Γερά θεμέλια για να αυξηθεί το απόθεμα κατοικιών της Θεσσαλονίκης ρίχνει το 2026 με τρία νέα μέτρα να κάνουν ντεμπούτο, η απαγόρευση λειτουργίας νέων Airbnb στο κέντρο, η «φουσκωμένη» επιδότηση ανακαίνισης για παλαιά ακίνητα και η παροχή κινήτρων σε ιδιώτες για την ανέγερση νέων κατοικιών.
Με βάση την απογραφή κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ το 2021 (δεν έχουν αλλάξει δραστικά τα δεδομένα ως και σήμερα), στον Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφονται 210.058 κατοικίες. Από αυτές, 52.646 είναι κλειστές, δηλαδή σχεδόν μία στις τέσσερις. Πολλά σπίτια ανήκουν σε ετεροδημότες και ξένους που δεν μένουν μόνιμα στην πόλη και μένουν κλειδωμένα λόγω κληρονομικών διαφορών ή οι ιδιοκτήτες κρίνουν πως δεν αξίζει τον κόπο η ανακαίνιση. Παράλληλα, πολλά ακίνητα έχουν περάσει υπό τον έλεγχο τραπεζών, funds και servicers και δεν αξιοποιούνται λόγω γραφειοκρατικών εμποδίων.
Με τις νέες παρεμβάσεις που τρέχουν από φέτος, επιδιώκεται να μπουν στην αγορά, όσο το δυνατόν πιο άμεσα, 10.000 σπίτια στον κεντρικό Δήμο.
Γενναιόδωρη επιδότηση ανακαίνισης με… πλαφόν στα ενοίκια
Μέσα στο τρέχον έτος (έως τον Μάιο), θα τεθεί σε ισχύ νέο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών, ύψους 400 εκατ. ευρώ (ίσως και παραπάνω), το οποίο θα καλύπτει έως το 90% της δαπάνης ή έως 36.000 ευρώ και θα αφορά κατά προτεραιότητα παλιά και κλειστά σπίτια (ως 120 τετραγωνικών μέτρων και παλαιότητας τουλάχιστον 35 ετών). Το πρόγραμμα θα χρηματοδοτεί εργασίες ανακαίνισης και ήπιες ενεργειακές αναβαθμίσεις, ενώ θα έχει υψηλά εισοδηματικά κριτήρια και συγκεκριμένα 35.000 ευρώ για κάθε ζευγάρι, προσαυξανόμενο κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί.
Στόχος είναι ως και 30.000 ενοικιαστές πανελλαδικά (περίπου 3.000 στη Θεσσαλονίκη) να μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές ανάγκες τους μέσω του προγράμματος.
Σύμφωνα με τα σχέδια του οικονομικού επιτελείου, στο μισθωτήριο που θα συνάπτεται μετά την ολοκλήρωση των επισκευών πιθανότατα θα είναι υποχρεωτική η ενσωμάτωση ρήτρας που θα κλειδώνει το ενοίκιο για συγκεκριμένη περίοδο (έως και 4-5 έτη), σε μία προσπάθεια να ωφεληθούν όσοι έχουν πραγματικά ανάγκη και να μπει φρένο σε νέες αυξήσεις.
«Κλειδώνουν» νέα Airbnb στο… σκληρό κέντρο
Ως προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb), από τον Μάρτιο του 2026 επεκτείνεται το μέτρο της απαγόρευσης έκδοσης νέου ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) στα ακίνητα που βρίσκονται στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπως δηλαδή συμβαίνει ήδη από τις αρχές του 2025 (και θα συνεχιστεί και το 2026) και στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.
Το μέτρο θα ισχύσει για ολόκληρο το 2026, με πρόβλεψη δυνατότητας χρονικής παράτασης και για τα επόμενα έτη.
