Θεσσαλονίκη: Στο «σφυρί» 5.214 σπίτια σε 22 μήνες - Η ασυδοσία funds και servicers - Πώς σώζεται η πρώτη κατοικία

Ασπίδα σε όσους χρωστούν προς funds και servicers (εταιρείες διαχείρισης χρέους) επιδιώκει να υψώσει το νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, με στόχο να δημιουργηθεί ένα σύστημα που προσφέρει πραγματικά βιώσιμες ρυθμίσεις στους πολίτες με ληξιπρόθεσμες οφειλές, οι οποίες θα προστατεύσουν τα ρυθμισμένα δάνεια από το να «κοκκινίσουν» ξανά.

Σάββατο 17 Οκτ 2026, 08:00

Θεσσαλονίκη: Τα παράδοξα των ακινήτων – Λιγότερες συναλλαγές, υψηλότερες τιμές, οι «τρεις πόλεις» και η απλησίαστη παραλία

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Οι πολίτες με κόκκινα δάνεια πολλές φορές τίθενται αντιμέτωποι με απαράδεκτες συμπεριφορές (συνεχείς και πιεστικές οχλήσεις, προσβολές, εξωπραγματικές προτάσεις για ποσά δόσεων που αδυνατεί να εξυπηρετήσει ο οφειλέτης, επιτάχυνση πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας ακόμα και αν τρέχει ρύθμιση για το δάνειο) που πηγάζουν και από τους ασαφείς κανόνες οι οποίοι διέπουν το πλαίσιο λειτουργίας των funds.

Σάββατο 31 Οκτ 2026, 16:30

Πλειστηριασμοί: Τι προέβλεπε το Άρθρο 23 και γιατί αποσύρθηκε μετά τις μαζικές αντιδράσεις

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Εκτιμάται πως περίπου 15.000 ακίνητα (πέριξ των 2.000 στη Θεσσαλονίκη) βρίσκονται αυτή την περίοδο υπό τη διαχείριση των servicers ή στην ιδιοκτησία των τραπεζών. Από τα 15.000 περίπου 6.500 είναι οικιστικά ακίνητα.

Το νέο νομοσχέδιο εστιάζει στην εξυγίανση του ιδιωτικού χρέους, μέσα από τον περιορισμό των καθυστερήσεων στις διαδικασίες, οι οποίες με τη σειρά τους προκαλούν τις οφειλές να διογκώνονται από τόκους και πανωτόκια.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπονται πρόστιμα από 50.000 έως 500.000 ευρώ σε servicers που παραβιάζουν συμφωνημένες ρυθμίσεις, επιβολή πλαφόν 15% στην προκαταβολή που ζητούν οι πιστωτές, όταν μέχρι σήμερα μπορούσε να φτάνει ακόμη και το 50%, καθώς και πιο αυστηροί κανονισμοί που διασφαλίζουν την έγκαιρη και επαρκή ενημέρωση των δανειοληπτών.

Πλαφόν 15% στην προκαταβολή και πρόστιμα έως 500.000 ευρώ

Μία κομβική αλλαγή αφορά στη θέσπιση ανώτατου ορίου στην προκαταβολή που δύναται να ζητήσει ο πιστωτής για να συμφωνήσει με τον οφειλέτη σε πρόταση ρύθμισης, η οποία σήμερα σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούσε το 30% και έφτανε ακόμα και στο 50% της οφειλής και εμπόδιζε την επίτευξη της ρύθμισης.

Θεσπίζεται ανώτατο όριο 15% στην προκαταβολή του Κώδικα Δεοντολογίας, ακολουθώντας τη λογική του Εξωδικαστικού Μηχανισμού. Μάλιστα, το πλαφόν μπορεί να είναι και πιο χαμηλό εφόσον συνεκτιμηθούν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που τεκμηριώνουν την ιδιαίτερη οικονομική δυσχέρεια ή τυχόν κοινωνικά κριτήρια ή ειδικά προβλήματα υγείας.

