Οικοδομικές άδειες τριών ταχυτήτων και μία αγορά σε σύγχυση αφήνουν πίσω τους η απόφαση (εκδόθηκε στις 11 Δεκεμβρίου 2024) του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε αντισυνταγματικά τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και η πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) που επιχειρεί τηρώντας λεπτές ισορροπίες να ξεμπλοκάρει την οικοδομική δραστηριότητα.
Από τη στιγμή δημοσίευσης της απόφασης του ΣτΕ, στην αγορά επικρατούσε ανασφάλεια με την οικοδομική δραστηριότητα να σημειώνει κατακόρυφη πτώση, μία ανασφάλεια η οποία δεν διαλύθηκε απόλυτα με την ρύθμιση του ΥΠΕΝ.
Βάσει πρόσφατων στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, τα απόνερα της απόφασης έφεραν μείωση 17,3% στις άδειες, 37,2% στην επιφάνεια και 38,4% στον όγκο οικοδομικής δραστηριότητας τον Ιανουάριο του 2025.
Στη Θεσσαλονίκη εκτιμάται πως οι συνέπειες της όλης αναταραχής δεν είναι τόσο έντονες όσο στην Αττική, με τον αντίκτυπο της απόφασης του ΣτΕ και της ρύθμισης του ΥΠΕΝ να αφορά εκατοντάδες άδειες (όπως αναφέρουν γνώστες της αγοράς) κυρίως στα δύο άκρα της πόλης (ανατολικά σε Θέρμη, Καλαμαριά και δυτικά στον Εύοσμο) και όχι στο κέντρο (όπου έτσι κι αλλιώς τα οικόπεδα είναι ελάχιστα).
Πλέον, μετά την παρέμβαση του ΥΠΕΝ η αγορά ξαναμπαίνει σε τροχιά σταθερότητας, αν και το πρώτο μισό της χρονιάς χάθηκε με πολλές οικοδομές να… μένουν στα σχέδια κι ενώ η στεγαστική κρίση θεριεύει.
Αξίζει να σημειωθεί πως το ΣτΕ δεν έκρινε αντισυνταγματικά τα ίδια τα «μπόνους» δόμησης αλλά το σύστημα των κινήτρων του ΝΟΚ που εφαρμόζονταν οριζόντια σε όλη τη χώρα, από το 2011.
Έρχονται οι τοπικοί ΝΟΚ
Δηλαδή το ΣτΕ, έδειξε κόκκινη κάρτα στον τρόπο και το εύρος εφαρμογής του ΝΟΚ και όχι σε αυτόν, καθ’ αυτόν τον ΝΟΚ.
Αυτή την περίοδο υλοποιείται από το ΥΠΕΝ το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ) για το 80% της επικράτειας, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2027.
Μέσω των ΤΠΣ-ΕΠΣ οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν ειδικές ζώνες κινήτρων, όπου θα προβλέπονται τα κίνητρα του ΝΟΚ -τα οποία μέχρι σήμερα δίνονταν οριζόντια- λαμβάνοντας υπόψιν τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής καθώς και την οικιστική πυκνότητά της. Ουσιαστικά θα «χτιστούν» τοπικοί ΝΟΚ, ανάλογα με την κάθε περίπτωση, «υπακούοντας» στην απόφαση του ΣτΕ.
Η «ΜτΚ» εξηγεί τα νέα δεδομένα μετά την απόφαση του ΣτΕ και την ρύθμιση του ΥΠΕΝ, με τα ερωτηματικά για κρίσιμα ζητήματα να παραμένουν.
Ξεκίνησες εργασίες πριν την 11η Δεκεμβρίου 2024; Δεν έχεις να φοβάσαι τίποτα
Όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ ρητά τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Δεν ξεκίνησες εργασίες πριν την 11η Δεκεμβρίου 2024; Ξεχνάς τον ΝΟΚ αλλά μπορείς… ανέξοδα να αναθεωρήσεις την άδεια
Για όσους δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 με χρήση ΝΟΚ, σε καμία περίπτωση δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, όμως για να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες, οφείλουν να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις. Έτσι, δεν χάνουν το δικαίωμα δόμησης, παρά μόνον κατά το μέρος που αφορά στα εν λόγω κίνητρα και προσαυξήσεις.
