Φωτιές σε χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα σε οικισμούς άναψε η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) το οποίο απαξιώνει τις περιουσίες τους, «κατεδαφίζοντας» τις προοπτικές δόμησης ενώ το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) επεξεργάζεται ήδη νομοθετική λύση που θα χρυσώνει το χάπι στους θιγόμενους.
Στο πλαίσιο αυτό, σαρωτικές ανατροπές επιφέρει το νέο ΠΔ 129/2025 το οποίο καθορίζει τα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για τους οικισμούς (περίπου 10.000 πανελλαδικά, πέριξ των 1.000 στη Βόρεια Ελλάδα) με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων οι οποίοι δημιουργήθηκαν προ του 1923 ή μεταξύ 1923 και 1983.
Τα σημερινά όρια των οικισμών μειώνονται οριζόντια και περιλαμβάνουν ό,τι έχει οικοδομηθεί μέχρι το 1983 ενώ για τις περιοχές που έχουν οικοδομηθεί από το 1983 μέχρι σήμερα θα ισχύουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Ποια όρια αναγνωρίζονται
Επί της ουσίας, ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983 και όχι εκείνα που δημιουργήθηκαν με μεταγενέστερες αποφάσεις των τότε νομαρχών (κυρίως το 1985) οι οποίες έδιναν στις περισσότερες περιπτώσεις δικαίωμά επέκτασής τους.
Βέβαια, για να εφαρμοστεί το ΠΔ απαιτείται η έκδοση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που καθορίζει τις χρήσεις γης και τους κανόνες δόμησης στους μικρούς οικισμούς, κάτι που θα… αργήσει με την ολοκλήρωση των σχεδίων να αναμένεται σε 2 έτη.
Σε κάθε περίπτωση, με τα τωρινά δεδομένα χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων που δεν πρόλαβαν να χτίσουν και εμπίπτουν στις συγκεκριμένες κατηγορίες (κάτω των 2 στρεμμάτων) χάνουν το δικαίωμα δόμησης ενώ ανοικτά παραμένουν θέματα όπως το τι θα γίνουν τα κτίρια που έχουν οικοδομηθεί μέχρι σήμερα και είναι εντός ορίων οικισμού αλλά στο εξής , με βάση το νέο ΠΔ θα τεθούν εκτός ορίων οικισμού.
«Ζημιά» 90% - Από οικόπεδο… χωράφι, ένα ΠΔ δρόμος
Για να γίνει αντιληπτή με απτό παράδειγμα η ελεύθερη πτώση της αξίας των περιουσιών των ιδιοκτητών, αξίζει να σημειωθεί πως αν ένα οικόπεδο σε μικρό οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων (που μέχρι σήμερα και πριν την έκδοση του ΠΔ ήταν οικοδομήσιμο) άξιζε 100.000€, πλέον γίνεται χωράφι αξίας… 10.000€ και δεν μπορεί να χτίσει κανένας.
Το ζήτημα εφόσον δεν επιλυθεί με μία δίκαιη νομοθετική ρύθμιση (λαμβάνοντας υπόψιν το περιβάλλον και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε οικισμού) απειλεί με πλήρη ερήμωση την ύπαιθρο και μάλιστα, τραγική ειρωνεία, σε μία περίοδο οξείας στεγαστικής κρίσης για την οποία η αποκέντρωση θα συνιστούσε μία λύση που θα μπορούσε να αμβλύνει τις συνέπειες του προβλήματος.
Αλλά αν κάποιος δεν μπορεί να αξιοποιήσει την περιουσία του, προφανώς και δε θα πάει να μείνει στο χωριό…
Τι λέει το ΣτΕ
Η οριοθέτηση οικισμού, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ, πρέπει να γίνεται βάσει γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού και να εγκρίνεται με Προεδρικό Διάταγμα. Έτσι, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με αποφάσεις του ακύρωσε επεκτάσεις οικισμών που είχαν καθοριστεί αυθαίρετα με αποφάσεις νομαρχών ή άλλων οργάνων ήδη από τη δεκαετία του 1980 και ζητούσε επαρκή τεκμηρίωση για κάθε νέα πολεοδόμηση.