Για παράδειγμα, αν η αρχική οφειλή πριν τη διμερή ρύθμιση είναι ύψους 100.000 ευρώ, στο παρελθόν ο servicer είχε δικαίωμα να ζητήσει προκαταβολή 40%, που ισούται με 40.000 ευρώ. Πλέον, το ανώτατο όριο που μπορεί να ζητήσει είναι 15.000 ευρώ, δημιουργώντας άμεσα μια διαφορά ρευστότητας της τάξης των 25.000 ευρώ.

Πλαφόν μπαίνει και στη διόγκωση της οφειλής για οφειλέτες με δάνεια σε καθυστέρηση, επεκτείνοντας καθολικά την προστασία των νόμων του 2000 και 2004. Συγκεκριμένα, αφορά όλα τα δάνεια και τις πιστώσεις που βρίσκονται σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών, χωρίς προθεσμία υποβολής αίτησης και χωρίς περιορισμούς ως προς το ύψος ή τη φύση του δανείου.

Στην ίδια λογική, όσο ο οφειλέτης τηρεί ενεργή ρύθμιση ή δεν έχει τη δυνατότητα καταβολής δόσης εξαιτίας της μη χορήγησης των αναγκαίων στοιχείων από τον πιστωτή ή τον servicer, τότε απαγορεύεται ρητά η καταγγελία της ρύθμισης, η έκδοση ή εκτέλεση διαταγής πληρωμής, η κατάσχεση και η συνέχιση πλειστηριασμού.

Σε περίπτωση παραβίασης, οι servicers βρίσκονται μπροστά σε αυτοδίκαιη ακυρότητα των σχετικών πράξεων, πίστωση υπέρ του οφειλέτη ποσού ίσου με 5 μηνιαίες δόσεις, 5μηνη παράταση της ρύθμισης χωρίς επιβαρύνσεις, αποκατάσταση των συνεπειών της παράνομης ενέργειας, διοικητικό πρόστιμο από 50.000 ευρώ έως 500.000 ευρώ και αυξημένες εποπτικές συνέπειες σε περίπτωση επανάληψης.

Αξίζει να σημειωθεί πως από τις 21 Σεπτεμβρίου τέθηκε σε εφαρμογή το νέο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού (αφορά χρέη στο Δημόσιο) για την προστασία της κύριας κατοικίας, δίνοντας στους οφειλέτες τη δυνατότητα να διαχωρίζουν το σπίτι στο οποίο διαμένουν από την υπόλοιπη περιουσία τους κατά τον υπολογισμό της ρύθμισης.

Η βασική αλλαγή είναι ότι, όταν ο οφειλέτης επιλέγει την προστασία της κύριας κατοικίας, το ύψος του «κουρέματος» και οι μηνιαίες δόσεις θα υπολογίζονται με βάση την αξία της συγκεκριμένης κατοικίας και τα εισοδήματά του και όχι με βάση το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του.

Στην πράξη, το νέο εργαλείο επιτρέπει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας με παράλληλη ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, εφόσον αυτό προβλέπεται στη συμφωνία αναδιάρθρωσης των οφειλών.

Σαφέστερη ενημέρωση

Κεντρικός πυλώνας του νέου νομοσχεδίου είναι η πιο σαφής και έγκαιρη ενημέρωση των οφειλετών, προκειμένου να έχουν όλα τα απαραίτητα στοιχεία, αλλά και τον χρόνο που απαιτείται, για να προχωρήσουν σε ρύθμιση των οφειλών τους.

Σύμφωνα με τη νέα διαδικασία, ο οφειλέτης υποβάλλει αίτηση και πλήρη φάκελο, ενώ ο δανειστής οφείλει να απαντήσει εντός τριών μηνών, υποβάλλοντας πρόταση βιώσιμης ρύθμισης ή αιτιολογημένη απόρριψη.

Σε περίπτωση υπέρβασης της τρίμηνης προθεσμίας, προβλέπεται αυτοδίκαιη καταγραφή της παράβασης, αναστολή εκτοκισμού και κεφαλαιοποίησης τόκων και ενημέρωση της Τράπεζας της Ελλάδος. Με τη σειρά του, ο οφειλέτης έχει 1 μήνα για να ανταποκριθεί, οδηγώντας τον συνολικό χρόνο ολοκλήρωσης σε λιγότερο από 6 μήνες.

