Θεσσαλονίκη: «Ψηλώνει» ξανά η οικοδομή από τη Θέρμη ως τον Εύοσμο, παρά τα… ακριβά θεμέλια

Aνεβαίνει ο κατασκευαστικός πυρετός στη Θεσσαλονίκη με νεόδμητα ακίνητα να ξεφυτρώνουν από τα δυτικά ως τα ανατολικά της πόλης, τη στιγμή που το κόστος των οικοδομικών υλικών συνεχίζει να διαγράφει ανοδική τροχιά, απόρροια της εύφλεκτης πολεμικής πραγματικότητας στη Μέση Ανατολή.

Τρίτη 27 Μαΐ 2025, 10:48

Φορτσάρει ξανά η οικοδομή στη Θεσσαλονίκη: Γκάζι, μετά την κάμψη, σε Θέρμη, Εύοσμο

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Θέρμη και Εύοσμος «ηγούνται» στο κατασκευαστικό ράλι. Το πλήθος των αδόμητων οικοπέδων, οι χαμηλές τιμές της γης και το εντεινόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον έχουν καταστήσει τη Θέρμη την πλέον «καυτή» περιοχή από πλευράς ζήτησης με τις μπουλντόζες να… δουλεύουν υπερωρίες.

Από την άλλη πλευρά της πόλης, ο Εύοσμος συμμετέχει δυναμικά στον κατασκευαστικό οργασμό προσελκύοντας νέο κόσμο και οικογένειες, με στρατηγικό πλεονέκτημα τις προσιτές τιμές των νέων κατοικιών.

Στο πλαίσιο αυτό, η Θεσσαλονίκη αναδεικνύεται στον μεγαλύτερο πόλο νέας οικιστικής ανάπτυξης της χώρας. Η πόλη συγκεντρώνει το 23,9% (έρευνα ReDataset) των νέων κατοικιών που καταγράφονται στις δύο μεγαλύτερες περιφέρειες της χώρας, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική που έχει αναπτύξει τα τελευταία χρόνια η αγορά ακινήτων του πολεοδομικού συγκροτήματος.

Νέος τρόπος ζωής, νέες ανάγκες

Η συγκέντρωση της οικοδομής στα μεγάλα αστικά κέντρα συνοδεύεται και από μια σημαντική αλλαγή στο είδος των κατοικιών που κατασκευάζονται. Το διαμέρισμα αποτελεί πλέον τον αδιαμφισβήτητο πρωταγωνιστή της αγοράς.

Σχεδόν επτά στα δέκα νέα σπίτια που βγαίνουν προς πώληση είναι διαμερίσματα. Συγκεκριμένα, το 69,8% της νέας προσφοράς αφορά διαμερίσματα, έναντι 24,9% για μεζονέτες και μόλις 5,3% για μονοκατοικίες.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι το μοντέλο της νέας κατοικίας γίνεται ολοένα πιο αστικό. Οι υψηλές αξίες γης, η ανάγκη για μεγαλύτερη αξιοποίηση των οικοπέδων και η αυξημένη ζήτηση στις μεγάλες πόλεις ωθούν τους κατασκευαστές στην ανάπτυξη πολυκατοικιών, αφήνοντας τις μονοκατοικίες σε έναν σαφώς πιο περιορισμένο ρόλο.

Βάσει έρευνας του ΙΟΒΕ, τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου και ηλικίας έως πέντε ετών προς πώληση το δεύτερο τρίμηνο του 2026 τιμολογήθηκαν με αύξηση κατά 5,8% ετησίως στη Θεσσαλονίκη στην οποία οι τιμές των κατοικιών (συνολικά) εμφανίζουν ισχυρότερες αυξητικές τάσεις (+6,2%) σε σχέση με την Αθήνα, όπου οι τιμές ανέβηκαν κατά 2,5% κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Kαι στη Θεσσαλονίκη, η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, που προκύπτει από την ριζική αλλαγή του τρόπου ζωής των Ελλήνων αποτυπώνεται στις νέες κατασκευές με τα νεόδμητα σπίτια να είναι μικρότερα, προσαρμοσμένα στις ανάγκες του σήμερα.

