-3% της έκτασης (πέριξ των 200-300 στρεμμάτων από τα συνολικά 11.293 είναι αδιάθετα) με τους μεγάλους αποθηκευτικούς χώρους να κλέβουν την παράσταση φεύγοντας σαν… ζεστό ψωμί, απόρροια της «τρελής» ανάπτυξης των logistics (κυρίως λόγω της έκρηξης του ηλεκτρονικού εμπορίου).
Αξίζει να σημειωθεί πως τo 25% της έκτασης των 11.293 στρεμμάτων ανήκει στον δήμο Αμπελοκήπων-Μενεμένης ενώ το 75% στον Δήμο Δέλτα. Η θέση της περιοχής είναι νευραλγική καθώς βρίσκεται σε εγγύτητα με την ΠΑΘΕ, Εγνατία Οδό, ΟΛΘ, σιδηροδρομικό δίκτυο.
Η Θεσσαλονίκη ηγέτιδα δύναμη στα επιχειρηματικά οικοσυστήματα
Η ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου Καλοχωρίου θα οδηγήσει στη δημιουργία ενός νέου, δυναμικού, αναπτυξιακού πόλου, ο οποίος θα δώσει τη δυνατότητα σε όλες τις επιχειρήσεις της δυτικής Θεσσαλονίκης να ενταχθούν σε ένα σύγχρονο Οργανωμένο Υποδοχέα με την πόλη πλέον να μετατρέπεται σε ένα επιχειρηματικό οικοσύστημα που θα προσελκύσει επενδυτές.
Στις περίπου 700 ενεργές επιχειρήσεις της Βιομηχανικής Περιοχής Σίνδου (η μεγαλύτερη ΒΙΠΕ της Ελλάδας εκτεταμένη σε 12.500 στρέμματα όπου παράγεται το 7,5% του ελληνικού ΑΕΠ και απασχολούνται πάνω από 25.000 εργαζόμενοι) θα προστεθούν τουλάχιστον 875 επιχειρήσεις (από τον χώρο της μεταποίησης, των μεταφορών, των logistics που απασχολούν 6.000 εργαζόμενους) από την ΑΒΣ Καλοχωρίου (παράγει το 10-15 του βιομηχανικού ΑΕΠ).
Με δύναμη πυρός άνω των 1.500 επιχειρήσεων στις δύο ΒΙΠΕ, οι περισσότερες με εξωστρεφή δράση και πρωταγωνιστική θέση στον βιομηχανικό κλάδο, δημιουργείται το υπόστρωμα για να καρποφορήσει μία νέα περίοδος ανάπτυξης για την τοπική οικονομία της Θεσσαλονίκης και ευρύτερα της Κεντρικής Μακεδονίας με σαφή όρια και ξεκάθαρους κανόνες.
Η «ακτινογραφία» των 11.293 στρεμμάτων
Η καταγραφή των δεδομένων της περιοχής στην οποία προχώρησε η ΠΚΜ κατέδειξε πως η δημιουργία του Επιχειρηματικού Πάρκου Καλοχωρίου περιλαμβάνει 11.293 στρέμματα, στα οποία είναι εγκατεστημένες 875 επιχειρήσεις.
Τα δομημένα οικόπεδα που χρησιμοποιούνται από τις επιχειρήσεις για επαγγελματικές δραστηριότητες καλύπτουν επιφάνεια 7.017 στρεμμάτων, ενώ τα κτίρια καλύπτουν το 15% της επιφάνειας, δηλαδή 1.694,68 στρέμματα.
Βάσει της μελέτης της ΠΚΜ, η κατανομή δραστηριοτήτων στη συγκεκριμένη έκταση έχει ως εξής: Τα κενά οικόπεδα, χωρίς χρήση, είναι 3.087,54 στρέμματα και αντιπροσωπεύουν το 26,47% της έκτασης.
Οι μεταποιητικές επιχειρήσεις (βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια) καλύπτουν το 12,83% της έκτασης,1.496,95 στρέμματα. Οι παντός είδους εμπορικές επιχειρήσεις (χονδρεμπόριο, λιανεμπόριο) αξιοποιούν 1671,41 στρέμματα, το 14,33% της συγκεκριμένης περιοχής, ενώ τα logistics (μεταφορικές εταιρείες και αποθήκες) απλώνονται σε 1.693,82 στρέμματα, το 14,52% της περιοχής.
