Μία εικόνα παγωμένη στον χρόνο θυμίζει η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης με τις τιμές σταθερά στον δικό τους… πλανήτη την ώρα που και οι δυτικές περιοχές της πόλης μπαίνουν στο χορό των αυξήσεων, προσελκύοντας επενδυτές με τη ζήτηση για οικόπεδα να ζεσταίνεται.
Ευκαιρίες για επίδοξους αγοραστές (ίσως όχι και για πολύ ακόμα καθώς αυξήσεις καταγράφονται σε όλο το νομό Θεσσαλονίκης) υπάρχουν σε περιφερειακούς δήμους της πόλης αλλά και στο υπόλοιπο του νομού όπου η μέση τιμή αγοράς αγγίζει τα 964 ευρώ το τ.μ.
Ναρκοπέδια αποτελούν το κέντρο, η περιοχή Ανάληψη – Μπότσαρη – Νέα Παραλία το δίδυμο Φάληρο – Ιπποκράτειο αλλά και η τριάδα Βούλγαρη, Ντεπώ, Μαρτίου.
Με βάση εκτιμήσεις του Παναγιώτη Μερεκούλια, διευθύνοντος συμβούλου της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικού μηχανικού και πιστοποιημένου εκτιμητή οι μέσες τιμές διαμερισμάτων διαμορφώνονταν (ως το Μάρτιο με δεδομένα αγοράς) ως εξής:
Μέση τιμή πώλησης (Θεσσαλονίκη - Δήμος): 2.558 €/τ.μ.
Μέση τιμή ενοικίασης (Θεσσαλονίκη - Δήμος): 8,71 €/τ.μ. το μήνα
Ενδεικτικές τιμές ανά περιοχή:
Κέντρο Θεσσαλονίκης: Οι τιμές είναι γενικά υψηλότερες. Ενδεικτικά, μπορείτε να βρείτε διαμερίσματα από περίπου 168.000 € για 38 τ.μ. έως και 2.000.000 € για 168 τ.μ.. Η μέση τιμή πώλησης στο κέντρο τον Μάρτιο του 2025 ήταν περίπου 2.933 €/τ.μ.
Ανάληψη - Μπότσαρη - Νέα Παραλία: Περιοχή με μεγάλη ζήτηση και σχετικά υψηλές τιμές. Ενδεικτικά, διαμερίσματα πωλούνται από 65.000 € για 40 τ.μ. έως και 600.000 € για 140 τ.μ.
Φάληρο - Ιπποκράτειο: Επίσης μια περιοχή με ποικιλία τιμών, από 120.000 € για γκαρσονιέρα 44 τ.μ. έως 335.000 € για διαμέρισμα 110 τ.μ.
Βούλγαρη - Ντεπώ - Μαρτίου: Μπορείτε να βρείτε διαμερίσματα από 165.000 € για 75 τ.μ. έως 235.000 € για 93 τ.μ.
Περιφερειακοί Δήμοι Θεσσαλονίκης: Οι τιμές είναι γενικά πιο προσιτές σε σχέση με το κέντρο. Η μέση τιμή πώλησης τον Μάρτιο του 2025 ήταν περίπου 1.815 €/τ.μ.
Υπόλοιπος Νομός Θεσσαλονίκης: Οι τιμές είναι οι χαμηλότερες, με μέση τιμή πώλησης περίπου 964 €/τ.μ.
Η Δυτική Θεσσαλονίκη στο προσκήνιο
«Ενδιαφέρουσες ευκαιρίες παρουσιάζουν οι επενδύσεις σε ακίνητα στη Δυτική Θεσσαλονίκη, καθώς η περιοχή αναπτύσσεται και αναβαθμίζεται σταδιακά. Η άλλοτε μη δημοφιλής περιοχή μετατρέπεται στο ελντοράντο της πόλης με ταχύτατους ρυθμούς. Συγκεκριμένα το τελευταίο εξάμηνο οι τιμές των οικοπέδων στην περιοχή αυξήθηκαν ως και 12%», επισημαίνει ο κ. Μερεκούλιας.
Το κεραμίδι… κεραμιδάκι
Ανοίγοντας την εικόνα, διαπιστώνουμε το τεράστιο χάσμα προσφοράς – ζήτησης κατοικιών με την προσιτή στέγη να γίνεται… όλο και πιο απρόσιτη για τους περισσότερους Έλληνες.
Πρόσφατη ανάλυση της Eurobank, επιβεβαιώνει ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από ό,τι τα εισοδήματα των νοικοκυριών, καθιστώντας το όνειρο απόκτησης στέγης ολοένα πιο μακρινό.
Η επιδείνωση στην προσιτότητα της στέγης (housing affordability), συνιστά πηγή ανησυχίας, παραδέχεται η έκθεση της συστημικής τράπεζας, καθόσον «αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές, αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία».
Δεν υπάρχουν σπίτια
Ως βασική αιτία για την επιδείνωση του στεγαστικού ζητήματος η έκθεση αναγνωρίζει τη στενότητα της προσφοράς κατοικιών. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές τους καθορίζονται από την αυξημένη –εγχώρια και διεθνή- ζήτηση.
H Eurobank χαρακτηρίζει ως παράδοξο το παράδοξο το γεγονός ότι η αύξηση των αγοραπωλησιών κατοικιών δεν συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά «την αυξημένη διάθεση –και δυνατότητα- των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν», όπως γράφει.
Σύμφωνα με την ανάλυση, η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.
Σε δεύτερο πλάνο αναφέρει πιθανούς περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς – αναφερόμενη προφανώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλα μόνο στην περίπτωση που «οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή».
Eπιστροφή στο 2007 με αδιάκοπο ράλι αυξήσεων στα ακίνητα… αλλά βαριανασαίνουν τα εισοδήματα
Κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα συρρικνώθηκαν με υψηλό ρυθμό, κάνοντας βουτιά σε ονομαστικούς όρους κατά -42%, ανάμεσα στο 2008 και το 2017.
Από το 2018 όμως οι τιμές των διαμερισμάτων ακολουθούν ανοδική τροχιά, η οποία σωρευτικά ξεπερνάει το 70%. Ως αποτέλεσμα ο δείκτης τιμών ακινήτων απέχει «μια ανάσα» από το μέγιστο επίπεδό του προ κρίσης χρέους.
Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση όπως το κέντρο της Θεσσαλονίκης, οι τιμές έχουν αυξηθεί 50%–60% σε σύγκριση με το 2019 και 80%–120% σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο.
Εάν συγκριθούν οι τιμές των κατοικιών με τα εισοδήματα των νοικοκυριών, το οποίο αποτελεί έναν δείκτη για την προσιτότητα της αγοράς κατοικίας (affordability), ο σχετικός λόγος έχει σημειώσει αύξηση μεγαλύτερη του 20% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία και προσεγγίζει πλέον τα επίπεδα προ κρίσης.
Ενδεικτικά, το 2007 η μέση τιμή μιας κατοικίας στην Ελλάδα ήταν ίση με 14,3 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα, έναντι διάμεσης τιμής 12,7 φορές στην Ευρωζώνη .
Καθώς η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν μεγαλύτερη αναλογικά από τη μείωση του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, ο λόγος αυτός βελτιώθηκε σημαντικά. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (2022), ο λόγος αυτός είχε αυξηθεί στο 12,5, χωρίς ωστόσο να αλλάζει η πραγματικότητα: Η προσιτή στέγη φαντάζει... πολυτέλεια για μεγάλη μερίδα του πληθυσμού.
