Με ρυθμούς χελώνας προχωρά το σχέδιο δημιουργίας logistic center στο πρώην στρατοπέδο Γκόνου, ένα νευραλγικό έργο για ολόκληρη την εφοδιαστική αλυσίδα της Θεσσαλονίκης και της Βόρειας Ελλάδας αλλά και την αποσυμφόρηση του κυκλοφοριακού φόρτου στην πόλη με περίπου 300 φορτηγά να φεύγουν από την 26ης Οκτωβρίου (όταν υλοποιηθεί το project), που κολλά στις… μυλόπετρες ενός αέναου ανταγωνιστικού διαλόγου.
Το Υπερταμείο στοχεύει μέσα στο 2026 (ως τον Ιούνιο) να κατατεθούν δεσμευτικές προσφορές και να ανακηρυχτεί ανάδοχος ως το 2027, με το logistic center να ολοκληρώνεται μετά το 2030 εφόσον όλα κυλήσουν ομαλά, κάτι διόλου βέβαιο…
Στο πλαίσιο αυτό, ΟΛΘ (πάνω από το 50% ελέγχει άμεσα και έμμεσα ο Ιβάν Σαββίδης) και Goldair (σε συνεργασία με τον όμιλο Αktor που έβαλε στις ράγες το Μετρό Θεσσαλονίκης και την Trade Estates του ομίλου Fourlis) ακονίζουν τα ξίφη τους, όντας αποφασισμένοι να καταθέσουν την καλύτερη προσφορά και να επικρατήσουν στη μάχη.
«Στόχος είναι οι δεσμευτικές προσφορές να κατατεθούν ως το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2026 αφού σταλεί η πρόσκληση υποβολής των προσφορών στα επενδυτικά σχήματα. Επιδίωξη αποτελεί η ανακήρυξη προτιμητέου επενδυτή για την αξιοποίηση του πρώην στρατοπέδου ακόμα και μέσα στο έτος αν και αυτό δεν είναι βέβαιο καθώς πρέπει η σύμβαση να περάσει και από το Ελεγκτικό Συνέδριο, πάντως είναι εφικτό να προκύψει ανάδοχος μέσα στο τρέχον έτος», σημειώνουν πηγές της αγοράς με γνώση του θέματος στη «ΜτΚ».
Η ανάπτυξη του πρώην στρατοπέδου (ιδιοκτησίας του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών), το οποίο έχει παραχωρηθεί κατά χρήση στη ΓΑΙΑΟΣΕ, συνολικής έκτασης 672 στρεμμάτων, βασίζεται ακριβώς στη στρατηγική του θέση. Βρίσκεται στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, μόλις 3 χιλιόμετρα από την Εγνατία Οδό και μόλις 500 μέτρα από τη σιδηροδρομική γραμμή, ενώ η εγγύτητα με τον λιμένα της πόλης και τα Βαλκάνια του προσδίδει μοναδικά γεωστρατηγικά πλεονεκτήματα.
Η γειτνίαση με οδικούς, σιδηροδρομικούς και ακτοπλοϊκούς κόμβους το καθιστά ιδανικό για τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου logistics hub, με σενάρια αξιοποίησης που περιλαμβάνουν μεικτές χρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας, μεταποίησης αλλά και τη δημιουργία Ζώνης Ελεύθερου Εμπορίου, δίνοντας στην περιοχή νέα αναπτυξιακή διάσταση. Το ύψος της επένδυσης, ανάλογα με το μείγμα χρήσεων logistics και μεταποίησης που θα επιλεγεί, υπολογίζεται μεταξύ 200 και 260 εκατ. ευρώ.
Γραφειοκρατία, απαλλοτριώσεις, δρόμοι... τριτοκοσμικοί
Ωστόσο οι υπάρχουσες υποδομές θυμίζουν… τριτοκοσμικό κράτος με τις προσβάσεις στην έκταση, ειδικά για βαρέα οχήματα, να είναι επιεικώς άθλιες. Είναι δεδομένο θα απαιτηθεί πολύς χρόνος για να υλοποιηθεί το project, αφού θα πρέπει προηγουμένως να εξασφαλιστούν η οδική και σιδηροδρομική πρόσβαση στο έργο, αλλά και η σύνδεση του logistic center με το λιμάνι.
