Θεσσαλονίκη: «Καύσωνας» στα ακίνητα με ανάσες δροσιάς στο βάθος - Πίνακες με τιμές ανά περιοχή

Διφορούμενα μηνύματα εκπέμπει η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκηςπου χωρίς να παίρνει το πόδι από το γκάζι φαίνεται να τραβά… χειρόφρενο, με τον ρυθμό των αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων να επιβραδύνει χωρίς αυτό να σημαίνει πως η στέγη γίνεται προσιτή για τη μεσαία τάξη.

Τετάρτη 08 Ιου 2026, 13:50

Θεσσαλονίκη: Ράλι με λίγα... φρένα στις τιμές των ακινήτων - Οι ακριβότερες και οι φθηνότερες περιοχές

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Στο πλαίσιο αυτό, η Μέση Ζητούμενη Τιμή (ΜΖΤ) πώλησης κατοικίας (σύμφωνα με στοιχεία του spitogatos.gr) αυξήθηκε κατά 7,7% σε ετήσια βάση κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, αύξηση σημαντικά μικρότερη από την αντίστοιχη περσινή που διαμορφωνόταν στο 11,4%. Στην ενοικίαση, η ΜΖΤ σημείωσε ετήσια αύξηση 6,6% κατά το 2ο τρίμηνο του 2026 ενώ η αντίστοιχη αύξηση το δεύτερο τρίμηνο του 2025 ανερχόταν στο 10,9%.

Ο μετασχηματισμός της αγοράς και το χάσμα νεόδμητων – παλαιότερων ακινήτων

«Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης διανύει μια φάση έντονου δομικού μετασχηματισμού, με τους δείκτες τιμών να καταγράφουν σταθερά ανοδική τροχιά υπό την επίδραση μακροοικονομικών παραγόντων, όπως η ολοκλήρωση και λειτουργία των βασικών υποδομών του Μετρό, η εισροή ξένων θεσμικών κεφαλαίων και η οξεία ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η εγχώρια κτηματαγορά λειτουργεί πλέον σε ένα καθεστώς δύο ταχυτήτων, όπου η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος αποτελεί τον κύριο άξονα διαφοροποίησης των αποτιμήσεων, διαμορφώνοντας σαφή σύνορα ανάμεσα στα νεόδμητα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης και στα ακίνητα παλαιότητας άνω των 25 ετών. Στην κατηγορία των νεόδμητων κατασκευών, οι αξίες πιέζονται προς τα επάνω λόγω της κατακόρυφης αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, της έλλειψης ελεύθερων οικοπέδων στις προνομιακές ζώνες και των αυστηρών ευρωπαϊκών προδιαγραφών για κτίρια σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας. Αντιθέτως, η αγορά των παλαιότερων ακινήτων αποτελεί τη βάση της εγχώριας ζήτησης, προσφέροντας πιο προσιτές λύσεις, οι οποίες όμως χρήζουν συχνά σημαντικών κεφαλαίων για την ενεργειακή και αισθητική τους αναβάθμιση», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.

Η γεωγραφική κατανομή των αξιών για αγορά ακινήτου (όπως φαίνεται και στον παρακάτω πίνακα) καταδεικνύει το ιστορικό κέντρο ως την ακριβότερη περιοχή, με τα νεόδμητα να κυμαίνονται μεταξύ 4.200-5.500 €/τ.μ ( 2.300 – 3.200 ευρώ ανά τετραγωνικό τα ακίνητα 25ετίας και πάνω). Ακολουθούν οι παραδοσιακά υψηλής ζήτησης περιοχές της Καλαμαριάς (3.500-4.800 €/τ.μ. τα νεόδμητα και 2.100–2.600 ευρώ το τ.μ. τα σπίτια 25ετίας) και του Πανοράματος/Πυλαίας (3.200-4.200 €/τ.μ. τα νεόδμητα και 1.900 – 2.400 το τ.μ. τα 25ετίας). Αντιθέτως, η Δυτική Θεσσαλονίκη παραμένει η πιο προσιτή επιλογή, με τιμές νεόδμητων από 1.900 έως 2.400 €/τ.μ., αν και παρουσιάζει αυξημένο ενδιαφέρον λόγω των έργων υποδομής.

