Θεσσαλονίκη: Στα ουράνια η στέγη - Δείτε πίνακα με τιμές αγοράς κι ενοικίασης ανά περιοχή

Η συρρικνωμένη προσφορά κατοικίας, η ζωηρή ζήτηση (από νοικοκυριά και επενδυτές) και ο αντίκτυπος των έργων υποδομής διαμορφώνουν ένα εκρηκτικό κοκτέιλ που κρατά σε υψηλά επίπεδα τις τιμές των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, αν και αρχίζουν να εμφανίζονται οι πρώτες ενδείξεις επιβράδυνσης στο ρυθμό αύξησης (όχι δηλαδή μειώσεις) των τιμών.

Τετάρτη 09 Σεπ 2026, 07:00

Θεσσαλονίκη: Δυόμισι δισ. ευρώ και 40.000 ακίνητα «άλλαξαν χέρια»

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Στο πλαίσιο αυτό, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2026 στην πόλη σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025 διαμορφώθηκε στο 4,7% (βάσει των τελευταίων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδας), με το ράλι των τιμών να ψάχνει… ακόμα το ταβάνι του. Αν και ο ρυθμός αύξησης ρίχνει ταχύτητα (το β’ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο του 2024 οι τιμές ανέβηκαν 9,7%), δε διαφαίνονται πουθενά σημάδια αναστροφής της αυξητικής τάσης με το όνειρο απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας να απομακρύνεται για πολλά νοικοκυριά.

Οι τιμές στα ακίνητα συνέχισαν να κινούνται ανοδικά ενώ και η περιορισμένη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών διατήρησε τις αυξητικές πιέσεις στις αξίες των οικιστικών ακινήτων.

Είναι ενδεικτικό πως τα νεόδμητα ακίνητα στη Θεσσαλονίκη βρίσκονται πλέον πάνω από τα επίπεδα του 2007, την ώρα που οι παλαιότερες κατοικίες εξακολουθούν να υπολείπονται κατά περισσότερο από 14%, μετά τη σφοδρή κρίση του real estate την περίοδο των μνημονίων.

Οι νέες κατοικίες στην πόλη (στοιχεία SOLUM Property Solutions) είχαν χάσει περίπου 42% της ονομαστικής τους αξίας μέχρι το 2017 σε σχέση με το 2007, όμως και εκεί ακολούθησε σημαντική ανάκαμψη. Το 2023 οι τιμές παρέμεναν περίπου 11% χαμηλότερα από το 2007, το 2024 η απόσταση περιορίστηκε στο 5,7% και το 2025 μόλις στο 0,5%. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι νέες κατοικίες πέρασαν πλέον πάνω από το επίπεδο αναφοράς, με τις τιμές τους να βρίσκονται περίπου 2,2% υψηλότερα από το 2007.

«Σημαντικές διακυμάνσεις ανά περιοχή»

«Η αγορά οικιστικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης βρίσκεται στο επίκεντρο του αγοραστικού ενδιαφέροντος, τόσο από εγχώριους αγοραστές όσο και από διεθνείς επενδυτές. Η συνδυαστική επίδραση της έλλειψης νέων κατασκευών κατά την προηγούμενη δεκαετία, της αυξημένης ζήτησης για φοιτητική και τουριστική στέγη, καθώς και των έργων υποδομής έχει δημιουργήσει μια δυναμική αγορά με σημαντικές διακυμάνσεις ανά περιοχή», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής, ξεχωρίζοντας παράλληλα τα κομμάτια που συνθέτουν το παζλ του real estate στην πόλη.

Λεωφόρος Νίκης – Εύοσμος τα δύο άκρα

Η γεωγραφική κατανομή των αξιών για αγορά ακινήτου (όπως φαίνεται και στον διπλανό πίνακα) καταδεικνύει τη λεωφόρο Νίκης ως την ακριβότερη περιοχή, με τα νεόδμητα να κυμαίνονται μεταξύ 6.000 -8.500 €/τ.μ ( 4.000 – 5.500 ευρώ ανά τετραγωνικό τα παλαιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα). Ακολουθούν το ιστορικό κέντρο με τα νεόδμητα να προσεγγίζουν τα 2.800 – 4.500 ευρώ το τ.μ. (1.800 – 2.600 ευρώ το τ.μ. τα παλαιότερα) και η Καλαμαριά (2.500 – 3.800 €/τ.μ. τα νεόδμητα και 1.600 – 2.200 ευρώ το τ.μ. τα παλαιότερα).