Στην πλατφόρμα μπορούν να ενταχθούν ακόμη και οφειλές σε στάδιο αναγκαστικής εκτέλεσης, ενώ προβλέπεται προστασία από ενέργειες αναγκαστικής εκτέλεσης κατά τη διάρκεια της διαδικασίας.

Επιπλέον, η υποβαλλόμενη πρόταση ρύθμισης θα πρέπει να είναι βιώσιμη και τεκμηριωμένη, ενώ σε περίπτωση που μπορούν να γίνουν δύο εναλλακτικές προτάσεις, θα κατατίθενται γραπτώς στον οφειλέτη. Επιπλέον, στις προτάσεις θα γίνεται αναφορά στην αξία των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη και την εισοδηματική του κατάσταση, επομένως θα ορίζονται οι ελάχιστες πληροφορίες που θα πρέπει να περιέχονται στην πρόταση ρύθμισης.

Αυξημένες υποχρεώσεις για τράπεζες, funds και servicers

Το υφιστάμενο πλαίσιο εποπτείας των διαχειριστών πιστώσεων ενισχύεται με αυξημένες υποχρεώσεις, προκειμένου να δημιουργηθεί ένα πιο ολοκληρωμένο σύστημα δημόσιας διαφάνειας, στρατηγικού ελέγχου και λογοδοσίας.

Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η ετήσια δημοσιοποίηση στοιχείων για τα οικονομικά μεγέθη και την εταιρική διακυβέρνηση, καθώς και η ετήσια υποβολή σχεδίου στρατηγικής διαχείρισης απαιτήσεων στην Τράπεζα της Ελλάδος, όπου θα περιλαμβάνονται προβλέψεις για εισπράξεις, στρατηγικές ανά κατηγορία απαίτησης, πόρους, κόστος, κινδύνους και δείκτες απόδοσης.

Πάνω από 1.000 ακίνητα άλλαξαν χέρια στη Θεσσαλονίκη

Οι πλειστηριασμοί κατοικιών (στοιχεία από e-auction) που ολοκληρώθηκαν στο νομό Θεσσαλονίκης από τον Ιανουάριο του 2026 ως και σήμερα αγγίζουν τους 1437 (αν και κοντά στα 1.000 εκτιμάται πως είναι τα ακίνητα που άλλαξαν χέρια καθώς στους 1.437 περιλαμβάνονται και οι ματαιωμένοι πλειστηριαμοί).

Το 2025, για τον νομό Θεσσαλονίκης αναρτήθηκαν συνολικά 5.339 πλειστηριασμοί ακινήτων. Από αυτούς, πραγματοποιήθηκαν τελικά 3.777, καθώς οι υπόλοιποι ανεστάλησαν ή ακυρώθηκαν, ενώ 1.025 ακίνητα κατέληξαν σε αγοραστές. Η συνολική αξία των ακινήτων που αγοράστηκαν διαμορφώθηκε στα 120.490.159 ευρώ, αποτυπώνοντας μια αγορά που, παρά τις πιέσεις, εξακολουθεί να κινεί σημαντικά κεφάλαια.

Συνολικά το 2025 και το 2026 μέχρι τώρα, βγήκαν στο σφυρί, ανεξάρτητα αν ολοκληρώθηκαν οι διαδικασίες, σε 22 μήνες 5.214 κατοικίες.

Σε ετήσια βάση, το 2025 καταγράφηκε πτώση 26,1% στον αριθμό των ακινήτων που αγοράστηκαν μέσω πλειστηριασμού και μείωση 20% στη συνολική αξία τους.

Πού κολλούν οι ρυθμίσεις

Σε τρία ζητήματα εστιάζουν οι servicers για να επιταχυνθούν οι βιώσιμες διευθετήσεις κόκκινων δανείων.