Περιοχή	Πώληση Νεόδμητα (€/τ.μ.)	Πώληση 25ετίας+ (€/τ.μ.)	Ενοικίαση Νεόδμητα (€/τ.μ./μήνα)	Ενοικίαση 25ετίας+ (€/τ.μ./μήνα)
Κέντρο (Ιστορικό)	4.200 – 5.500	2.300 – 3.200	14,0 – 18,0	10,0 – 12,5
Καλαμαριά	3.500 – 4.800	2.100 – 2.600	11,5 – 14,5	8,5 – 10,5
Τούμπα / Χαριλάου	2.800 – 3.600	1.700 – 2.200	10,0 – 12,0	7,5 – 9,0
Εύοσμος / Σταυρούπολη	1.900 – 2.400	1.200 – 1.500	7,0 – 8,5	5,5 – 6,5
Πυλαία / Πανόραμα	3.200 – 4.200	1.900 – 2.400	11,0 – 13,0	8,0 – 9,5

Αναφορικά με την ενοικίαση, και εκεί το ιστορικό κέντρο με τιμές από 14 – 18 ευρώ το τ.μ. για τα νεόδμητα (δηλαδή για μία γκαρσονιέρα 40 τ.μ. απαιτείται μηνιαίο μίσθωμα 640 ευρώ (!) αν υποθέσουμε τιμή 16 ευρώ το τ.μ.) προηγείται στην ακρίβεια με την Καλαμαριά να ακολουθεί με το τ.μ. να κυμαίνεται από 11,5 – 14,5 ευρώ. Στα ακίνητα 25ετίας, 10 – 12,5 ευρώ πάει το τ.μ. στο κέντρο (δηλαδή για μία παλιά γκαρσονιέρα ο ενοικιαστής πρέπει να διαθέσει 440 ευρώ το μήνα αν υποθέσουμε κόστος τετραγωνικού 11 ευρώ) με την Καλαμαριά να ακολουθεί με το τετραγωνικό να παίζει μεταξύ 8,5 – 10,5 ευρώ.

Και στην ενοικίαση, Εύοσμος – Σταυρούπολη αποδεικνύονται οι πιο προσιτές επιλογές.

Φορολογικά κίνητρα για να ανοίξουν σπίτια

Με τη στεγαστική κρίση να θεριεύει και τις τιμές των ενοικίων να θυμίζουν Νέα Υόρκη με εισοδήματα Ελλάδας, παράταση έως το τέλος του 2027 σχεδιάζει η κυβέρνηση για το φορολογικό κίνητρο που απαλλάσσει από τον φόρο εισοδήματος τα ενοίκια ιδιοκτητών οι οποίοι επαναφέρουν στην αγορά κατοικίες που παρέμεναν κλειστές ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Το μέτρο έχει στόχο να αυξήσει την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και να συγκρατήσει τις πιέσεις στις τιμές των ενοικίων.

Τετάρτη 01 Ιου 2026, 07:00

Θεσσαλονίκη: «Χτίζει» ζωηρό ενδιαφέρον το «Ανακαινίζω» - Το στοίχημα των 20.000 σπιτιών

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Σήμερα, οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κατοικίες οι οποίες ήταν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή αποσύρουν ακίνητα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα διαθέτουν για μακροχρόνια ενοικίαση, απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για διάστημα τριών ετών, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., ενώ για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο.

Η παράταση του μέτρου έως το 2027 αναμένεται να δώσει περισσότερο χρόνο σε ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν να ανακαινίσουν ή να αξιοποιήσουν ανεκμετάλλευτα ακίνητα, αξιοποιώντας παράλληλα και τα προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης που βρίσκονται σε εξέλιξη.