Οι νέοι προσπαθούν να φύγουν νωρίτερα από το σπίτι των γονιών τους χωρίς όμως να έχουν άμεσες βλέψεις για συγκατοίκηση, γάμο ή τη δημιουργία οικογένειας τη στιγμή που η άνοδος των διαζυγίων «σπάει» τον πληθυσμό σε περισσότερα νοικοκυριά, τροφοδοτώντας την ανάγκη για πιο πολλά και πιο μικρά σπίτια.

«Μεγαλύτερη ισορροπία προσφοράς - ζήτησης στα νεόδμητα»

«Η ανοικοδόμηση στη Θεσσαλονίκη αφορά κυρίως τα δυτικά της πόλης (Εύοσμος, ειδικά πάνω από τον περιφερειακό), το κέντρο, τη Θέρμη, την Πυλαία, την Τούμπα και την Καλαμαριά, καταγράφεται μία μεγάλη δυναμική στην αγορά που εκτιμώ πως θα συνεχιστεί και το 2027. Υπάρχει μία έκρηξη στην κατασκευή νέων κατοικιών. Παρά την μεγάλη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους (πέριξ των 1.600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο σήμερα για ένα νέο σπίτι) από τον Φεβρουάριο που ξεκίνησε ο πόλεμος, οι αυξημένες τιμές ακόμα δεν έχουν περάσει στον αγοραστή. Κατά βάση χτίζονται διαμερίσματα από 60 ως 80 τ.μ., δύο – τριών υπνοδωματίων καθώς έχουν αλλάξει οι ανάγκες και ο τρόπος ζωής σε σχέση με το παρελθόν. Σπίτια άνω των 100 τ.μ. έχουν πολύ πιο περιορισμένο αγοραστικό κοινό σε αυτές τις συνθήκες. Οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά θα συνεχιστούν. Σήμερα, σε σχέση με δύο χρόνια πριν, καταγράφεται μεγάλη προσφορά νέων κατοικιών και μεγαλύτερο πλήθος διαμερισμάτων, αυτό δίνει επιλογές στους αγοραστές που δεν τις είχαν το 2024. Εξισορροπείται σε ένα σημαντικό βαθμό η προσφορά με τη ζήτηση, για αυτό το λόγο ακόμα δεν αυξάνονται περαιτέρω οι τιμές στα νεόδμητα», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Θεόδωρος Λιόκας, πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδας (ΣΟΕΒΕ).

Άλμα στις οικοδομικές άδειες

Το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του 2026 εκδόθηκε σχεδόν αντίστοιχος αριθμός οικοδομικών αδειών στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης (170 και 178 αντίστοιχα), βάσει στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ. Συγκρίνοντας τους τρεις πρώτους μήνες του τρέχοντος έτους με το αντίστοιχο περσινό διάστημα η αύξηση άγγιξε το 82% ενώ συγκρίνοντας το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, η αύξηση αγγίζει το 37%.

Ο πιο «παραγωγικός» μήνα του φετινού πρώτου εξαμήνου ήταν ο Μάρτιος με 74 νέες οικοδομικές άδειες, ενώ ο πιο υποτονικός ήταν ο Ιανουάριος με 41 οικοδομικές άδειες. Στο σύνολο του 2025 οι οικοδομικές άδειες άγγιξαν τις 636 στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης.

Η «νάρκη» των οικοδομικών υλικών – Πάνω από 50% πάνω σε σχέση με το 2008

Σεισμικές δονήσεις που απειλούν να… κατεδαφίσουν την ανοικοδόμηση, η οποία ωστόσο επιμένει να αναπτύσσεται, επιφέρει το κατασκευαστικό κόστος.