O περιορισμός αφορά το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης (πέριξ των 4.500 ακινήτων είναι ενεργά στις πλατφόρμες ενοικίασης). Πρόκειται για μία ακτίνα που ξεκινά από την πλατεία Αριστοτέλους και εκτείνεται κατά μήκος της Εγνατίας και της Τσιμισκή, καλύπτοντας τον βασικό εμπορικό άξονα και το ιστορικό τρίγωνο της αγοράς.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται τα Λαδάδικα και η ευρύτερη περιοχή του Λιμανιού, καθώς και ολόκληρη η παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο, όπου η τουριστική χρήση έχει κυριαρχήσει τα τελευταία χρόνια σε βάρος της μόνιμης κατοικίας.
Η απαγόρευση νέων αδειών καλύπτει επίσης τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα και τη Ναυαρίνου, αλλά και τμήματα της Βαλαωρίτου, καθώς και την Άνω Πόλη, περιοχές που τα τελευταία χρόνια μετατράπηκαν σε «θερμές ζώνες» βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ίσως με το μπλόκο στα Airbnb να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων στη μακροχρόνια ενοικίαση στη Θεσσαλονίκη, ίσως και όχι με το παράδειγμα της Αθήνας (που είναι πολύ πιο ραγδαία η επέκταση των Airbnb στο κέντρο) να συνηγορεί υπέρ της δεύτερης εκδοχής.
Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, το μέτρο απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας από τις αρχές του 2025 συνοδεύτηκε από αύξηση 5% στον αριθμό των ενεργών καταχωρίσεων. Από 13.913 στο τέλος του 2024, έφτασαν τα 14.651 τον Οκτώβριο του 2025, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να εντοπίζονται ακριβώς στις περιοχές όπου ισχύει η απαγόρευση έκδοσης νέου ΑΜΑ.
«Να ακούει την αγορά η κυβέρνηση, να μην πυροβολούμε το Airbnb»
«Οτιδήποτε γίνεται και είναι υπέρ της κατεύθυνσης να απαλύνει τη στεγαστική κρίση είναι θετικό. Το μέτρο της επιδότησης ανακαίνισης είναι θετικό αν και θα μπορούσε να συνδυαστεί με φορολογικά και γεωγραφικά κριτήρια ή για παράδειγμα να ανακαινίσει ο ιδιοκτήτης το σπίτι και να το διαθέσει μόνο σε φοιτητές ή οικογένειες, πρέπει να υπάρχουν ουσιαστικά κίνητρα. Άλλο να ανακαινίζεις ένα σπίτι στο Πανόραμα και άλλο στις 40 Εκκλησιές. Από εκεί και μετά, αυτό το οποίο εμείς δεν δεχόμαστε και δεν μας αρέσει γενικότερα, είναι το να αποφασίζονται μέτρα χωρίς να παίρνει η κυβέρνηση η κυβέρνηση τη γνώμη διαφόρων εμπλεκομένων, όπως για το πρόγραμμα το σπίτι μου 2, δεν μπορεί να ανακοινώνεις κάτι χωρίς διαβούλευση. Και εγώ δεν λέω να πάρει τη γνώμη μας και να την κουμπώσει στα θέλω του υπουργού αλλά τουλάχιστον ας πάρει πέντε γνώμες και ας αποφασίσει ποια είναι η καλύτερη. Η κυβέρνηση έχει κρατήσει μία πολύ μεγάλη απόσταση από τους θεσμικούς εκπροσώπους της αγοράς», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο πρόεδρος του συλλόγου μεσιτών Θεσσαλονίκης, Θάνος Τσουλκανάκης.