Από εκεί και πέρα, Πυλαία και Φάληρο / Ντεπώ αποτελούν επιλογές που προσελκύουν το αγοραστικό ενδιαφέρον.

Η Δυτική Θεσσαλονίκη (Εύοσμος, Αμπελόκηποι) παραμένει η πιο προσιτή επιλογή, με τιμές νεόδμητων από 1.300 έως 2.100 €/τ.μ..

Αναφορικά με την ενοικίαση, και εκεί η Λεωφόρος Νίκης με τιμές από 12 – 18 ευρώ το τ.μ. (δηλαδή για μία γκαρσονιέρα 40 τ.μ. απαιτείται μηνιαίο μίσθωμα 600 ευρώ (!) αν υποθέσουμε τιμή 15 ευρώ το τ.μ.) προηγείται στην ακρίβεια με το ιστορικό κέντρο να ακολουθεί (από 9 – 13 ευρώ το τ.μ.). Και στην ενοικίαση, Εύοσμος – Αμπελόκηποι αποδεικνύονται οι πιο προσιτές επιλογές.

Τα ακίνητα στα δυτικά προάστια εμφανίζουν τις υψηλότερες μέσες ακαθάριστες αποδόσεις (δείκτης που δείχνει το ετήσιο ποσοστό κέρδους που αποφέρει ένα ακίνητο από τα ενοίκια, υπολογισμένο αποκλειστικά πάνω στην τιμή αγοράς του και χωρίς να υπολογίζονται τα έξοδα) της τάξεως του 5,8% –6,8% για τους δυνητικούς επενδυτές έναντι 3,5% - 4,2% της λεωφόρου Νίκης.

Βασικοί παράγοντες που δίνουν τον τόνο στην αγορά

Το Μετρό ως καταλύτης αξιών: Η λειτουργία του Μετρό αναβαθμίζει περιοχές που παλαιότερα αντιμετώπιζαν κυκλοφοριακή συμφόρηση (π.χ. Ανάληψη, Βούλγαρη, Νέος Σιδηροδρομικός Σταθμός), αυξάνοντας τη ζήτηση για αγορά και ενοικίαση κατοικιών σε ακτίνα 500 μέτρων από τους σταθμούς.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις (airbnb): Η συγκέντρωση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ιστορικό κέντρο και τις γύρω περιοχές πιέζει τα διαθέσιμα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση, διατηρώντας τα ενοίκια σε υψηλά επίπεδα.

Ξένες επενδύσεις: Αγοραστές από τη Νοτιοανατολική Ευρώπη, το Ισραήλ και τη Δυτική Ευρώπη τοποθετούν κεφάλαια είτε για ιδιοκατοίκηση/παραθεριστική χρήση είτε για εκμετάλλευση μέσω ανακαινίσεων.

Πάντως προβληματισμό προκαλεί σε γνώστες της αγοράς η κυβερνητική εξαγγελία για αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για συγκεκριμένες αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών, με το νέο καθεστώς να τίθεται σε εφαρμογή από την 1η Ιουλίου 2027. Η κυβέρνηση επιχειρεί μέσω του μέτρου να περιορίσει μέρος της ξένης ζήτησης που εκτιμά ότι έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ελληνικά νοικοκυριά «ανταγωνίζονται» με κεφάλαια του εξωτερικού.

Εκτιμάται πως μία τόσο μεγάλη αύξηση του κόστους μιας συναλλαγής μπορεί να επηρεάσει τις αποφάσεις των διεθνών αγοραστών και, κατ’ επέκταση, τη δραστηριότητα σε περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν προσελκύσει σημαντικά ξένα κεφάλαια, όπως η Θεσσαλονίκη.

Οι τρεις «πόλεις» μέσα στην πόλη

Η αγορά της πόλης χωρίζεται σε τρεις βασικές ταχύτητες: Το κέντρο, τα Ανατολικά προάστια και τα Δυτικά προάστια.