Τα πρατήρια καυσίμων και τα πλυντήρια οχημάτων καλύπτουν 105,50 στρέμματα, ποσοστό 0,90%. Για γεωργική χρήση και γεωργικές εγκαταστάσεις χρησιμοποιούνται 182,93 στρέμματα (1,57%) και για κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις 301,85 στρέμματα (2,59%).
Τα συνεργεία και τα μηχανουργεία χρησιμοποιούν 808,15 στρέμματα, το 6,93% του συνολικού εδάφους, ενώ τα διυλιστήρια που υπάρχουν στην περιοχή αναπτύσσονται στο 5,35% του συνολικού εδάφους, δηλαδή 623,67 στρέμματα. Για περιβαλλοντικές υποδομές, όπως η ανακύκλωση και η διαχείριση αποβλήτων, αξιοποιούνται 55,73 στρέμματα, ποσοστό 0,48% ενώ οι εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας καταλαμβάνουν 108,37 στρέμματα, ποσοστό 0,93%.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
01
Εντείνονται οι διεργασίες για να μετατραπεί η ΑΒΣ Καλοχωρίου σε πνεύμονα οργανωμένης επιχειρηματικής ανάπτυξης.
02
Κλειδί για να προχωρήσει το μεγαλεπήβολο project αποτελεί η συναίνεση των ιδιοκτητών γης, μία πολύπλοκη και απαιτητική διαδικασία που επιχειρεί να βάλει στις ράγες η ΠΚΜ.
03
Εφόσον οι ιδιοκτήτες δώσουν το πράσινο φως, αρχίζει νέος μαραθώνιος με τη σύσταση του φορέα που θα αναλάβει το project μεταμόρφωσης της ΑΒΣ.
04
Εγκληματικότητα που… αναπτύσσεται μαζί με τις επιχειρήσεις και «αρχαίες» υποδομές, «απειλούν» την ανταγωνιστικότητα των εταιρειών που είναι εγκατεστημένες στην περιοχή.
05
Τα οφέλη (οικονομικά, κοινωνικά, περιβαλλοντικά) εφόσον «φυτρώσει» το Επιχειρηματικό Πάρκο, θα διαχυθούν σε ολόκληρη τη Θεσσαλονίκη που θα διαθέτει πλέον μία αναπτυξιακή δύναμη πυρός άνω των 1.500 επιχειρήσεων (μαζί με τη ΒΙΠΕ Σίνδου).
«Είμαστε χειρότερα σε σχέση με 35 χρόνια πριν» - Ανοιχτές πληγές υποδομές και εγκληματικότητα
Μεγάλες επιχειρηματικές δραστηριότητες, καθημερινή κυκλοφορία βαρέων οχημάτων, δρόμοι που πλημμυρίζουν με την πρώτη βροχή, εγκαταλειμμένα κτίρια που αποτελούν εστίες μόλυνσης, οδικό δίκτυο που δεν πληρεί τις προδιαγραφές, έλλειψη πολεοδομικού σχεδιασμού, άναρχη συγκέντρωση επιχειρήσεων, απουσία ολοκληρωμένων δικτύων και υποδομών, ανεπαρκές δίκτυο αποχέτευσης και ομβρίων, αυξημένα λειτουργικά έξοδα για τις επιχειρήσεις, δύσκολη πεζή προσπελασιμότητα, απουσία φύλαξης με αποτέλεσμα καταστροφές και κλοπές πρώτων υλών και εξοπλισμού και περιβαλλοντικά προβλήματα, «ταλαιπωρούν» σήμερα την Άτυπη Βιομηχανική Συγκέντρωση Καλοχωρίου.
Στο πλαίσιο αυτό, φθίνει σταδιακά η ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων στην ΑΒΣ του Καλοχωρίου, γεγονός που αναδεικνύει την αδήριτη ανάγκη μετατροπής της περιοχής σε Επιχειρηματικό Πάρκο.