Υπό αυτό το πρίσμα, περαιτέρω αύξηση κατά 5% σημείωσαν οι τιμές στα οικοδομικά υλικά συνολικά τον Αύγουστο, με το πετρέλαιο κίνησης να προκαλεί ντόμινο ανατιμήσεων σε όλες τις επιμέρους κατηγορίες των υλικών. Η μεγαλύτερη άνοδος τιμών καταγράφηκε σε: Πετρέλαιο κίνησης (23,2%), τούβλα (11,1%), χάλκινους αγωγούς (10,7%), έτοιμο σκυρόδεμα (6,5%), ενισχυτικά κονιαμάτων και έτοιμου σκυροδέματος (5,2%), σωλήνες πλαστικούς, συνθετικούς, ινοτσιμέντου (5,1%), κουφώματα αλουμινίου (4,9%), παρκέτα (4,9%), τσιμέντο (4,7%).

Με αυτά τα δεδομένα, το καθαρό κατασκευαστικό κόστος αγγίζει ακόμα και τα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. για τις πιο «ποιοτικές» κατασκευές (με υλικά υψηλών προδιαγραφών) ενώ για μία τυπική κατασκευή κυμαίνεται κοντά στα 1.600 ευρώ το τετραγωνικό, μία αύξηση που ξεπερνά το 50% σε σχέση με το 2008, χρυσή χρονιά της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα.

Πολύ σκληρή… για να πεθάνει η αντιπαροχή

Αναφορικά με την αντιπαροχή, καταγράφονται ανισότητες ανάλογα με την περιοχή.

Η αντιπαροχή είναι ένα είδος συναλλαγής που συμφέρει τόσο τον οικοπεδούχο όσο και τον εργολάβο που αναλαμβάνει στο συγκεκριμένο οικόπεδο να ανεγείρει πολυκατοικία. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου διαθέτει το οικόπεδο του και ο εργολάβος την χρηματοδότηση και την τεχνογνωσία.

Συμφέρει στον οικοπεδούχο διότι τα ακίνητα που θα πάρει ως αντάλλαγμα από τον εργολάβο θα έχουν εμφανώς μεγαλύτερη αξία από την αξία του οικοπέδου αν το πουλούσε ως γη σε ποσοστό 25-30% επιπλέον.

Συμφέρει και στον εργολάβο διότι τα κεφάλαια που θα διέθετε να αγοράσει την γη τα διαθέτει στην κατασκευή του έργου, άρα αποκτά αυτόματα την δυνατότητα να προχωρήσει σε περισσότερα έργα και να έχει περισσότερες πωλήσεις.

Η αντιπαροχή ήταν η συνήθης πρακτική στην Ελλάδα κατά την μεταπολεμική περίοδο, επί της ουσίας «έχτισε» και διαμόρφωσε το πολεοδομικό μοντέλο που ακολούθησε η χώρα μας.

Σήμερα, τα ποσοστά αντιπαροχής στη Θεσσαλονίκη είναι μεγαλύτερα όπου δεν υπάρχει μεγάλη διαθεσιμότητα οικοπέδων (όπως στην Καλαμαριά) και μικρότερα όπου υπάρχει χώρος για να χτιστούν νέα σπίτια (Θέρμη, Εύοσμος), αν και σε γενικές γραμμές καταγράφεται σταθερότητα στα ποσοστά το πρώτο εξάμηνο του 2026.

Χωρίς ΦΠΑ τα νεόδμητα ως το 2030

Σε συνθήκες οξείας στεγαστικής κρίσης, για την τόνωση των καινούργιων κατοικιών, η σημαντικότερη αλλαγή είναι η παράταση έως το 2030 της αναστολής του ΦΠΑ 24%. Με τον τρόπο αυτό διατηρείται το υφιστάμενο καθεστώς στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων, χωρίς να επανέλθει η συγκεκριμένη φορολογική επιβάρυνση τα επόμενα χρόνια.

Η παράταση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η κατασκευή νέων κατοικιών εξακολουθεί να αντιμετωπίζει υψηλό κόστος. Οι τιμές των υλικών, η ενέργεια, το κόστος χρηματοδότησης και γενικότερα η αύξηση του κόστους ανάπτυξης ενός νέου ακινήτου περιορίζουν τα περιθώρια των κατασκευαστών.