«Θεωρώ πως είναι πάρα πολύ μεγάλο λάθος να πυροβολούμε το Airbnb, η βραχυχρόνια μίσθωση φέρνει καθαρά έσοδα και στο κράτος και στην κοινωνία, βοήθησε το Airbnb να oρθοποδήσουν οικογένειες και επενδύσεις, ειδικά στην περίοδο προ της πανδημίας. Από εκεί και πέρα χρειάζεται να τεθούν ποιοτικά κριτήρια, για παράδειγμα να μη γίνονται τα ισόγεια στο ιστορικό κέντρο Airbnb καθώς αλλάζουν τη μορφολογία της περιοχής, χρειάζεται αναβάθμιση ακινήτων και περισσότερες επενδύσεις, τα Airbnb δε χρειάζονται δαιμονοποίηση. Τα περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι από 20-80 τ.μ., χάθηκαν κυρίως από τη φοιτητική στέγη που πρέπει να ενισχύσουμε, δε θα εξυπηρετούσαν έτσι και αλλιώς οικογένειες τέτοια ακίνητα», επισημαίνει.
«Θα στερήσει σπίτια από την αγορά η απαγόρευση νέων Airbnb αλλά θα είναι πιο ποιοτικά τα διαμερίσματα»
«Πιστεύω ότι θα λειτουργήσει θετικά η απαγόρευση λειτουργίας νέων Airbnb στο κέντρο όσον αφορά την ποιότητα των ακινήτων, θα μείνουν δηλαδή καλά διαμερίσματα στην αγορά. Από εκεί και πέρα είναι γεγονός πως το Airbnnb είναι ένα προϊόν το οποίο εξυπηρετεί και μεγάλες οικογένειες και μεγάλες παρέες, θα λείψει δηλαδή η μη επέκταση του, θα λείψει από το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της πόλης. Θα λειτουργήσει θετικά ως προς την ποιότητα των υπηρεσιών. Θα είναι καλύτερα τα διαμερίσματα αν και η απαγόρευση θα στερήσει κάποια σπίτια από την αγορά», σημειώνει ο Πασχάλης Καραγιάννης, μέλος του ΔΣ της Stama Greece (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης) και του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ).
«Μύθος πως τα Airbnb συμβάλλουν στη στεγαστική κρίση»
«Γύρω στις 4.500 είναι τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ευρύτερο κέντρο της πόλης, σε όλο το πολεοδομικό συγκρότημα υπολογίζουμε να είναι γύρω στις 6.000. Σε καμία περίπτωση δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα αυτό που λέγεται πως τα Airbnb στερούν σπίτια από τη μακροχρόνια μίσθωση, διότι τα περισσότερα Airbnb είναι σπίτια μικρά (στούντιο και γκαρσονιέρες). Eίναι και έτσι φτιαγμένα για να μένει κάποιος για λίγο καιρό, πολλά Airbnb δεν έχουν πλυντήρια ρούχων. Από ’κει και μετά αυτό είναι μύθος ότι τα Airbnb φταίνε για το στεγαστικό ζήτημα. Φανταστείτε πως 4.500 σπίτια Airbnb υπάρχουν στο ευρύτερο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όταν το κέντρο της πόλης έχει 100.000 διαμερίσματα», προσθέτει.
«Δεν νομίζω ότι θα ανέβουν οι τιμές στα υπάρχοντα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης με την απαγόρευση νέων Airbnb, θεωρώ πως θα μείνουν σταθερές, θα γίνει ένα ξεκαθάρισμα της αγοράς των επόμενο χρόνο και ενδεχομένως μετά να έχουμε και καλύτερες τιμές», επισημαίνει.