Εκτός… σχεδίου επί δεκαετίες
Στο Καλοχώρι, που αποτελεί τη μεγαλύτερη ΑΒΣ της Βόρειας Ελλάδας, η εγκατάσταση των επιχειρήσεων άρχισε από τη δεκαετία του 1960 και έγινε νόμιμα, με βάση τις προβλέψεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Από τη δεκαετία του ’60 άρχισαν να εγκαθίστανται στο Καλοχώρι μικρές και μεγαλύτερες βιομηχανικές μονάδες, άναρχα, χωρίς η περιοχή να έχει τα χαρακτηριστικά μιας βιομηχανικής περιοχής, χωρίς σχέδιο και χωροταξική οργάνωση από την πολιτεία και χωρίς υποδομές.
Σήμερα σε μία περιοχή μεταξύ του Γαλλικού ποταμού και του ρέματος Δενδροποτάμου, σε μία έκταση σχεδόν 17.000 στρεμμάτων εκατέρωθεν του οδικού άξονα ΠΑΘΕ, λειτουργεί η μεγαλύτερη άτυπη συγκέντρωση βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων στην Ελλάδα. Εκεί παράγεται το 10%-15% του ΑΕΠ της χώρας από εξαγωγικές κατά βάση εταιρείες.
Από τις 875 επιχειρήσεις, σχεδόν το 30% εξ αυτών εγκαταστάθηκε εκεί τη δεκαετία της κρίσης, στοιχείο που φανερώνει την ελκυστικότητα της περιοχής, λόγω διαθεσιμότητας γηπέδων και εγγύτητας στο λιμάνι και τα μεγάλα συγκοινωνιακά δίκτυα (ΠΑΘΕ, Εγνατία Οδός). Μάλιστα από το 2017 υπάρχει μία δυναμική ανάπτυξης και εταιρείες επεκτείνουν τις εγκαταστάσεις τους ή δημιουργούν νέες στην περιοχή.
Ενώ όμως οι επιχειρήσεις αναπτύσσονται δεν συμβαίνει το ίδιο και με τις υποδομές που θυμίζουν… τριτοκοσμικό κράτος.
«Δεν προχωράει κάτι αυτή τη στιγμή, υπήρχε μία ενημέρωση πριν έναν χρόνο από τους αρμόδιους που έχουν αναλάβει να τρέξουν το έργο και από την Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας αλλά τώρα η κατάσταση είναι παγωμένη, ήταν καλό το κλίμα στην συνάντηση αλλά υπάρχει και κόσμος που αντιδρά, σήμερα δεν έχουμε ενημέρωση σαν Σύνδεσμος αναφορικά με τις διαδικασίες», αναφέρει ο Στέλιος Μιχαλόπουλος, πρόεδρος συνδέσμου επιχειρήσεων ΑΒΣ Καλοχωρίου.
«Πρέπει να ξεκαθαριστεί ακριβώς πως και σε τι ποσοστά θα αποδώσουν γη και χρήμα οι επιχειρήσεις, το θέμα είναι να ξεκινήσουν να τρέχουν τα έργα, για να γίνει αυτό πρέπει να υπάρξει αποδοχή του project από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών (μιλάμε για σχεδόν 1.000 επιχειρήσεις), γίνονται διεργασίες, ξέρουμε και για κάποιους πόρους που είχε εξασφαλίσει η ΠΚΜ, δεν ξέρω κατά πόσο είναι ακόμα ενεργοί», προσθέτει, αναδεικνύοντας παράλληλα και τις χαίνουσες πληγές της εγκληματικότητας και των γηρασμένων υποδομών.
«Ο καθένας λειτουργεί ανεξέλεγκτα»
«Ο καθένας λειτουργεί ανεξέλεγκτα, κάνει ό,τι θέλει στην ΑΒΣ, δεν υπάρχουν οριοθετημένες θέσεις πάρκινγκ, υπάρχει έλλειψη φωτισμού, δρουν κακοποιά στοιχεία, οι δρόμοι είναι χωματόδρομοι, διαρκώς η κατάσταση επιδεινώνεται, οι δήμοι κάνουν κάποιες προσπάθειες αλλά δεν αρκεί αυτό, ελάχιστα είναι αυτά που γίνονται είμαστε σε χειρότερο σημείο σε σχέση με 35 χρόνια πριν που πρωτοήρθαμε», επισημαίνει.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 01.06.2025