Παράλληλα, δεν καταβάλλονται άλλοι φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις για τις αναθεωρήσεις αυτές, αν και ουσιαστικά με αυτό τον τρόπο επιχειρείται να χρυσωθεί το χάπι στους θιγόμενους, καθώς αν π.χ. ένας κατασκευαστής δεν μπορεί να χτίσει έναν επιπλέον όροφο (βάσει ΝΟΚ) και να πουλήσει τα διαμερίσματα ή να δώσει αντιπαροχή, το όφελος από την ανέξοδη αναθεώρηση της άδειας είναι… σχεδόν μηδαμινό.
Τι σημαίνει όμως έναρξη εργασιών;
Με Προεδρικό Διάταγμα (θα εκδοθεί το προσεχές διάστημα) θα περιγραφούν με λεπτομέρειες οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, κάτι το οποίο βέβαια δεν διευκολύνει ιδιαίτερα την αγορά με το τοπίο να μην ξεδιαλύνει αναφορικά με το τι σημαίνει έναρξη και μη έναρξη εργασιών (και κυρίως πως αποδεικνύονται αυτά).
Εντάχθηκες σε χρηματοδοτικό εργαλείο; Σώθηκες με… πράσινο πέναλτι
Για άδειες (με χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ) που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης) προκειμένου, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, να διατηρηθεί η αξιοπιστία της χώρας απέναντι σε θεσμικούς εταίρους και επενδυτές και για να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ.
Τα μέτρα του ισοδύναμου θα εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα καταβάλλεται εν είδει οικονομικού αντιτίμου από τους κατόχους αδειών για τα τετραγωνικά που προσαυξάνονται σε μια οικοδομική άδεια λόγω των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού και θα αφορά και τους κατόχους αδειών που εκκρεμούν προσφυγές στα δικαστήρια για ακύρωση άδειας.
Με Προεδρικό Διάταγμα θα δίνεται η δυνατότητα να εξειδικευτούν τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου (δημιουργία χώρων πρασίνου, αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση, κ.τ.λ.).
Πώς το περιβαλλοντικό ισοδύναμο «ακυρώνει» τη δικαστική προσφυγή
Περιβαλλοντικό ισοδύναμο προβλέπεται και για όσους είχαν μεν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024 αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή οι άδειες έχουν ήδη ακυρωθεί.
Ειδικότερα, αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής, η κατασκευαστική διαδικασία συνεχίζεται άμεσα, με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις, εφόσον πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.
Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του ΥΠΕΝ για να εξετάσουν την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομής.
Επί της ουσίας, η ρύθμιση αυτή ουσιαστικά «απενεργοποιεί» τις εν εξελίξει δικαστικές προσφυγές για την παραπάνω κατηγορία αδειών, δίνοντας το δικαίωμα ολοκλήρωσης της κατασκευής, ανεξάρτητα από το τι θα αποφανθεί το εκάστοτε δικαστήριο.
Στο Στρασβούργο μεταφέρεται η νομική μάχη
Με τις αντιδράσεις για την απόφαση του ΣτΕ με την οποία κρίθηκαν αντισυνταγματικά τα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ και την ρύθμιση που κατέθεσε το ΥΠΕΝ να μην έχουν κοπάσει, η σκυτάλη περνάει στο… Στρασβούργο.
Πιο συγκεκριμένα, κατασκευαστής, η οικοδομική άδεια του οποίου ακυρώθηκε από το ελληνικό ανώτατο δικαστήριο, προσέφυγε στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο ζητώντας, μεταξύ άλλων, επανάληψη της δίκης.
Εφόσον κριθεί στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, στην πρώτη φάση της εξέτασης του αιτήματος, ότι η υπόθεση θα εκδικαστεί επί της ουσίας, κατά τη δεύτερη φάση ο εν λόγω κατασκευαστής θα προσδιορίσει την αποζημίωση που ζητά από το ελληνικό δημόσιο. Εκτιμάται πως θα υπερβαίνει το 1 εκατ. ευρώ λαμβανομένης υπόψη της οικονομικής ζημιάς που έχει υποστεί ο εν λόγω επαγγελματίας.
Όπως σημειώνεται σχετικά, με την απόφαση του ΣτΕ εισάγεται ανεπίτρεπτη και αδικαιολόγητη διάκριση καθώς δημιουργούνται τρεις κατηγορίες πολιτών που τελούν υπό τις ίδιες ακριβώς νομικές συνθήκες.