«Στρεβλή η αγορά της Θεσσαλονίκης, λάθος οι τιμές, να ορίσουμε τους στόχους μας»
Τις παθογένειες, τις αντιφάσεις και τα… στρεβλά θεμέλια της κτηματαγοράς στη Θεσσαλονίκη αναδεικνύει ο κ. Τσουλκανάκης. «Τις τιμές στα ακίνητα δεν τις ορίζει κάποιος τιμοκατάλογος αλλά η προσφορά και η ζήτηση, η αγορά δηλαδή. Κανείς από τους ιδιώτες δεν δέχεται τις εκτιμήσεις των μεσιτών ή των πιστοποιημένων εκτιμητών για τις τιμές των ακινήτων, πρέπει να βρεθεί μία ισορροπία, οι τιμές αυτή τη στιγμή δεν είναι σωστές, δε λέει κάτι να λέμε πως έπεσε μία τιμή που φουσκώσαμε παράλογα. Η αγορά είναι στρεβλή, έχει λάθη που θα αυτορυθμιστούν, ο κόσμος δεν είναι χαζός, κερδισμένοι είναι όσοι εναρμονίζονται με την πραγματικότητα, αυτοί κάνουν αγοραπωλησίες, όσοι δεν το κάνουν θα κοιτούν τα ακίνητά τους να κάθονται. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης υπάρχουν 6.500 ακίνητα στις αγγελίες για ενοικίαση, ακόμα κι αν δεχτούμε πως τα 5.000 είναι για παράδειγμα σε διπλές αγγελίες ή κάποια έχουν δοθεί και δεν έχουν κατέβει από τις πλατφόρμες, μένουν 1.500 αγγελίες. Δεν τα κλείνει ο κόσμος γιατί τα ακίνητα διατίθενται σε λάθος τιμή και λάθος κατάσταση, δεν έχουμε μάθει να επενδύουμε σωστά στην περιουσία μας», αναφέρει.
«Το θέμα είναι ποιος είναι ο στόχος μας, είναι να δώσουμε ένα χάπι στον ετοιμοθάνατο που θα κάνει πιο ευχάριστες τις τελευταίες του μέρες ή πραγματικά να δώσουμε γιατρικό; Έχει συσταθεί επιτροπή αντιμετώπισης στεγαστικής κρίσης στις Βρυξέλλες και εμείς τα αφήνουμε όλα στη γενική γραμματεία του υπουργείου, δεν είναι δυνατόν να λέμε πως είναι χαμηλοί οι μισθοί και αυτό φταίει για τη στεγαστική κρίση, οι μισθοί αυτοί είναι, αν ανέβουν θα ανέβουν και τα μισθώματα, ακούω αυτό το αφήγημα και μου σηκώνεται η τρίχα», καταλήγει.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
1) Οι παρεμβάσεις του 2026 διαμορφώνουν ένα πιο ευνοϊκό περιβάλλον για την ακίνητη περιουσία.
2) Στόχοι είναι η κινητοποίηση αδρανών ακινήτων και η στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας.
3) Περίπου 10.000 σπίτια θα μπορούσαν να ενισχύσουν την προσφορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, εφόσον πετύχουν τα νέα μέτρα.
4)Η αγορά πάντως είναι επιφυλακτική με την απαγόρευση νέων Airbnb στο κέντρο της πόλης, αξιολογώντας θετικά την «ενισχυμένη» επιδότηση ανακαίνισης.
5) Η πιο μεγάλη πρόκληση του τρέχοντος έτους έχει να κάνει με την προσγείωση της κτηματαγοράς στον ρεαλισμό, γεγονός που συνδέεται με την ευθυγράμμιση των τιμών με… τη λογική.
Το στοίχημα της προσιτής στέγης και η δύσκολη ισορροπία με το κέρδος των ιδιωτών
Στα σκαριά βρίσκεται και η διαμόρφωση ενός νέου πλαισίου κινήτρων για την αύξηση των ιδιωτικών επενδύσεων και στόχευση την παροχή προσιτής στέγης. Συγκεκριμένα, για τους κατασκευαστές που θα ανεγείρουν νέα διαμερίσματα ή που θα μετατρέπουν παλιά κτίρια σε οικιστικά και στη συνέχεια θα τα κρατούν μισθωμένα για ελάχιστη διάρκεια 10 ετών, θα μπορούν να εκπίπτουν τα έσοδα των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματός τους.
Με τον τρόπο αυτό, εκτιμάται ότι θα δημιουργηθεί ένα πρόσθετο κίνητρο στην αγορά, προκειμένου να κατασκευαστούν κατοικίες και για ενοικίαση, πέραν της πώλησης.