Πίνακας Τιμών Πώλησης & Ενοικίασης Οικιστικών Ακινήτων

Περιοχή	Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.) [Ανακαινισμένο/Νεόδμητο]	Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.) [Παλαιό/Μη ανακαινισμένο]	Μηνιαίο Ενοίκιο (€/τ.μ.)	Μέση Ακαθάριστη Απόδοση
Ιστορικό Κέντρο	2.800 – 4.500	1.800 – 2.600	9,0 – 13,0	4,8% – 5,5%
Λεωφόρος Νίκης (Fronte)	6.000 – 8.500	4.000 – 5.500	12,0 – 18,0	3,5% – 4,2%
Καλαμαριά	2.500 – 3.800	1.600 – 2.200	7,5 – 10,5	4,5% – 5,2%
Πυλαία / Ελαιώνες	2.400 – 3.500	1.500 – 2.000	7,0 – 10,0	4,5% – 5,0%
Φάληρο / Ντεπώ	2.000 – 2.900	1.300 – 1.800	6,8 – 9,0	5,2% – 6,0%
Εύοσμος / Αμπελόκηποι	1.300 – 2.100	850 – 1.300	5,0 – 7,5	5,8% – 6,8%

1. Κέντρο Θεσσαλονίκης

Περιλαμβάνει το Ιστορικό Κέντρο, την περιοχή της Αγίας Σοφίας, την Αριστοτέλους, τη Λεωφόρο Νίκης και τη Ροτόντα. Πρόκειται για την περιοχή με τη μεγαλύτερη ζήτηση από φοιτητές, επαγγελματίες και τουρίστες.

Αγορά: Οι τιμές για ανακαινισμένα διαμερίσματα κυμαίνονται από 2.500 € έως 4.500 €/τ.μ., ενώ στην πρώτη γραμμή της Λεωφόρου Νίκης ξεπερνούν τα 6.000 €/τ.μ.

Ενοίκια: Διαμορφώνονται από 8,5 € έως 13 €/τ.μ.

2. Ανατολική Θεσσαλονίκη

Περιοχές όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία, η Χαριλάου, η Ανάληψη και το Ντεπώ προσφέρουν καλύτερη ποιότητα ζωής και νεότερες κατασκευές.

Αγορά: Στη μεν Καλαμαριά και την Πυλαία οι τιμές πώλησης για νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα κυμαίνονται από 2.400 € έως 3.800 €/τ.μ., ενώ σε περιοχές όπως η Χαριλάου και η Ανάληψη κινούνται μεταξύ 1.800 € και 2.700 €/τ.μ.

Ενοίκια: Κυμαίνονται από 7,0 € έως 10,5 €/τ.μ.

3. Δυτική Θεσσαλονίκη

Περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, ο Εύοσμος, η Σταυρούπολη και η Νεάπολη προσφέρουν πιο προσιτές λύσεις για οικογένειες, ενώ προσελκύουν επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις μέσω χαμηλότερου κεφαλαίου εισόδου.

Αγορά: Οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 1.100 € έως 2.100 €/τ.μ.

Ενοίκια: Διαμορφώνονται από 5,0 € έως 7,5 €/τ.μ.

Ποιότητα ακινήτου και εγγύτητα σε μέσα μεταφοράς κάνουν τη διαφορά

«Η οικιστική αγορά της Θεσσαλονίκης διατηρεί τη δυναμική της, με τις τιμές να δείχνουν σταθεροποιητικές τάσεις σε υψηλά επίπεδα ενώ η ποιότητα του ακινήτου και η εγγύτητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς αποτελούν πλέον τους καθοριστικούς παράγοντες για τη διαμόρφωση της τελικής αξίας», επισημαίνει ο κ. Μερεκούλιας.

Στεγαστικός εφιάλτης για τους φοιτητές

Αδιανόητη άνοδο της τάξης του 127% (!) σε μία δεκαετία (από το 2016) εμφάνισαν οι τιμές ενοικίασης των φοιτητικών κατοικιών στη Θεσσαλονίκη, καθώς το κόστος από τα 4,8 ευρώ ανά τ.μ. το 2017 έκανε στα 10,9 ευρώ το 2026, βάσει στοιχείων της Geoaxis.