Με την αγορά ακόμα… να βράζει στο ζουμί της, αναμένονται και άλλες προσφυγές από κατασκευαστές που εκτιμούν πως θίγονται από το πλαίσιο αβεβαιότητας που έχει διαμορφωθεί.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
01
«Σεισμικές δονήσεις» μικρής και μεγαλύτερης έντασης τράνταξαν τα θεμέλια της κτηματαγοράς μετά την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ.
02
Η οικοδομική δραστηριότητα αναμένεται να ανεβάσει ξανά ταχύτητες μετά την παρέμβαση-ανάσα του ΥΠΕΝ που ανοίγει τους ορίζοντες της αγοράς, χωρίς να ξεδιαλύνει εντελώς τα σύννεφα αβεβαιότητας.
03
Στη Θεσσαλονίκη, φρένο πάτησε η οικοδομή στα δύο άκρα της πόλης, με τις επιπτώσεις ωστόσο να είναι διαχειρίσιμες.
04
Μεγάλοι χαμένοι στο νέο τοπίο που διαμορφώνεται είναι όσοι είχαν εκδώσει άδειες με χρήση ΝΟΚ, με τη χασούρα να μετριέται σε δεκάδες εκατομμύρια.
05
Προβληματισμό και αρνητικά μηνύματα σε εγχώριους και διεθνείς (εν δυνάμει) επενδυτές εκπέμπουν η ευκολία με την οποία αλλάζουν οι συνθήκες στο θεσμικό πλαίσιο της χώρας.
«Χάνεται η εμπιστοσύνη»
Η «ΜτΚ» απευθύνθηκε στους Θεόδωρο Λιόκα, Γραμματέα του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος και τον πρόεδρο του ΤΕΕ Κεντρικής Μακεδονίας, Ηλία Περτζινίδη για να χαρτογραφήσουν τις νέες συνθήκες που επικρατούν στην αγορά.
«Μέχρι σήμερα υπήρχε κάμψη στην οικοδομική δραστηριότητα καθώς ήταν διάχυτη η αβεβαιότητα. Αυτό που πολλοί δεν καταλαβαίνουν είναι πως για να φτάσεις στο σημείο της κατασκευής και να ολοκληρωθεί αυτή, προηγούνται άλλα πράγματα όπως η αγορά οικοπέδου, το σχήμα επένδυσης (π.χ. αν θα πάρεις δάνειο), η προμελέτη της άδειας, όλα αυτά είναι στάδια που τα πληρώνουμε και στηρίζονται σε δεδομένα, αυτά τα δεδομένα μετά την απόφαση του ΣτΕ ανατράπηκαν, στην αγορά επικράτησε αστάθεια, όλοι τηρούσαν στάση αναμονής, μέχρι σήμερα σε κάθε στάδιο της κατασκευής είχε μπει φρένο από όποιον έπρεπε να αποφασίσει να προχωρήσει σε μία επένδυση», επισημαίνει ο κ. Λιόκας.
«Το κακό έγινε, η αμφιβολία και η αστάθεια σε όλη την αγορά (οικοπεδούχους, κατασκευαστές, αγοραστές) κυριάρχησαν. Χάθηκε η εμπιστοσύνη για το τι είναι κράτος δικαίου και σταθερότητα στη νομοθεσία, στη Θεσσαλονίκη χωρίς να έχουμε ποσοτική εκτίμηση έχουν παγώσει εκατοντάδες άδειες, υπάρχει από την αρχή του χρόνου αρκετά μεγάλη συγκράτηση στην έκδοση νέων αδειών λόγω της περιρρέουσας ατμόσφαιρας», σημειώνει.
«Περιοχές που βρίσκονταν σε οικονομική ανάπτυξη επηρεάστηκαν, κυρίως ανατολική (πιο πολύ Θέρμη, λιγότερο Καλαμαριά που είναι πιο περιορισμένα τα διαθέσιμα οικόπεδα) και δυτική Θεσσαλονίκη επηρεάστηκαν από την αναστάτωση στην αγορά», υποστηρίζει.