Ζορίζονται τα Airbnb

Την ίδια στιγμή, η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη πατάει φρένο. Παρότι οι τιμές διαμονής κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με το 2025, η ζήτηση εμφανίζεται αισθητά πιο αδύναμη, με τις προκρατήσεις να καταγράφουν πτώση και την πληρότητα να υποχωρεί.

Σύμφωνα με στοιχεία της Beyond για το πρώτο εξάμηνο του 2026, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει μείωση τόσο στην πληρότητα όσο και στη μέση ημερήσια τιμή σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ειδικότερα, η πληρότητα υποχωρεί κατά 3%, ενώ αντίστοιχη είναι και η πτώση μέση ημερήσια τιμή), γεγονός που διαφοροποιεί την πόλη από άλλους μεγάλους τουριστικούς προορισμούς της χώρας.

Η αγορά της Θεσσαλονίκης παραμένει κυρίως αγορά city break (για αποδράσεις Σαββατοκύριακου), με μέση διάρκεια διαμονής μόλις 2,6 διανυκτερεύσεις και χρόνο κράτησης περίπου 10 ημέρες πριν από την άφιξη, χαρακτηριστικά που την καθιστούν ιδιαίτερα ευάλωτη σε εξωγενείς παράγοντες που επηρεάζουν την απόφαση του ταξιδιώτη.

Σημάδια ανησυχίας εκπέμπει η εικόνα που αποτυπώνεται στις καμπύλες πληρότητας για το φετινό καλοκαίρι. Η πληρότητα στη Θεσσαλονίκη κινείται σταθερά 8 έως 12 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερα σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταδεικνύοντας αισθητά ασθενέστερη ζήτηση σε ολόκληρη τη διάρκεια της θερινής περιόδου.

«Γκρεμίζεται» και το 2027 ο ΦΠΑ στα νεόδμητα

Η κυβέρνηση εξετάζει την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πρώτες πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών και του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσις ακινήτων, επιδιώκοντας να συγκρατήσει το κόστος αγοράς κατοικίας και να διατηρήσει τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Οι οριστικές αποφάσεις αναμένεται να ανακοινωθούν στη ΔΕΘ.

Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει την παράταση της αναστολής των δύο μέτρων για ακόμη ένα ή δύο χρόνια, διατηρώντας αμετάβλητο το φορολογικό καθεστώς που ισχύει σήμερα στην αγορά ακινήτων. Η επιλογή αυτή συνδέεται άμεσα με τις συνθήκες που επικρατούν στη στεγαστική αγορά, όπου η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά νέων κατοικιών, ενώ το κόστος κατασκευής παραμένει σε υψηλά επίπεδα λόγω των αυξημένων τιμών στα οικοδομικά υλικά, της ενέργειας και του κόστους χρηματοδότησης.

Στο υπουργείο Οικονομικών εκτιμούν ότι η επαναφορά του ΦΠΑ στις πρώτες πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών θα επιβάρυνε σημαντικά το κόστος απόκτησης ενός ακινήτου, περιορίζοντας τη ζήτηση και επηρεάζοντας αρνητικά την οικοδομική δραστηριότητα σε μια περίοδο κατά την οποία η χώρα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.

Ο φόρος υπεραξίας στο κέρδος που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου και βαρύνει τον πωλητή, όχι τον αγοραστή.

Εκτιμάται πως η επαναφορά του δεν θα οδηγούσε αυτομάτως σε αύξηση των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, θα μπορούσε να επηρεάσει τον αριθμό των συναλλαγών, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να αναβάλουν την πώληση της περιουσίας τους προκειμένου να αποφύγουν τη φορολογική επιβάρυνση.

Τα 5 σημεία – κλειδιά

1) Με το βλέμμα στον ουρανό συνεχίζει να πορεύεται η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης, αν και εμφανίζονται οι πρώτες ενδείξεις λαχανιάσματος στους ρυθμούς αύξησης των τιμών.