Οι ρυθμίσεις γίνονται στη βάση της αξίας της ακίνητης περιουσίας που λειτουργεί ως εξασφάλιση. Το όποιο κούρεμα λοιπόν σταματά σε αυτό το σημείο. Ετσι, μετά το ράλι των τιμών στην κτηματαγορά, τα ελάχιστα ποσά που πρέπει να αποπληρωθούν αυξήθηκαν σημαντικά με τους περισσότερους οφειλέτες να μην μπορούν να ανταπεξέλθουν

Παράλληλα, η άνοδος του κόστους ζωής δρα ανασταλτικά στο να δεχθούν οι οφειλέτες τις ρυθμίσεις που τους προτείνονται καθώς πολύ απλά δεν μπορούν να τις τηρήσουν ακόμα κι αν είναι «λογικές».

Τέλος, η μέση ηλικία των οφειλετών πλέον είναι τα 60 έτη. Αυτό σημαίνει ότι περιορίζονται τα περιθώρια μείωσης των δόσεων μέσω της αύξησης της διάρκειας αποπληρωμής

Αυτό που διαμηνύουν πηγές με γνώση του ζητήματος είναι πως πρέπει να βρεθούν τρόποι για πιο γρήγορη διευθέτηση των χρεών που δεν θα θίγουν τις κρατικές εγγυήσεις του προγράμματος «Ηρακλής» το οποίο απορρόφησε σε μεγάλο βαθμό τους κραδασμούς των μη εξυπηρετούμενων δανείων όταν αυτά μεταφέρθηκαν από τις τράπεζες σε funds.

H «Μακεδονία της Κυριακής» απηύθυνε συγκεκριμένα ερωτήματα (με e-mail) στην Ένωση Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (εκπροσωπεί θεσμικά funds και servicers), χωρίς να λάβουμε καμία απάντηση μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος.

Τα 5 σημεία – κλειδιά

1) Πυξίδα για πιο «καθαρές» σχέσεις μεταξύ οφειλετών και servicers αποτελεί το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΟΙΚ.

2) Θεσπίζεται μια νέα αυτοτελής και τυποποιημένη διαδικασία διμερούς ρύθμισης, η οποία αποκτά σαφές χρονοδιάγραμμα και συγκεκριμένες υποχρεώσεις από τα δύο μέρη.

3) Οι ρυθμίζεις που θα νομοθετηθούν μετατρέπουν το υφιστάμενο πλαίσιο σε πιο συγκεκριμένο, δεσμευτικό και ελέγξιμο σύστημα/

4)Η επιτυχία του νέου σχεδίου θα κριθεί στην πράξη εφόσον μπει φρένο σε ανεξέλεγκτους πλειστηριασμούς και πατηθεί γκάζι σε βιώσιμες ρυθμίσεις κόκκινων δανείων.

5) Οι μη εξυπηρετούμενες οφειλές εξακολουθούν να πληγώνουν την πραγματική οικονομία καθώς αν και έφυγαν από τις τράπεζες πέρασαν… στο ναρκοπέδιο των funds.

ΓΙΑΤΙ ΕΙΝΑΙ ΕΠΙΦΥΛΑΚΤΙΚΟΙ ΟΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ

Πιο πολλές κατοικίες στο σφυρί, πιο πολλοί οι αποτυχημένοι πλειστηριασμοί

Με το νέο πλαίσιο για servicers και funds προ των πυλών, πτωτική είναι η τάση σε ό,τι αφορά το ποσοστό επιτυχίας των πλειστηριασμών ακινήτων, μετά και το φετινό δεύτερο τρίμηνο του έτους. Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, ο δείκτης απορρόφησης έχει υποχωρήσει σε περίπου 14%, από 15% το 2025 και 18% το 2024, παρότι το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας από πλειστηριασμό έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια.

Οι μεγαλύτερες πιθανότητες επιτυχίας παρατηρούνται κατά τον πρώτο γύρο του εκάστοτε πλειστηριασμού, όπου το ποσοστό επιτυχίας ανέρχεται σε 28,1%, προτού υποχωρήσει σε μόλις 10,5% στον δεύτερο γύρο, 17,7% στον τρίτο και τελικά 24,1% στον τέταρτο γύρο, όπου το δέλεαρ της χαμηλότερης τιμής εκκίνησης επιτρέπει την ανάληψη μεγαλύτερου ρίσκου από τους ενδιαφερόμενους.