«Ακόμα υπάρχει ασάφεια για το τι σημαίνει έναρξη εργασιών για την ανέγερση κτίσματος, αυτό είναι πολύ αρνητικό, το κόστος για να εκδώσεις ξανά άδεια (κι ας μην πληρώσεις ξανά φόρους) είναι τεράστιο, οι μελέτες κοστίζουν χιλιάδες ευρώ, αυτό επηρεάζει πολύ τα μεγάλα έργα», προσθέτει.
«Πρόβλημα οι πολύ αργοί ρυθμοί του Kράτους»
Σε γενικές γραμμές «όσο υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον εκτιμώ πως η οικοδομική δραστηριότητα θα αναπτύσσεται με τα όποια προβλήματα, δυστυχώς μεγάλο εμπόδιο είναι πως το Kράτος μας λειτουργεί με πολύ αργούς ρυθμούς, οποιαδήποτε αναστάτωση προκύπτει δε λύνεται γρήγορα, αυτό δημιουργεί αβεβαιότητα, η οικοδομική δραστηριότητα είναι πλήθος παραγόντων, μία τεράστια οικονομική μηχανή η οποία καλό είναι να προχωράει και να μην δημιουργούνται προβλήματα. Αυτή τη στιγμή το ΥΠΕΝ κάνει προσπάθειες εναρμόνισης με τις αποφάσεις του ΣτΕ το οποίο ναι μεν εφαρμόζει νόμους αλλά πολλές φορές δε διαθέτει τεχνοκρατική επάρκεια για να κρίνει, ελπίζουμε να συντονιστούν οι δύο φορείς για να μην έχουμε νέες εκπλήξεις στο μέλλον», σημειώνει.
«Στασιμότητα στην αντιπαροχή»
Αναφορικά με την αντιπαροχή στη Θεσσαλονίκη, εκτιμά πως «υπάρχει μία τάση συγκράτησης και στασιμότητας στα ποσοστά αντιπαροχής (πέριξ του 30-40%) αυτή την περίοδο ενδεχομένως και λόγω της κατάστασης με το ΣτΕ. Όμως όλα έχουν να κάνουν με προσφορά και ζήτηση (όταν υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον τα ποσοστά ανεβαίνουν), τα χρόνια της κρίσης τα ποσοστά αντιπαροχής είχαν πέσει(20%) κατακόρυφα, στη συνέχεια ανέκαμψαν», τονίζει.
«Σε θετική κατεύθυνση η ρύθμιση του ΥΠΕΝ, το θέμα θα λυθεί με την εφαρμογή των ΤΠΣ»
«Μετά τη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, η κατάσταση ξεκαθαρίζει για τις οικοδομικές άδειες που έχουν βγει, όσες ξεκίνησαν και όσες πρόκειται να εκδοθούν, ο νόμος είναι ξεκάθαρος. Η απόφαση του ΣτΕ πρέπει να γίνει σεβαστή από όλους, το ΣτΕ δεν είναι κατά των ευεργετημάτων του ΝΟΚ, η φιλοσοφία της απόφασης είναι πως δεν γίνεται ο ΝΟΚ να είναι στον κεντρικό νόμο του κράτους και να ισχύει σε όλη τη χώρα, πρέπει να εξετάζονται όλα αυτά σε τοπικό επίπεδο, το λέει ξεκάθαρα πως όλα θα λυθούν με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο αφορά άδειες για τις οποίες είτε εκκρεμεί δικαστική προσφυγή είτε είναι ενταγμένες σε κάποιο χρηματοδοτικό πρόγραμμα. Για αυτές τις άδειες, που τις διαχωρίζει ανάλογα με το αν έχει ολοκληρωθεί ή όχι ο φέρων οργανισμός, προβλέπεται η καταβολή ενός αντιτίμου, επί της ουσίας θα δημιουργηθεί ένα ταμείο που θα αξιοποιηθεί από τους δήμους για ανάπλαση ελεύθερων χώρων, απαλλοτριώσεις πχ για πάρκα, θεωρώ πως όσοι προσφύγουν εναντίον της απόφασης του ΣτΕ στα ευρωπαϊκά δικαστήρια δεν έχουν καμία τύχη», σημειώνει ο κ. Περτζινίδης.
«Για όσους είχαν άδειες με χρήση ΝΟΚ, για την αναθεώρηση των αδειών ναι μεν απαλλάσσονται από φόρους και εισφορές αλλά τον μηχανικό πρέπει να τον πληρώσουν ξανά», σημειώνει.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 25.05.2025