2) Με την προσφορά κατοικίας συρρικνωμένη, νεόδμητα και παλαιότερα διαμερίσματα αποτελούν το… διαχωριστικό σύνορο της αγοράς.

3) Και τα καινούργια σπίτια αλλά και τα πιο γερασμένα θέτουν ενώπιον διλημμάτων τους πιθανούς αγοραστές με τα πρώτα να είναι απλησίαστα και τα δεύτερα να απαιτούν σημαντικές δαπάνες για την ανακαίνισή τους.

4)Κρίσιμο στοίχημα που για την ώρα χάνεται είναι η διάθεση κλειστών ακινήτων προς ενοικίαση με την κυβέρνηση να εξετάζει πιο γενναία φορολογικά κίνητρα.

5)Πιο δύσκολη δοκιμασία και από την επιτυχία στις Πανελλήνιες θα κληθούν να περάσουν οι πρωτοετείς επιχειρώντας να βρουν προσιτή στέγη.

Τα βάσανα των πρωτοετών, ο πονοκέφαλος των γονιών

Καμάρα, Ροτόντα, Αγίου Δημητρίου κυρίως και Τούμπα, Φάληρο, Ιπποκράτειο δευτερευόντως αποτελούν τις πιο καυτές… φοιτητικές ζώνες για τους πρωτοετείς στη Θεσσαλονίκη με το κόστος της στέγασης να σημειώνει άλματα τα τελευταία χρόνια βάζοντας δύσκολα στις οικογένειες και… κόφτη στο όνειρο των σπουδών.

Με το μέσο μηνιαίο κόστος ενοικίασης για ένα… ταπεινό στούντιο (και όχι για παλάτι στο Μπάκιγχαμ) στο κέντρο να αγγίζει ακόμα και τα 500 ευρώ (πιο προσιτές οι ιδιωτικές συνοικίες αλλά με τον μπελά της μετακίνησης) οι γονείς πονοκεφαλιάζουν.

Ζώνη / Περιοχές	Μέσο Ενοίκιο Ανακαινισμένου (€/τ.μ.)	Μέσο Μηνιαίο Κόστος Studio/Γκαρσονιέρας	Ποσοστό Πληρότητας
Κέντρο (Καμάρα, Ροτόντα, Αγ. Δημητρίου)	12,0 – 16,0	400€ – 500€	98% – 100%
Ανατολικά Παράκεντρα (Τούμπα, Φάληρο, Ιπποκράτειο)	10,0 – 13,0	380€ – 480€	95% – 98%
Δυτικές Συνοικίες (Ξηροκρήνη, Σταυρούπολη, Νεάπολη)	6,5 – 8,5	250€ – 350€	88% – 92%
Φοιτητικά Complexes (All-inclusive Micro-housing)	Σταθερό πακέτο	500€ – 650€	100%

Τα τελευταία χρόνια αναπτύσσονται με ραγδαίους ρυθμούς οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες που περιλαμβάνουν στο πακέτο που προσφέρουν όλα τα έξοδα (όπως ρεύμα, ίντερνετ) και στις περισσότερες περιπτώσεις πρόκειται για καινούργιες κατασκευές οι οποίες ανταγωνίζονται επάξια το κόστος ενός παλαιού διαμερίσματος στο κέντρο.

Ο κλάδος της φοιτητικής κατοικίας αποτελεί τον πιο δυναμικό και ανθεκτικό πυλώνα της τοπικής κτηματαγοράς, τροφοδοτούμενος από ένα οικοσύστημα άνω των εκατό χιλιάδων ενεργών φοιτητών του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου, του Πανεπιστημίου Μακεδονίας και του Διεθνούς Πανεπιστημίου Ελλάδος.