Πάτρα και Θεσσαλονίκη αποτελούν τις πόλεις με την μεγαλύτερη άνοδο σε ετήσια βάση με υψηλότερες κατά 8,1% τις τιμές σε σχέση με το 2025. Από την άλλη πλευρά, στην Αθήνα έπειτα από το ράλι των τιμών στη δεκαετία, η αύξηση το τελευταίο χρόνο ήταν η ηπιότερη και διαμορφώθηκε στο 5,9%.

Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στο ύψος του ενοικίου. Τα στοιχεία για την ηλικία του διαθέσιμου αποθέματος δείχνουν ότι μεγάλο μέρος των κατοικιών στις οποίες στρέφονται οι φοιτητές είναι αρκετών δεκαετιών.

Η Θεσσαλονίκη έχει το γηραιότερο απόθεμα, με διάμεση ηλικία 56 έτη, ενώ ακολουθεί η Αθήνα με 51 έτη. Στην Πάτρα η διάμεση ηλικία υποχωρεί στα 29 έτη, στην Κομοτηνή στα 27 και στον Βόλο στα 23.

Ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει ηλικία περίπου 30 έως 50 ετών με Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο και Κομοτηνή να εμφανίζουν διάμεση επιφάνεια 40 τ.μ.

Τα 5 σημεία – κλειδιά

1)Σε υψηλά επίπεδα σταθεροποιούνται οι τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη.

2)Αν και τα ακίνητα δείχνουν να μην ακολουθούν τους «τρελούς» ρυθμούς αύξησης των προηγούμενων χρόνων, παραμένουν απρόσιτα για τη μεσαία τάξη.

3) Με την προσφορά κατοικίας περιορισμένη, η πτώση τιμών παραπέμπεται στο πολύ μακρινό μέλλον.

4)Στην πόλη παρατηρούνται έντονες ανισότητες στη διαμόρφωση των τιμών ανά περιοχή με την απόσταση κέντρου και δυτικών προαστίων να διευρύνεται.

5) Πρόκληση για την διάθεση περισσότερων σπιτιών αποτελεί το νέο «Σπίτι μου», με τους περιορισμούς του προγράμματος να ρίχνουν τις προσδοκίες για ουσιαστική ανάσα στη στεγαστική κρίση.

Το πιο γενναιόδωρο «Σπίτι Μου 3» και οι… ρωγμές

Νέα δεδομένα φέρνει το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» που θα τρέξει από τις αρχές του 2027 καθώς διευρύνεται το όριο της αξίας των ακινήτων που μπορούν να ενταχθούν στη δράση η οποία στοχεύει να προσφέρει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια με διευρυμένα κριτήρια. Η αλλαγή αυτή επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα από τα βασικά προβλήματα που είχαν καταγραφεί στους προηγούμενους κύκλους.

Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ, θα υλοποιηθεί μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (τα 500 εκατ. ευρώ προέρχονται από τα δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης, 500 εκατ. ευρώ από τα ταμειακά διαθέσιμα της ΕΑΤ και 1 δισ. ευρώ θα είναι τραπεζικά δάνεια). Η σημαντική άνοδος των τιμών στην αγορά ακινήτων είχε περιορίσει τις διαθέσιμες επιλογές για τους ενδιαφερόμενους, καθώς ήταν δύσκολο να εντοπιστούν ακίνητα χαμηλότερης αξίας που να πληρούν παράλληλα τα κριτήρια του προγράμματος.

Το ανώτατο όριο θα αυξηθεί στις 300.000 ευρώ, έναντι 250.000 ευρώ που ίσχυε στα προηγούμενα προγράμματα. Ο στόχος είναι να μπορέσουν να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία 15.000 έως 20.000 νοικοκυριά (πάνω από 2.000 εκτιμάται πως θα ωφεληθούν στη Θεσσαλονίκη), με έμφαση στους νέους και τα νέα ζευγάρια.

