Θεσσαλονίκη: Τα παράδοξα των ακινήτων – Λιγότερες συναλλαγές, υψηλότερες τιμές, οι «τρεις πόλεις» και η απλησίαστη παραλία

Πιο πολλά σπίτια βγαίνουν στην αγορά για πώληση στη Θεσσαλονίκη, οι συναλλαγές βαίνουν μειούμενες χωρίς όμως αυτό να ρίχνει τις τιμές που συνεχίζουν να ανεβαίνουν αλλά με πιο αργούς ρυθμούς.

Σάββατο 22 Αυγ 2026, 08:00

Θεσσαλονίκη - Ακίνητα: Πάνω από το ιστορικό υψηλό του 2007 τα νεόδμητα - Κερδίζουν έδαφος τα δυτικά

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Την ίδια στιγμή, ζητούμενο, σε συνθήκες στεγαστικής κρίσης, παραμένει η «πραγματική» αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση με κάθε περιοχή της Θεσσαλονίκης να… αφηγείται τη δικιά της ιστορία με το χάσμα αξιών μεταξύ Κέντρου (ειδικά του παραλιακού μετώπου), ανατολής και δύσης να θεριεύει.

Οι ενεργές αγγελίες στη Θεσσαλονίκη, βάσει στοιχείων του ΙΟΒΕ, αυξήθηκαν κατά περίπου 24% μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του αντίστοιχου τριμήνου του 2026 ενώ οι καταγεγραμμένες συναλλαγές μειώθηκαν κατά 26% και τα ακίνητα παρέμειναν περισσότερο χρόνο στην αγορά (επειδή προφανώς οι πωλητές δεν εξασφάλιζαν από τους αγοραστές τις τιμές που ήθελαν, χωρίς βέβαια να τις ρίχνουν κιόλας).

Aξίζει να σημειωθεί πως το 82,6% των αγγελιών αφορά παλαιότερες κατασκευές, ένας από τους κυριότερους λόγους που η αύξηση της προσφοράς κατοικίας δεν σημαίνει απαραίτητα και ευκολότερη απορρόφηση της ζήτησης καθώς οι δαπάνες ανακαίνισης για σπίτια - «σαπάκια» αποτρέπουν πολλούς από το να προχωρήσουν στην αγορά τους.

Ο γρίφος

Παράλληλα, το «τρελό» για το μέσο νοικοκυριό κόστος απόκτησης νεόδμητου ακινήτου, απόρροια της απογείωσης των τιμών στα οικοδομικά υλικά, καθιστά το στεγαστικό όνειρο, στεγαστικό εφιάλτη με την προσφορά κατοικίας να εμφανίζεται θεωρητικά αυξημένη αλλά σε ρεαλιστικές συνθήκες τα νοικοκυριά προσιτή στέγη δεν εξασφαλίζουν…

Από το 2017, και αφού είχαν απολέσει πάνω από το 40% της αξίας τους κατά την κρίση, οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν αδιάκοπα επί σχεδόν μία δεκαετία, δίχως η πανδημία να επιβραδύνει τον ρυθμό ανόδου των τιμών.

Τα τελευταία χρόνια, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος κινείται κοντά στο 10%. Έτσι, οι τιμές έχουν πλέον υπερβεί το προ κρίσης ιστορικό τους υψηλό, με την άνοδο να είναι εντονότερη στη Θεσσαλονίκη και την Αθήνα.

Ανάλογη είναι η εικόνα στα ενοίκια. Η σχετική συνιστώσα του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή κινείται ανοδικά από το 2019, με ρυθμό που επιταχύνθηκε από 1,3% το 2022 σε 5,1% το 2024.

Ο λόγος τιμών πώλησης προς ενοίκια (Price-to-Rent), που βρίσκεται ήδη υψηλότερα από ό,τι το 2008, δείχνει ότι οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια, ένδειξη πως υφίσταται ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων. Ο λόγος τιμών προς εισόδημα (Price-to-Income) κινείται επίσης ανοδικά, προσεγγίζοντας τα ιστορικά υψηλά του, ένδειξη ότι οι τιμές απομακρύνονται από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.