Το ποσοστό των κατοικιών επί του συνόλου των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων, καταγράφει σταθερά ανοδική τάση. Το φετινό δεύτερο τρίμηνο, το 54% αφορούσε κατοικίες, έναντι 45% το 2021. Σε κάθε περίπτωση, είναι προφανές ότι ένα σημαντικό ποσοστό κατοικιών συνεχίζει να βαρύνεται από σημαντικά χρέη, με ό,τι αυτό συνεπάγεται και για την χρήση τους, είτε ιδιοκατοικούνται, είτε έχουν περάσει υπό τον έλεγχο των servicers. Παράλληλα, η διαδικασία του πλειστηριασμού φαίνεται πως συνεχίζει να μην έχει τον απαιτούμενο βαθμό αποτελεσματικότητας, σε ό,τι αφορά τουλάχιστον την πρόσβαση σε αυτόν ενδιαφερόμενων αγοραστών, πλην των servicers.

Το 2025 για πρώτη φορά ήταν περισσότερα τα ακίνητα που αγοράστηκαν σε πλειστηριασμό σε Αττική και Θεσσαλονίκη παρά σε όλη την υπόλοιπη Ελλάδα. Τα τρία από τα τέσσερα ακίνητα που αγοράζονται είναι στην αρχική τιμή. Εκτιμάται πως η συγκεκριμένη τάση συνεχίζεται και το 2026.

Οι λόγοι που αποθαρρύνουν την αγορά μέσω πλειστηριασμού έχουν να κάνουν με την ανασφάλεια για δικαστικές και νομικές εμπλοκές τη δυσκολία να βρεθεί ακίνητο στην επιθυμητή τιμή αλλά και την πολυπλοκότητα της διαδικασίας.

Με βάση τα στοιχεία της Landea, το 2025, αποκτήθηκαν συνολικά 9.876 ακίνητα μέσω πλειστηριασμού, αριθμός μειωμένος κατά 20,8% από το 2024. Αντίστοιχα, η συνολική αξία των συναλλαγών υποχώρησε κατά 15,3% σε 1,12 δις ευρώ, έναντι του 2024. Οι αγορές ακινήτων στη Θεσσαλονίκη μέσω πλειστηριασμού μειώθηκε κατά 26,1%. Το 38,8% του συνόλου των κατοικιών αποκτήθηκαν σε τιμή άνω των 1.600 ευρώ/τ.μ. ενώ κάτω των 1.100 ευρώ/τ.μ. ήταν το 31,8% των κατοικιών που αγοράστηκαν μέσω πλειστηριασμού.

Δύσκολα… πρασινίζουν τα κόκκινα δάνεια

Το πρώτο εξάμηνο του έτους, σε σύνολο 180,4 δισ. ευρώ δανείων τα μη εξυπηρετούμενα διαμορφώθηκαν στα 6,2 δισ. ευρώ, από 5,68 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2025, αυξημένα κατά 529 εκατ. ευρώ.

Η συνολική αξία των «κόκκινων» δανείων που διαχειρίζονται οι servicers άγγιξαν τα 80 δισ. ευρώ το δεύτερο τρίμηνο, από 79,5 δισ. που ήταν το προηγούμενο τρίμηνο (στοιχεία της ΤτΕ).

Μάλιστα από αυτά τα 6,2 δισ. ευρώ σε καθεστώς ρύθμισης βρίσκονται δάνεια ύψους 4,1 δισ. ευρώ (από 4 δισ. ευρώ στο τέλος Δεκεμβρίου 2025). Ωστόσο έχουν «κοκκινίσει» και πάλι δάνεια 2,42 δισ. ευρώ (1,99 δισ. τον Δεκέμβριο 2025), γεγονός που δείχνει ότι οι ρυθμίσεις δεν είναι πάντα βιώσιμες.

Οι servicers διαχειρίζονται δάνεια ύψους 81,5 δισ. ευρώ, με το 49% να είναι επιχειρηματικά, το 31% στεγαστικά και το 20% καταναλωτικά δάνεια.

*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" την 1η Νοεμβρίου 2026