Θεσσαλονίκη: Δυόμισι δισ. ευρώ και 40.000 ακίνητα «άλλαξαν χέρια»

Περισσότερα από 40.000 ακίνητα έχουν αλλάξει χέρια στη Θεσσαλονίκη, την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Τα ποσά που δόθηκαν ξεπερνούν τα 2,5 δισ. ευρώ, από το 2017 μέχρι σήμερα, βάσει των συναφθέντων συμβολαίων. Το ποσό αυτό αποτυπώνει την καθαρή αξία της αγοραπωλησίας χωρίς τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα ή αμοιβές μεσιτών/δικηγόρων, αλλά και χωρίς τα ποσά που δίνονται... εκτός συμβολαίου.

Παρότι οι τιμές στην αγορά ακινήτων κινούνται με ξέφρενους ρυθμούς τα τελευταία χρόνια, αυτό όχι μόνο δεν ανέκοψε τον ρυθμό με τον οποίον γίνονται οι μεταβιβάσεις, αλλά αντιθέτως τον επιτάχυνε. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων από το 2017 μέχρι το 2025 αυξήθηκε κατά 69% και η διάμεση τιμή ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 168% μέσα σε εννέα χρόνια.

5.000 συμβόλαια το χρόνο

Ήδη από το 2018 άρχισε να αυξάνεται ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Από 2.604 τα συμβόλαια αγοραπωλησίας το 2017, έφτασαν 3.646 το 2018 και εκτοξεύτηκαν στα 4.693 το 2019. Το 2020, χρονιά που ξέσπασε η πανδημία, ο αριθμός των μεταβιβάσεων μειώθηκε κατά τι (3.392) διατηρώντας όμως τη δυναμική που είχε αναπτυχθεί, ενώ από το 2021 και έπειτα είναι σταθερά πάνω από 4.500. Από το 2023 ο αριθμός των συμβολαίων πώλησης ακινήτων «φλερτάρει» με τα 5.000 ετησίως. Συγκεκριμένα το 2023 έγιναν 4.960 μεταβιβάσεις, το 2024 συνολικά 4.941 και πέρυσι 4.839 μεταβιβάσεις. Με άλλα λόγια το 2025 έγιναν 85% περισσότερες μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2017, ενώ για το α’ εξάμηνο του 2026 έχουν καταχωριστεί 1.902 μεταβιβάσεις, δηλαδή έγιναν ήδη 70% των μεταβιβάσεων, του 2017, της πρώτης χρονιάς για την οποία υπάρχουν διαθέσιμα ανοικτά δεδομένα.

Αυτή η αύξηση στον αριθμό των μεταβιβάσεων αποδίδεται από τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Θάνου Τσουλκανάκη στο γεγονός ότι πάρα πολλά ακίνητα χωρίστηκαν στη μέση και πωλήθηκαν αντί για ένα διαμέρισμα ως δύο ή τρεις γκαρσονιέρες, και παράλληλα, υπήρξε αυξημένη επενδυτική ζήτηση από ξένους επενδυτές. Ταυτόχρονα, μετά την παρατεταμένη περίοδο οικονομικής κρίσης, και οι Έλληνες προχώρησαν σε περισσότερες αγορές, είτε για να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη, είτε γιατί θέλησαν να τοποθετήσουν τα χρήματα τους σε μία επένδυση με καλή απόδοση. 

Πάνω από 2,5 δισ. ευρώ

Όσο αυξάνονται κατακόρυφα οι τιμές ανά τετραγωνικό, αλλά και ο αριθμός των μεταβιβάσεων, εκτινάσσεται και ο συνολικός όγκος των συναλλαγών, επιβεβαιώνοντας τη διαρκή προσέλκυση κεφαλαίων στην κτηματαγορά της πόλης.

Το συνολικό ποσό που καταβλήθηκε την περίοδο 2017-2026 για αγορά ακινήτων σε όλη τη Θεσσαλονίκη, με βάση το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο, ξεπερνά τα 2,5 δισ. ευρώ. Το συνολικό ποσό που δόθηκε για ακίνητα στη Θεσσαλονίκη μόνο το α’ εξάμηνο του 2026 ξεπερνά τα 171 εκατ. ευρώ. Το 2025 ήταν χρονιά ρεκόρ, καθώς οι αγοραστές πλήρωσαν πάνω από 420 εκατομμύρια ευρώ για ακίνητα που αγόρασαν στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης. Το 2024 συνολικά 388,6 εκατ. ευρώ, το 2023 συνολικά 349,5 εκατ. ευρώ και το 2022 συνολικά 290,5 εκατ. ευρώ. Την προηγούμενη πενταετία τα ποσά είναι σαφώς μικρότερα, τόσο λόγω της πανδημίας (247,3 εκατ. ευρώ το 2021, 174,2 εκατ. ευρώ το 2020) όσο και λόγω των μικρότερων αξιών (215 εκατ. ευρώ το 2019, 143,8 εκατ. ευρώ το 2018 και 186,86 εκατ. ευρώ το 2017).