Θηλιά το στεγαστικό δάνειο

Τα ευρήματα σχετικής μελέτης του ΙΟΒΕ ανέδειξαν πως η επιβάρυνση επιδεινώνεται, δεν περιορίζεται πλέον στα χαμηλά εισοδήματα και είναι εντονότερη στα αστικά κέντρα. Ωστόσο, ο κυριότερος παράγοντας που περιορίζει την προσιτότητα στη στέγαση, είναι το καθεστώς στέγασης. Οι ενοικιαστές και τα νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο αντιμετωπίζουν πολλαπλάσια επιβάρυνση από ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο. Περίπου έξι στους δέκα ενοικιαστές δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι του 13% των ιδιοκτητών χωρίς δάνειο.

Τρεις πόλεις, πολλές διαφορετικές πραγματικότητες

Στο πλαίσιο αυτό, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ακινήτου στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης έχει φθάσει τα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 7,4%, ενώ μέσα στον δήμο Θεσσαλονίκης ανεβαίνει στα 2.625 ευρώ/τ.μ., με αύξηση 9,4%, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία των Spitogatos και Indomio.

Οι μέσες τιμές, ωστόσο, κρύβουν μια πολύ διαφορετική πραγματικότητα από γειτονιά σε γειτονιά. Στο κέντρο και το παραλιακό μέτωπο, οι ζητούμενες τιμές κινούνται συνήθως μεταξύ 2.800 και 3.200 ευρώ/τ.μ., με τη νέα προσφορά να είναι σχεδόν μηδενική. Στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, όμως, τα επίπεδα είναι πολύ υψηλότερα.

Στη Λεωφόρο Νίκης, τη Νέα Παραλία και γύρω από τον Λευκό Πύργο, οι τιμές για νεόδμητες ή πολυτελώς ανακαινισμένες κατοικίες ξεκινούν περίπου από 5.700 ευρώ/τ.μ. και μπορούν να ξεπεράσουν τα 7.000 ευρώ/τ.μ.

Ουσιαστικά, δίπλα στη συμβατική αγορά κατοικίας δημιουργείται πλέον στη Θεσσαλονίκη μια ξεχωριστή αγορά πολυτελών ακινήτων, με τιμές που απέχουν σημαντικά από τον μέσο όρο της πόλης.

Στην Καλαμαριά, οι ζητούμενες τιμές έχουν φθάσει μεταξύ 2.450 και 3.100 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας αύξηση 8,1% σε έναν χρόνο. Η περιοχή συγκεντρώνει έντονο ενδιαφέρον τόσο από οικογένειες όσο και από επενδυτές, με την επέκταση του Μετρό να… αποβιβάζει άνοδο των αξιών.

Στην Πυλαία και τη Θέρμη, οι τιμές κινούνται από 2.000 έως 2.950 ευρώ/τ.μ., με την εγγύτητα στο αεροδρόμιο και το πανεπιστήμιο, αλλά και τις νέες εμπορικές αναπτύξεις, να τροφοδοτούν τη ζήτηση.

Το Πανόραμα παραμένει μία από τις ακριβότερες καθιερωμένες οικιστικές περιοχές, με τιμές από 2.500 έως και πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Τούμπα το κόστος αγοράς είναι χαμηλότερο, μεταξύ 1.800 και 2.400 ευρώ/τ.μ.. Η Τούμπα, ωστόσο, ξεχωρίζει για την έντονη ζήτηση ενοικίασης, μεταξύ άλλων από φοιτητές και εμφανίζει από τις υψηλότερες αποδόσεις στην πόλη.