Η επαναφορά του ΦΠΑ θα μπορούσε να αυξήσει περαιτέρω το κόστος για τον τελικό αγοραστή, καθώς ένα μέρος της επιβάρυνσης θα μπορούσε να περάσει στις τιμές πώλησης. Με την παράταση της αναστολής, επιχειρείται να διατηρηθεί ένα πιο σταθερό φορολογικό περιβάλλον για την αγορά νεόδμητων και να μην προστεθεί ένα ακόμη κόστος στην απόκτηση κατοικίας.

Στην ίδια λογική της διατήρησης ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου εντάσσεται και η νέα παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας ακινήτων. Ο φόρος, με συντελεστή 15% επί της υπεραξίας που προκύπτει από την πώληση, παραμένει ανενεργός έως το 2030. Η φορολογία αφορά θεωρητικά τη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, με τις προβλεπόμενες προσαρμογές και μειώσεις. Στην πράξη, όμως, η εφαρμογή του εξακολουθεί να βρίσκεται σε αναστολή.

Τα 5 σημεία – κλειδιά

1)Με φουλ τις μηχανές ρίχνουν μπετό οι μπουλντόζες στη Θεσσαλονίκη, παρά τις «πολεμικές» δυσχέρειες και την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους.

2) Στην ανατολική και δυτική πλευρά νέα σπίτια χτίζονται, με τις αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά για την ώρα να μην υποσκάπτουν τα θεμέλια της οικοδομής.

3) Το χάσμα προσφοράς - ζήτησης κατοικίας αν και ακόμα υπαρκτό, φαίνεται πως στα νεόδμητα ακίνητα αρχίζει να κλείνει.

4)Ο μαραθώνιος αυξήσεων στα οικοδομικά υλικά, εφόσον δεν αρθεί η αβεβαιότητα, θα συνεχιστεί και το 2027 με τις ανεβασμένες τιμές των νεόδμητων να περνούν και στον αγοραστή.

5)H μεγαλύτερη πρόκληση στην αγορά κατοικίας παραμένει η αύξηση του οικιστικού αποθέματος, με το νέο πρόγραμμα «σπίτι μου» να αντιμετωπίζεται με σκεπτικισμό από την αγορά.

«ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 3»

Συγκρατημένες προσδοκίες και φόβοι για νέα αύξηση τιμών

Με μοντέλο «Σπίτι μου 2» αναμένεται να κάνει πρεμιέρα το τρίτο… σίκουελ του προγράμματος επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων που θα τρέξει το 2027.

Η Αναπτυξιακή Τράπεζα θα υλοποιήσει το «Σπίτι μου 3», συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, όπως και το προηγούμενο πρόγραμμα. Ο προϋπολογισμός θα καλυφθεί κατά το ήμισυ (1 δισ. ευρώ) από την ΕΑΤ (τα 500 εκατ. ευρώ προέρχονται από το δανειακό σκέλος του ΤΑΑ που «αποθηκεύτηκε» στην ΕΑΤ) ενώ ακόμα 1 δισ. θα προσθέσουν οι εμπορικές τράπεζες που θα συμμετέχουν στο πρόγραμμα.

Παρά τις παραινέσεις της αγοράς για αλλαγές στα κριτήρια παλαιότητας των επιλέξιμων σπιτιών, ώστε να «κατανεμηθεί» καλύτερα η ζήτηση και να μην υπάρξει άνοδος στις τιμές των σπιτιών που έχουν χτιστεί έως και το 2007, η παρουσίαση του «σπίτι μου 3» στις αρχές του έτους δε θα τις λάβει υπόψιν.

Οι μόνες αλλαγές σε σχέση με το «Σπίτι μου 2» αναμένεται να αφορούν το ανώτατο εισοδηματικό όριο για τις οικογένειες με παιδιά (έως 35.000 ευρώ το ζευγάρι ετησίως + 7.000 ευρώ ανά παιδί), τα ηλικιακά όρια (έως 55 ετών), το συνολικό κόστος αγοράς (έως 300.000 ευρώ) και τη μέγιστη χρηματοδότηση (έως 230.000 ευρώ), ενώ οι οικογένειες με παιδιά θα μπορούν να επιλέγουν κατοικίες άνω των 150 τ.μ.