Πού αυξήθηκε η ζήτηση και τσίμπησαν οι τιμές

Η μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση των πωλήσεων ακινήτων από το 2017 μέχρι το 2025, που δείχνει μία τάση ως προς τη ζήτηση, εντοπίζεται στη Θέρμη (413% περισσότερα συμβόλαια) και το Ωραιόκαστρο (218%), καθώς εκεί υπάρχει έντονη ανοικοδόμηση, και ακολουθούν οι Συκιές (175,6%), η Πολίχνη (156,7%), η Σταυρούπολη (154,5%) και ο Εύοσμος (120%). Ωστόσο, σε απόλυτους αριθμούς συμβολαίων αγοραπωλησίας ο κεντρικός Δήμος εξακολουθεί να κατέχει τα πρωτεία στις αγοραπωλησίες, με 1.152 μεταβιβάσεις το 2017 και 1.704 το 2025 (αύξηση 48%), και αυτό παρότι η διάμεση τιμή ανά τ.μ. εκτοξεύτηκε κατά 200% (από 500 ευρώ/τ.μ. το 2017 σε 1.500 ευρώ/τ.μ. το 2025).

Στην ανάλυση των στοιχείων του Μητρώου επιλέξαμε τη διάμεση τιμή, ώστε η εικόνα να μην επηρεάζεται από τις ακραίες τιμές προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Αυτό σημαίνει, για παράδειγμα, στην περίπτωση του Δήμου Θεσσαλονίκης, ότι το 50% των ακινήτων πωλήθηκαν πάνω από 1.500 ευρώ/ τ.μ. και το 50% κάτω από αυτήν.

Οι μεγαλύτερες ποσοστιαίες ανατιμήσεις στην τιμή τετραγωνικού μέτρουκαταγράφονται στις δυτικές συνοικίες, όπου το 2017 οι περιοχές αυτές είχαν εξαιρετικά χαμηλές διάμεσες τιμές (250-300 ευρώ/τ.μ.), με αποτέλεσμα η πίεση από τις ακριβές περιοχές να εκτονωθεί στις πιο φθηνές. Στη Νεάπολη καταγράφεται αύξηση 315% (από 264 ευρώ/τ.μ. το 2017 σε 1.095 ευρώ/τ.μ. το 2025), στις Συκιές 266% (από 296 ευρώ/τ.μ. σε 1.086 ευρώ/τ.μ.), στους Αμπελοκήπους 262% (από 257 ευρώ/τ.μ. σε 931 ευρώ/τ.μ.) και τη Σταυρούπολη 222,3% (από 357 ευρώ/τ.μ. σε 1.151 ευρώ/τ.μ.).

Πώς εξηγείται η απόκλιση

Μεταξύ των τιμών που καταγράφονται στα συμβόλαια και των ποσών που αναφέρουν κατά καιρούς πολλές εκτιμήσεις για την πορεία της κτηματαγοράς φαίνεται να υπάρχει απόκλιση. Σύμφωνα με έρευνα του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και του Πανεπιστημίου Μακεδονίας υπάρχει μία απόκλιση 10%-15% από τις ζητούμενες τιμές σε σχέση με την πραγματική αξία του ακινήτου. Προφανώς ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει πολύ μεγάλες προσδοκίες και τελικά η διαπραγμάτευση να καταλήξει σε μια πιο ρεαλιστική τιμή στο συμβόλαιο.

Επιπλέον, είναι κοινό μυστικό ότι πολλά συμβόλαια αναγράφουν ένα ποσό κοντά στην αντικειμενική αξία, και το υπόλοιπο καλύπτεται εκτός επίσημης τραπεζικής οδού, παρότι από το 2023 θεσμοθετήθηκε η πλήρης απαγόρευση της χρήσης μετρητών και η αποκλειστική χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η εξωτραπεζικά πληρωμή εξακολουθεί να συμβαίνει, σε ένα ποσοστό από 10% έως και 30% του συνολικού τιμήματος, φαινόμενο καθόλου σπάνιο όταν πρόκειται για πολυτελή και ακριβά ακίνητα. Έτσι ο αγοραστής μπορεί να διεκδικήσει έκπτωση από τον πωλητή, να πληρώσει μικρότερο φόρο μεταβίβασης και συμβολαιογραφικά έξοδα, να μην υπερβεί το όριο των τεκμηρίων διαβίωσης και να διαθέσει τα μετρητά του χωρίς αυτό να καταγραφεί από κανένα «ραντάρ».

Δημοσιεύτηκε στη «ΜτΚ» 5/9/2026

Πέμπτη 24 Ιου 2025, 07:00

Κτηματαγορά Θεσσαλονίκης: Η… ανηφόρα των τιμών έφερε «λαχάνιασμα» στους αγοραστές ακινήτων

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