Για τα έργα αυτά, με ανοιχτό το ενδεχόμενο να κατασκευαστούν με πόρους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και δήμων, πέριξ του Γκόνου, δεν υπάρχει προς το παρόν εξασφαλισμένη χρηματοδότηση.
Η ανεπάρκεια των υποδομών στην περιοχή αποτέλεσε και ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια στην καθυστέρηση ολοκλήρωσης του ανταγωνιστικού διαλόγου.
Το πρώην στρατόπεδο μπορεί να βρίσκεται σε στρατηγική θέση στη δυτική Θεσσαλονίκη, κοντά στο λιμάνι και σε μεγάλους οδικούς άξονες, ωστόσο πάσχει σοβαρά σε θέματα υποδομών καθώς είναι αμφίβολο κατά πόσο το απαρχαιωμένο οδικό δίκτυο μπορεί να «σηκώσει» μεγάλα φορτηγά που μεταφέρουν εμπορεύματα χωρίς επενδύσεις πολλών εκατομμυρίων.
Παράλληλα, δεν αποκλείεται να προκύψουν νέες καθυστερήσεις με πιθανές απαλλοτριώσεις οικοπέδων που θα απαιτηθούν και δικαστικές προσφυγές την ώρα που το Τάγμα Εκκαθάρισης Ναρκοπεδίων Ξηράς (ΤΕΝΞ) δεν έχει δώσει το πράσινο φως για την επιτυχή ολοκλήρωση της αποναρκοθέτησης. Σαν να μην έφταναν αυτά, ζήτημα μπορεί να προκύψει και με παρακείμενο οικισμό Ρομά που αρνείται να μετακινηθεί.
Βαρόμετρο ο ΟΛΘ
Η στάση του ΟΛΘ πάντως που παίζει... στην έδρα του και θα δώσει σκληρή μάχη θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις, καθώς όποιος κι αν αναλάβει τον Γκόνο θα επιχειρήσει αναπόφευκτα να ανοίξει διαύλους συνεργασίας με το λιμάνι.
Από την άλλη πλευρά, η Goldair (με ισχυρό σύμμαχο την DFC, την αμερικανική κρατική Αναπτυξιακή Τράπεζα) ήδη αναπτύσσει το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο μαζί με την ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ (με την DFC να συμμετέχει στη χρηματοδότηση), θα επιθυμούσε να έχει στην κατοχή της και το δεύτερο μεγαλύτερο εμπορευματικό κέντρο της Ελλάδας, χτίζοντας μία πανίσχυρη θέση στην εφοδιαστική αλυσίδα.
Η DFC έχει στείλει επιστολή πρόθεσης χρηματοδότησης του εμπορευματικού κέντρου στο πρώην Στρατόπεδο Γκόνου ενώ θα συμμετάσχει και στη χρηματοδότηση του σχεδίου δημιουργίας λιμανιού στην Ελευσίνα όπως και στο νέο εμπορευματικό κέντρο στo Θριάσιο Πεδίο, εδραιώνοντας την αμερικανική παρουσία στη χώρα μας, μία παρουσία αντίβαρο στη ρωσική εμπλοκή σε ζωτικής σημασίας υποδομές.
Αν ληφθούν υπόψιν και τα νέα γεωστρατηγικά και γεωπολιτικά τετελεσμένα με την Ελλάδα να καθίσταται ενεργειακή πύλη για την είσοδο αμερικανικού υγροποιημένου αερίου (LNG) στην Ευρώπη και τη νέα πρέσβη των ΗΠΑ στη χώρα μας Κίμπερλι Γκιλφόιλ να στέλνει σαφή μηνύματα περιορισμού της επιρροής αντιδυτικών συμφερόντων σε ζωτικής σημασίας ελληνικές υποδομές, σχηματίζεται η μεγάλη και σύνθετη εικόνα, μέσα σε ένα εύφλεκτο και μεταβαλλόμενο τοπίο, που σίγουρα περιλαμβάνει και το λιμάνι της Θεσσαλονίκης (πέρα από το κινεζικής ιδιοκτησίας λιμάνι του Πειραιά) και το επιχειρηματικό κέντρο στον Γκόνο.