Ωστόσο, δεν προβλέπεται καμία αλλαγή στην παλαιότητα των επιλέξιμων ακινήτων (με το 2007 να διατηρείται ως τελευταίο έτος κατασκευής των επιλέξιμων ακινήτων), ένα κριτήριο κομβικής σημασίας για την επιτυχία της δράσης.

Τα κριτήρια

Αναλυτικότερα, διευρύνονται σημαντικά τα κριτήρια:

• Ηλικία: Έως 55 ετών, από 50.

• Αξία κατοικίας: έως 300.000 ευρώ, από 250.000.

• Μέγιστο δάνειο: έως 230.000 ευρώ, από 190.000.

• Η χρηματοδότηση μπορεί να καλύπτει έως 90% της αξίας του ακινήτου.

• Η προσαύξηση του οικογενειακού εισοδηματικού ορίου αυξάνεται σε 7.000 ευρώ ανά παιδί, από 5.000 ευρώ.

Αυξάνονται επίσης τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά για οικογένειες με περισσότερα από τέσσερα παιδιά.

Tα αγκάθια

Η αυξημένη χρηματοδοτική δυνατότητα του νέου προγράμματος έρχεται αντιμέτωπη με το βασικό πρόβλημα της αγοράς: Την περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Η εμπειρία του «Σπίτι μου 2» έδειξε ότι η απότομη αύξηση της ζήτησης για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών οδήγησε ορισμένους ιδιοκτήτες σε αύξηση των ζητούμενων τιμών.

Το βασικό πρόβλημα στην αγορά κατοικίας εντοπίζεται στη στενότητα της προσφοράς και, υπό αυτό το πρίσμα, ένα πρόγραμμα που μειώνει το κόστος χρηματοδότησης μπορεί μεν να διευκολύνει την απόκτηση πρώτης κατοικίας, δεν αρκεί όμως από μόνο του για να αντιμετωπίσει τις πιέσεις που δημιουργούνται στην αγορά.

Η ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος περνά και μέσα από την αύξηση της προσφοράς, με κίνητρα για ανακαινίσεις, επανένταξη κλειστών και σήμερα ανεκμετάλλευτων κατοικιών στην αγορά, αλλά και περισσότερες νέες κατασκευές.

Υπό αυτό το πρίσμα, υπάρχει κίνδυνος μέρος του οικονομικού οφέλους από το χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης να περιοριστεί εάν οι τιμές των επιλέξιμων ακινήτων κινηθούν έντονα ανοδικά. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής μπορεί να εξασφαλίσει φθηνότερο στεγαστικό δάνειο, αλλά να χρειαστεί τελικά να πληρώσει υψηλότερο τίμημα για την ίδια κατοικία.

Σημειώνεται ότι στο πλαίσιο του «Σπίτι μου 2» εγκρίθηκαν 15.097 δάνεια, συνολικής αξίας 1,82 δισ. ευρώ, απορροφώντας το 94,5% του συνολικού προϋπολογισμού του προγράμματος. Από τις εγκρίσεις, το 93,5% μετατράπηκε σε σύμβαση και συνολικά υπογράφηκαν 14.114 δανειακές συμβάσεις, ύψους 1,54 δισ. ευρώ. Το 63% των συνολικών εγκεκριμένων δανείων αφορούσε τις περιοχές της Αττικής και της Κεντρικής Μακεδονίας (κατά βάση Θεσσαλονίκη, Αθήνα).

Μέσα από το «Σπίτι μου 2» κινητοποιήθηκαν αγορές ακινήτων συνολικής αξίας άνω των 2,15 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 1,54 δισ. προήλθαν από τους δανειολήπτες και τα 943,2 εκατ. ευρώ από τη δημόσια στήριξη, από τα οποία τα 909,2 εκατ. ευρώ αφορούν τη συμμετοχή στα δάνεια και τα 34,1 εκατ. ευρώ στην επιδότηση επιτοκίου. Το μέσο ύψος δανείου διαμορφώθηκε σε 120.400 ευρώ, ενώ η μέση εμπορική αξία των ακινήτων διαμορφώθηκε σε 152.100 ευρώ, με μέσο εμβαδόν σε 88,5 τ.μ.

*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 20 Σεπτεμβρίου 2026