Από την άλλη πλευρά, στα δυτικά, η εικόνα διαφέρει. Σε Σταυρούπολη και Εύοσμο, οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ μόλις 800 και 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δημιουργώντας μεγάλη απόσταση από το κέντρο και κυρίως από το παραλιακό μέτωπο.

Στρατηγική τριών αξόνων για τόνωση της προσφοράς

Όπως αναφέρει το ΙΟΒΕ, για την αύξηση της προσφοράς, η στεγαστική στρατηγική στρέφεται πρώτα στο υφιστάμενο απόθεμα. Από τη μία, το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί την επισκευή κλειστών κατοικιών, με τον όρο ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση. Σε συνδυασμό με την τριετή απαλλαγή των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματος, η μακροχρόνια μίσθωση γίνεται πιο ελκυστική από τη βραχυχρόνια ή από την αδράνεια. Επειδή όμως το υφιστάμενο απόθεμα δεν αρκεί από μόνο του, η στρατηγική στοχεύει παράλληλα στη δημιουργία νέας προσφοράς.

Η Κοινωνική Αντιπαροχή αξιοποιεί αδρανή δημόσια ακίνητα για την ανέγερση κατοικιών, μέρος των οποίων θα αποτελέσει κοινωνικό απόθεμα, με πιλοτικές εφαρμογές ήδη και στη Θεσσαλονίκη.

Τέλος, για τις χρήσεις που αφαιρούν κατοικίες από τη μόνιμη αγορά, οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης και της Αθήνας και τα αυστηρότερα κριτήρια της Χρυσής Βίζα, που πλέον αποκλείουν τη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων, αποσκοπούν στην επιστροφή τους στη μόνιμη κατοίκηση.

Ο δεύτερος άξονας λαμβάνει υπόψη ότι η αύξηση της προσφοράς αποδίδει σταδιακά, ενώ πολλά νοικοκυριά χρειάζονται άμεση στήριξη. Οι ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος στηρίζονται μέσω της ελάφρυνσης του κόστους της μίσθωσης, με πολιτικές όπως η Ετήσια Επιστροφή Ενοικίου.

Για τα νοικοκυριά με πολύ χαμηλό εισόδημα, η στήριξη γίνεται πιο στοχευμένη και με μεγαλύτερη διάρκεια, μέσω του Επιδόματος Στέγασης και του προγράμματος «ΚΑΛΥΨΗ», που καλύπτει για τρία χρόνια τη μίσθωση και την επισκευή κατοικιών.

Ο τρίτος άξονας αφορά την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, όπου συνήθως το βασικό εμπόδιο είναι η πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Γι' αυτό προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» επεκτείνονται, με φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες που δανείζουν επιλέξιμα νοικοκυριά με χαμηλότερο επιτόκιο. Το κόστος όμως δεν τελειώνει με την απόκτηση της κατοικίας. Προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ» μειώνουν το κόστος θέρμανσης και ψύξης, ώστε το όφελος της ιδιοκατοίκησης να μην απορροφάται τόσο από τις λειτουργικές δαπάνες.

Στο φορολογικό σκέλος, η στρατηγική ελαφρύνει τόσο την κατοχή όσο και τη μεταβίβαση της κατοικίας, καθώς ο ΕΝΦΙΑ καταργείται σταδιακά για τις κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και μειώνεται συνολικά για τα φυσικά πρόσωπα, ενώ ο φόρος γονικών παροχών μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού καταργείται. Το τελευταίο μέτρο διευκολύνει τη μεταβίβαση κατοικιών εντός της οικογένειας, που στην Ελλάδα αποτελεί ιστορικά βασική οδό πρόσβασης στη στέγη.

Καθώς η στέγαση αναδεικνύεται σε κεντρική προτεραιότητα και σε ευρωπαϊκό επίπεδο, απαιτούνται συνεκτικός σχεδιασμός και στοχευμένες πολιτικές για να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας και να καταστεί το κεραμίδι πιο προσιτό για το μέσο νοικοκυριό.