Τα οφέλη για τη Θεσσαλονίκη
Ο σχεδιασμός για την ανέγερση logistic center θα προσδώσει πέρα από προστιθέμενη αξία και απτά οικονομικά οφέλη με τις τοπικές επιχειρήσεις να έχουν την ευκαιρία να κατακτήσουν νέες αγορές (όπως η Ασία) για να διαθέσουν τα προϊόντα τους, με την περιοχή να ενισχύει και το γεωστρατηγικό της αποτύπωμα «θωρακίζοντας» τον κρίσιμο τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Η κατασκευή και λειτουργία επιχειρηματικού πάρκου στον Γκόνο με επίκεντρο την εφοδιαστική αλυσίδα και τα logistics θα αναδείξει τη Θεσσαλονίκη σε πύλη εμπορευματικών μεταφορών διεθνούς εμβέλειας.
Ειδικότερα, αναμένεται να διευρύνει το αποτύπωμα της ελληνικής αγοράς στα Βαλκάνια και να καταστήσει τη Θεσσαλονίκη και γενικότερα τη Βόρεια Ελλάδα, ως hub για logistics και διαμεταφορές υπερεθνικού βεληνεκούς, μέσα σε ένα ευμετάβλητο σκηνικό παγκόσμιας αστάθειας, με πολλαπλά οφέλη για το σύνολο της εθνικής οικονομίας.
Ταυτόχρονα, περισσότερα από 300 φορτηγά θα πάψουν να χρησιμοποιούν καθημερινά το οδικό δίκτυο στο κέντρο της πόλης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την κυκλοφορία και την ποιότητα ζωής των κατοίκων.
Οι συνθήκες πάντως δείχνουν να ωριμάζουν για να τρέξει το logistic center, αρκεί να μη… σαπίσουν, για να εισέλθει η επένδυση στις ράγες της υλοποίησης. Εφόσον αυτό γίνει πραγματικότητα, η Θεσσαλονίκη θα εξελιχτεί σε παίκτη-βαρόμετρο για το διεθνές εμπόριο, ανοίγοντας διάπλατα τους αναπτυξιακούς ορίζοντες της Βόρειας Ελλάδας, η οποία μπορεί να μετατραπεί σε γέφυρα εισόδου που θα ενώσει την Ευρώπη με μεγάλες αγορές και οικονομικές υπερδυνάμεις, όπως η Σαουδική Αραβία, τα Εμιράτα και η Ινδία οι οποίες αναζητούν «κατάλληλες» διόδους, για να στέλνουν τα προϊόντα τους στην ευρωπαϊκή αγορά.
«Οικοσύστημα» logistics αξίας 280 εκατ.
Με βάση το επικαιροποιημένο master plan του ΟΛΘ, προβλέπεται η κατασκευή logistic center που περιλαμβάνει την ανάπτυξη ενός νέου κτιρίου στη βάση του προβλήτα 6, μέγιστης επιφάνειας 60.000 τ.μ., και διαμόρφωση χώρων στάθμευσης για την εξυπηρέτηση του εν λόγω κτιρίου.
Σύμφωνα με σχετική μελέτη, για δέκα χρόνια αφότου γίνει ο έκτος προβλήτας ο μέσος όρος των εσόδων σε όλο το φάσμα της εφοδιαστικής αλυσίδας πέριξ του λιμανιού θα φτάνει τα 280 εκατ. ευρώ ετησίως, ενώ θα παράγεται ετήσια προστιθέμενη αξία άνω των 180 εκατ. ευρώ, συνεισφέροντας στο ΑΕΠ της χώρας και θα συμβάλλει στη δημιουργία και στήριξη άνω των 4.300 θέσεων εργασίας που σχετίζονται άμεσα και έμμεσα με το λιμάνι και το εξαγωγικό εμπόριο.