Οι προθέσεις μπορεί να είναι καλές αλλά σε κάθε περίπτωση με τη μετεωρική άνοδο στο κόστος των οικοδομικών υλικών και την εμπλοκή ιδιωτών είναι αμφίβολο κατά πόσο τα ευάλωτα νοικοκυριά θα καταβάλουν πραγματικά προσιτά ενοίκια. Αλλά δεν είναι μόνο αυτό. Για να χτιστούν νέες κατοικίες θα περάσουν χρόνια τη στιγμή που η στεγαστική λαίλαπα και τα εξωγήινα ενοίκια «σαρώνουν» καθημερινά τα όποια όνειρα για προσιτή στέγη…
Οι κατασκευαστές που θα ανεγείρουν νέα διαμερίσματα, ή που θα μετατρέπουν παλαιά κτίρια σε οικιστικά και στη συνέχεια θα τα κρατούν μισθωμένα για ελάχιστη διάρκεια 10 ετών, θα μπορούν να εκπίπτουν τα έσοδα των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματός τους. Ωστόσο, το ύψος των ενοικίων θα καθορίζεται από την κυβέρνηση και θα υπάρχει ανώτατο όριο σε αυτό, προκειμένου να είναι και προσιτό για τους χρήστες, με τις λεπτομέρειες να εκτιμάται πως θα κρίνουν την επιτυχία της παρέμβασης, δηλαδή να διατεθούν προσιτά σπίτια για ενοικίαση, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα ένα εύλογο κέρδος για τους ιδιώτες.
Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται να δημιουργηθεί ένα πρόσθετο κίνητρο στην αγορά, προκειμένου να κατασκευαστούν κατοικίες και για ενοικίαση, πέραν της πώλησης, που παραμένει κυρίαρχη τάση.
Αυτό σημαίνει ότι αν επιβληθεί ένα χαμηλό ύψος ενοικίου, η απόδοση ενός τέτοιου κτιρίου θα μειωθεί σημαντικά, ίσως και στο μισό σε σχέση με μία τυπική κατασκευή που θα διατεθεί σε όρους αγοράς.
«Να κατασκευάσει κατοικίες το κράτος»
Για την κατασκευή κατοικιών από ιδιώτες που θα διατίθενται σε ιδιώτες με προσιτό μίσθωμα, ο κ. Τσουλκανάκης υποστηρίζει πως «αν και είναι θετικό μέτρο θεωρούμε πως κοινωνική κατοικία πρέπει να υπάρχει εκεί που εντοπίζονται κοινωνικές αδικίες, όπως σε νησιά και παραμεθόριες περιοχές που φοιτητές ή γιατροί για παράδειγμα δεν μπορούν να βρουν σπίτι σε προσιτή τιμή. Θα μπορούσε το κράτος μάλιστα να αναλάβει την κατασκευή των κατοικιών, υπάρχουν πολλά αναξιοποίητα ακίνητα του κράτους, δεν λέω να γίνουν πεντάστερα παλάτια».
Ανασταλτική συνθήκη για την ανάπτυξη προσιτής στέγης, ιδίως αν αυτή γίνεται με χρηματοοικονομικά κριτήρια, είναι αναμφίβολα το κόστος κατασκευής. Αυτό έχει αυξηθεί κατά 50%-70% από το 2008, ιδίως από το 2022 και μετά, όταν λόγω του πολέμου στην Ουκρανία επηρεάστηκε αρνητικά ένα σημαντικό ποσοστό της εφοδιαστικής αλυσίδας. Παράλληλα, σημαντικές είναι και οι αυξήσεις που έχουν γίνει στο εργατοτεχνικό προσωπικό, μέσω και των διαδοχικών συλλογικών συμβάσεων εργασίας στον οικοδομικό κλάδο, λόγω της υψηλής ζήτησης, αλλά και του ελλείμματος ανθρώπων.
*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 11/1/2026