Η διεύρυνση των ορίων έρχεται ως απάντηση στην αύξηση των τιμών που παρατηρείται στην αγορά κατοικίας, καθώς τα προηγούμενα όρια θα περιόριζαν περαιτέρω την ζήτηση σε συγκεκριμένα ακίνητα, φουσκώνοντας υπέρμετρα την εμπορική τους αξία.

Εξάλλου, η ΕΑΤ προγραμματίζει βελτιώσεις στη διαδικασία έγκρισης των δικαιούχων του προγράμματος και των επιλεγμένων κατοικιών, με στόχο να αποφευχθούν «αλαλούμ» που είχαν παρατηρηθεί στο προηγούμενο πρόγραμμα – και τα οποία εν πολλοίς οφείλονταν στο πιεσμένο χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση του «Σπίτι Μου ΙΙ», με αποτέλεσμα ορισμένοι δικαιούχοι να μην προλάβουν να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες και να μένουν εκτός.

Ωστόσο, σημειώνεται ότι δικαιούχοι που είχαν εκκινήσει τη διαδικασία της δανειοδότησης με το «Σπίτι μου 2» αλλά δεν την ολοκλήρωσαν, θα πρέπει να ξεκινήσουν από την αρχή όταν θα ανοίξει η σχετική πλατφόρμα (τον Ιανουάριο, εκτός απροόπτου), καθώς πρόκειται για διαφορετικό πρόγραμμα, με άλλα κριτήρια επιλεξιμότητας.

Πάντως το πρόγραμμα, αν και ανακουφίζει προσωρινά, αδυνατεί να λύσει το δομικό πρόβλημα της στέγασης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, κινδυνεύει να το επιδεινώσει.

Η διεύρυνση των κριτηρίων ένταξης στο πρόγραμμα σε σχέση με το «Σπίτι μου 2» εκτιμάται ότι θα συμβάλουν περαιτέρω στις ανατιμήσεις. Ακίνητα που κανονικά θα κόστιζαν χαμηλότερα, βαφτίζονται «ευκαιρίες» συμπαρασύροντας έτσι ολόκληρη την αγορά ακινήτων.

Η αυξημένη ζήτηση οδηγεί σε σημαντική άνοδο τιμών ενώ η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει νέα εμπόδια για τους ενδιαφερόμενους.

Στην τελική ευθεία το «Ανακαινίζω»

Πέρα από το νέο «σπίτι μου», εντός του Οκτωβρίου το πρόγραμμα «Ανακαινίζω» περνάει στην επόμενη φάση. Η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Κατά την πρώτη φάση, η οποία ολοκληρώθηκε στα τέλη Σεπτεμβρίου άναψε το πράσινο φως σε 94.000 αιτήσεις, εκ των οποίων 80.000 αφορούν ιδιοκατοικούμενες κατοικίες και 14.000 κλειστά ακίνητα.

Τα στάδια

Η διαδικασία θα προχωρήσει σε δύο στάδια. Πρώτον, θα υποβληθούν οι αιτήσεις χρηματοδότησης για τα κλειστά ακίνητα και δεύτερον, για τις κατοικίες που ήδη χρησιμοποιούνται.

Για να θεωρείται επιλέξιμη μια κατοικία θα πρέπει, μεταξύ άλλων:

Να διαθέτει οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990,

Να υφίσταται νόμιμα και να μην έχει χαρακτηριστεί κατεδαφιστέα,

Να βρίσκεται σε ενεργειακή κατηγορία Γ ή χαμηλότερη,

Να έχει επιφάνεια κύριων χώρων έως 120 τ.μ.

Οι εργασίες ανακαίνισης μπορούν να αντιπροσωπεύουν το 60% – 80% της συνολικής χρηματοδότησης, ενώ οι παρεμβάσεις ήπιας ενεργειακής αναβάθμισης αντιστοιχούν στο υπόλοιπο 20% – 40%.

Στη δράση για τα κλειστά ακίνητα μπορούν να συμμετάσχουν φυσικά πρόσωπα που είναι ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές κατοικίας.

*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 11 Οκτωβρίου 2026