Επενδυτικό προϊόν η στέγαση των φοιτητών

«Η φοιτητική στέγη έχει εξελιχθεί σε ένα εξειδικευμένο επενδυτικό προϊόν με εξαιρετικά υψηλές επιδόσεις, όπου η γεωγραφική εγγύτητα στα πανεπιστημιακά campus καθορίζει απόλυτα την τιμολογιακή πολιτική. Οι φοιτητές που αναζητούν την εγγύτητα στα ιδρύματα στρέφονται κυρίως στο Ιστορικό Κέντρο και στις ανατολικές παραπανεπιστημιακές ζώνες, ενώ εκείνοι που επιλέγουν οικονομικότερες λύσεις μετατοπίζονται προς τις δυτικές συνοικίες της πόλης, οι οποίες προσφέρουν χαμηλότερα μισθώματα αλλά απαιτούν τη χρήση συγκοινωνιακών μέσων», », επισημαίνει ο κ. Μερεκούλιας.

«Η δυναμική των δημοφιλών φοιτητικών περιοχών (όπως φαίνεται και στον πίνακα) αποτυπώνεται ανάγλυφα στα ποσοστά πληρότητας των φοιτητικών ακινήτων, τα οποία στις προνομιακές ζώνες που βρίσκονται σε ακτίνα πεζής πρόσβασης έως είκοσι λεπτών από τα πανεπιστημιακά ιδρύματα αγγίζουν το απόλυτο επίπεδο», υποστηρίζει.

«Η εποχικότητα της ζήτησης παρουσιάζει έντονη κορύφωση από τα τέλη Ιουλίου έως τα μέσα Οκτωβρίου, με το διαθέσιμο ποιοτικό απόθεμα να εξαντλείται σχεδόν ολοκληρωτικά, οδηγώντας σε πρόδρομες κρατήσεις ακινήτων πριν από την επίσημη ανακοίνωση των αποτελεσμάτων εισαγωγής. Η υψηλή αυτή εξασφάλιση των ταμειακών ροών έχει πυροδοτήσει ένα νέο κύμα θεσμικών επενδύσεων, το οποίο επαναπροσδιορίζει την έννοια της φοιτητικής στέγης μέσω του μοντέλου των οργανωμένων ιδιωτικών φοιτητικών εστιών», προσθέτει.

«Μεγάλα επενδυτικά σχήματα και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων προχωρούν στην εξαγορά και ριζική ανακατασκευή παλαιών βιοτεχνικών και εμπορικών κτιρίων στην περιοχή του Βαρδάρη, της οδού Μοναστηρίου και των Σφαγείων, μετατρέποντάς τα σε σύγχρονα συγκροτήματα αυτόνομων οικιστικών μονάδων.

Οι επενδύσεις αυτές εισάγουν στην ελληνική αγορά το all-inclusive μοντέλο διαβίωσης, όπου στο συνολικό μηνιαίο μίσθωμα ενσωματώνονται όλοι οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, η παροχή διαδικτύου υψηλών ταχυτήτων, καθώς και η πρόσβαση σε κοινόχρηστες υποδομές, όπως γυμναστήρια, χώροι πλυντηρίων, roof gardens και χώροι εργασίας.

«Από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά καταφύγια στη Νοτ. Ευρώπη»

Από χρηματοοικονομική άποψη, η στρατηγική της κατάτμησης παλαιών, μεγάλων διαμερισμάτων του κέντρου σε δύο ή περισσότερα αυτόνομα studios και η ριζική ανακαίνισή τους επιτρέπει στους επενδυτές να επιτυγχάνουν μικτές αποδόσεις της τάξης του 6,5% έως 8%, επιδόσεις που υπερέχουν σαφώς έναντι των παραδοσιακών οικογενειακών κατοικιών, οι οποίες περιορίζονται σε χαμηλότερα ποσοστά, καθιστώντας το student housing της Θεσσαλονίκης ένα από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά καταφύγια στη Νοτιοανατολική Ευρώπη», τονίζει.

*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 19 Ιουλίου 2026