Τι έκανε το ΥΠΕΝ
Το ΥΠΕΝ έχει εξασφαλίσει χρηματοδότηση μελετών, ύψους 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης για την οριοθέτηση των οικισμών τόσο με αυτοτελείς μελέτες όσο και στα πλαίσια των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Στο πλαίσιο των μελετών αυτών εκπόνησε προδιαγραφές και κατέθεσε το επίμαχο ΠΔ που χωρίζει τους οικισμούς σε τρία τμήματα – στον ιστορικό πυρήνα (προϋφιστάμενος του 1923) με αυστηρούς όρους δόμησης και σε συνεκτικά και διάσπαρτα τμήματα που δημιουργήθηκαν από το 1923 έως το 1983.
Ουσιαστικά καθορίζει τη διαδικασία οριοθέτησης των μικρών οικισμών της χώρας και εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου δεν έχει γίνει ως σήμερα επίσημη οριοθέτηση, ή όπου απαιτείται επανεξέταση και αναθεώρηση των υφιστάμενων ορίων, εφόσον αυτά είχαν καθοριστεί από αναρμόδιες αρχές.
Επιπλέον, το ΠΔ θεσπίζει ενιαίο πλαίσιο για τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, προσαρμοσμένα στην κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.
Ποιοι εξαιρούνται
Από το πεδίο εφαρμογής του ΠΔ, εξαιρούνται οι οικισμοί με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων, οι νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/1983 και οι παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένους νομούς όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική. Οι διατάξεις του ΠΔ δεν εφαρμόζοντας αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχει προηγηθεί έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση κάποιου οικισμού.
Η μεσοβέζικη λύση που εξετάζεται - «Θα μπορείς να χτίσεις αλλά με περιορισμούς»
Με τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία που επεξεργάζεται το ΥΠΕΝ, θα δίνεται η δυνατότητα καθορισμού από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια τα οποία αυτή την περίοδο συγκροτούνται, ειδικών περιοχών ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.) σε κάθε περιοχή και έπειτα από ειδικό σχεδιασμό, επαρκή τεκμηρίωση, επιστημονική μεθοδολογία και διαβούλευση με τους δήμους.
Π.Ε.Χ. είναι οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση περιοχές οι οποίες βρίσκονται εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, πέριξ των οικιστικών περιοχών. Γι’ αυτές θα καθοριστούν ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.
«Παίζοντας» με τα όρια των οικισμών
Με αυτόν τον τρόπο η περι-οικιστική περιοχή δεν θα είναι εντός οικισμού, με την έννοια των οικοπέδων των 300 τ.μ. ή 500 τ.μ., αλλά θα μπορεί να οικοδομηθεί με αρτιότητα μικρότερη από τα 4 στρέμματα, με την προϋπόθεση ότι θα υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό.
Εντός των Π.Ε.Χ. το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο θα καθορίζει τις νέες Περί-Οικιστικές Ζώνες (Π.Ο.Ζ.), δηλαδή ζώνες που θα αποτελούν συνέχεια των ορίων των οικισμών, σε απόσταση που δεν θα υπερβαίνει τα 500 μέτρα. Οι Π.Ο.Ζ. θα συγκροτούν ιδιαίτερες ενότητες, βάσει των φυσικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους και θα λειτουργούν ως ενδιάμεσες ζώνες μεταξύ της εντός των ορίων της οικιστικής περιοχής και της εκτός σχεδίου περιοχής.
Στις ζώνες αυτές θα μπορούν να καθορίζονται αρτιότητες και όροι δόμησης ευμενέστεροι μεν της ευρύτερης Π.Ε.Χ. ή ελλείψει αυτής, της εκτός σχεδίου περιοχής, αλλά σίγουρα δυσμενέστεροι από εκείνους των οικισμών. Θα μπορεί δηλαδή κάποιος να χτίσει αλλά είναι δεδομένο πως θα αντιμετωπίζει περιορισμούς και προϋποθέσεις.
* Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 04.05.2025