Στα σπάργανα το logistic center της Dimand
Tην ίδια στιγμή, μπαίνουν τα θεμέλια για την μεγαλόπνοη επένδυση της Dimand στο πρώην εργοστάσιο της «Βαλκάν Εξπόρτ» στη Θεσσαλονίκη, με την εταιρεία να επιδιώκει να μετατρέψει το βιομηχανικό ακίνητο στον μεγαλύτερο πράσινο κόμβο logistics στη Βόρεια Ελλάδα (πάνω από 120.000 τ.μ. συνολικές αναπτύξεις κτιρίων έως το 2030), αξιοποιώντας πλήρως τη στρατηγική θέση της Δυτικής Θεσσαλονίκης στην βαλκανική και όχι μόνο αγορά.
Στο πλαίσιο αυτό, πρόσφατα εκδόθηκε η οικοδομική άδεια για την κατασκευή του logistic center με τη Dimand να αναζητά συνεπενδυτή για να τρέξει το project. Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία περιαστικών υποδομών logistics μεγάλης κλίμακας και υψηλής προστιθέμενης αξίας.
Κομβική θέση
Η έκταση του πρώην εργοστασίου της «Βαλκάν Εξπόρτ» βρίσκεται σε προνομιακή τοποθεσία, καθώς απέχει 23 χλμ. από το κέντρο και 16 χλμ. από το λιμάνι της πόλης. Το ακίνητο διαθέτει πολύ καλή προσβασιμότητα σε οδικούς άξονες υπερτοπικής σημασίας (Εθνική Οδός Θεσσαλονίκης- Χαλκηδόνας - Έδεσσας, ΠΑΘΕ), ενώ την περιοχή διασχίζουν δύο βασικοί σιδηροδρομικοί άξονες, η γραμμή Θεσσαλονίκης – Ειδομένης που οδηγεί στα Δυτικά Βαλκάνια και η γραμμή Θεσσαλονίκης- Αθήνας.
Αυτή η επένδυση αναμένεται να δημιουργήσει 200 νέες θέσεις εργασίας κατά την κατασκευαστική περίοδο και 150 μόνιμες θέσεις εργασίας κατά τη λειτουργία των εγκαταστάσεων.
Τα 5 σημεία – κλειδιά
1)Η αξιοποίηση του Γκόνου αποτελεί εγχείρημα μεγίστης αναπτυξιακής σημασίας για να καταστεί η Θεσσαλονίκη υπολογίσιμος παίκτης στον παγκόσμιο εμπορευματικό χάρτη.
2)Η πόλη καλείται να αξιοποιήσει την ευκαιρία, για να χτίσει ένα κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας που θα προσελκύσει μεγάλες μεταφορικές εταιρείες, τροφοδοτώντας Ευρώπη, Ασία και Αφρική.
3)Παρά πάντως την αδήριτη ανάγκη να τρέξει το εγχείρημα του Γκόνου, οι ανεπαρκείς υποδομές βάζουν φρένο στην άμεση υλοποίηση της επένδυσης.
4)Σημείο αναφοράς στις εξελίξεις αποτελεί η στάση του ΟΛΘ, καθώς όποιος κι αν ανακηρυχτεί ανάδοχος για τον Γκόνο, θα επιχειρήσει να συγκροτήσει συμμαχίες με το λιμάνι.
5)Η διεθνής αβεβαιότητα και το τοπίο διαρκούς αστάθειας στην παγκόσμια οικονομία αναδεικνύουν την ανάγκη ύπαρξης ισχυρών δομών εφοδιαστικής αλυσίδας, ειδικά για μία μικρή χώρα όπως η Ελλάδα.
Τα παλιά κτήρια, οι φθηνές τιμές και η αναπτυξιακή πρόκληση της Θεσσαλονίκης
Στη Βόρεια Ελλάδα, η καρδιά των δραστηριοτήτων logistics χτυπά γύρω από τη Βιομηχανική Περιοχή Σίνδου και το Καλοχώρι που αποτελούν τους κύριους αποθηκευτικούς κόμβους της Θεσσαλονίκης. Οι περιοχές αυτές λειτουργούν ως κέντρα αποθήκευσης και διανομής εμπορευμάτων, εξυπηρετώντας τόσο την ελληνική αγορά όσο και τις εμπορευματικές ροές προς τα Βαλκάνια.
Ωστόσο, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Logistics της GEOAXIS σημαντικό μέρος των εγκαταστάσεων του κλάδου στη Θεσσαλονίκη αποτελείται από παλαιότερο κτιριακό απόθεμα, το οποίο σε πολλές περιπτώσεις δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας. Σε εθνικό επίπεδο, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό χώρο άνω των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000 τ.μ., γεγονός που δείχνει τον κατακερματισμό της αγοράς logistics στη χώρα.
Παράλληλα, μεγάλο μέρος των υφιστάμενων εγκαταστάσεων διαθέτει εσωτερικό ύψος μικρότερο των εννέα μέτρων, περιορίζοντας τη δυνατότητα σύγχρονης αποθήκευσης μέσω παλετών ενώ στις σύγχρονες αποθήκες απαιτείται ύψος άνω των δέκα μέτρων.
Φθηνότερη η Θεσσαλονίκη από την Αθήνα
Οι τιμές μίσθωσης αποθηκών στη Θεσσαλονίκη παραμένουν χαμηλότερες σε σχέση με τα βασικά logistics hubs της Αττικής.
Η διάμεση ζητούμενη τιμή μίσθωσης στη ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου διαμορφώνεται περίπου στα 3,36 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ στο Καλοχώρι φτάνει τα 2,90 ευρώ ανά τ.μ., επίπεδα σημαντικά χαμηλότερα από εκείνα του Ασπρόπυργου όπου τα ενοίκια φτάνουν τα 5,52 ευρώ ανά τ.μ. Συνολικά, οι μισθωτικές αξίες στην ελληνική αγορά logistics κινούνται μεταξύ 2,90 και 5,52 ευρώ ανά τ.μ., με μισθώσεις άνω των 4,5 ευρώ να αφορούν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Στο πεδίο των αγοραπωλησιών, η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου καταγράφει διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης περίπου 548 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε άλλες περιοχές της χώρας οι τιμές κινούνται μεταξύ 396 και 842 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα με την ποιότητα των εγκαταστάσεων και τη γεωγραφική θέση.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Logistics 2026 της GEOAXIS, η εγχώρια αγορά φαίνεται να προσεγγίζει την κορύφωση του ανοδικού της κύκλου, με το 2026 να διαμορφώνεται ως έτος σταθεροποίησης.
Οι μισθωτικές αξίες στις σύγχρονες αποθήκες έχουν πλέον διαμορφωθεί στα επίπεδα των 5,75–6,00 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως, ενώ οι αποδόσεις κινούνται πέριξ του 6,75%.
Η μέχρι σήμερα έντονη ζήτηση έχει σε μεγάλο βαθμό απορροφήσει το διαθέσιμο ποιοτικό απόθεμα, περιορίζοντας την προσφορά και στηρίζοντας τις αξίες.
Αυξημένη προσφορά το 2026
Καθοριστικός παράγοντας για την επόμενη φάση της αγοράς αναμένεται να είναι η σταδιακή προσθήκη τα επόμενα χρόνια περίπου 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με συνολικές επενδύσεις που εκτιμάται ότι θα υπερβούν τα 800 εκατ. ευρώ.
Ήδη κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 ολοκληρώθηκαν νέες κατασκευές 200.000 τ.μ., ενώ περίπου 100.000 τ.μ. άλλαξαν ιδιοκτησία.
Η ενίσχυση του νέου αποθέματος ενδέχεται να λειτουργήσει εξισορροπητικά σε μια αγορά που μέχρι πρότινος χαρακτηριζόταν από έντονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Eν κατακλείδι, η ελληνική αγορά logistics μπήκε στο 2026 με ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη αλλά και ενδείξεις ωρίμανσης. Η αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς, σε συνδυασμό με τις διαρθρωτικές προκλήσεις και το αυξανόμενο κόστος, διαμορφώνουν ένα περιβάλλον ισορροπίας μετά από μια περίοδο έντονης ανόδου.
Η εξέλιξη των μεγάλων αναπτύξεων και η ικανότητα της αγοράς να απορροφήσει τη νέα προσφορά θα αποτελέσουν καθοριστικούς παράγοντες για τη διατήρηση των αξιών και των αποδόσεων τα επόμενα έτη.
*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 26 Απριλίου 2026
