H φθίνουσα πορεία της αντιπαροχής, άλλοτε «βασίλισσας» της αγοράς, η «μεταφορά» της ζήτησης οικοπέδων (που γενικά είναι δυσεύρετα)σε Επανομή, Θέρμη, Πυλαία, Χορτιάτη και η απότομη κάμψη της οικοδομής (μετά και την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ τον περασμένο Δεκέμβριο), διαμορφώνουν το τοπίο στη Θεσσαλονίκη.
Βαρύ, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, φέρεται ότι είναι το τίμημα που πληρώνει ο τομέας των κατασκευών λόγω της αβεβαιότητας που επικρατεί γύρω από την εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οι νέες οικοδομικές άδειες ανήλθαν σε μόλις 2.334 τον Απρίλιο, από 2.823 τον ίδιο μήνα του 2024 (-17,3%). Στο σύνολο του πρώτου τετραμήνου του 2025, ο αριθμός των αδειών ανήλθε σε 8.444, έναντι 11.446 την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (-26,2%).
Στροφή στα προάστια
Στο πλαίσιο αυτό, η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων φανερώνει και την δυσκολία της επίλυσης του γόρδιου δεσμού της στεγαστικής κρίσης με το οικιστικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης να μην ανανεώνεται, ελλείψει γης για να χτιστούν σπίτια. Δεν είναι τυχαίο πως οι εργολάβοι στρέφονται εκτός κέντρου Θεσσαλονίκης όπου είναι ευκολότερη η εύρεση οικοπέδων με την ζήτηση για σπίτια και οικόπεδα να μετατοπίζεται σταδιακά στα προάστια της Θεσσαλονίκης που μπορούν να… σηκώσουν το «βάρος», την ώρα που το οικιστικό συγκρότημα ασφυκτιά.
Υπό αυτό το πρίσμα, οι τιμές των οικοπέδων σε κέντρο Θεσσαλονίκης, νέα Παραλία, Τούμπα, Καλαμαριά (από 1.300 – 2.600 το τ.μ.) διαγράφουν πορεία πρωταθλητισμού με Μενεμένη, Νεάπολη, Αμπελόκηπους να αποτελούν πιο προσιτές περιοχές.
Ακολουθεί ενδεικτικός πίνακας με τιμές πώλησης οικοπέδων ανά περιοχή:
| Περιοχή | Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.) |
| Θεσσαλονίκη Κέντρο | 2.680,00 € |
| Νέα Παραλία | 1.630,00 € |
| Ντεπώ | 1.150,00 € |
| Τούμπα | 1.620,00 € |
| Τριανδρία | 1.240,00 € |
| Φάληρο | 1.550,00 € |
| Καλαμαριά | 1.330,00 € |
| Πυλαία | 1.020,00 € |
| Συκιές | 1.150,00 € |
| Νεάπολη | 930,00 € |
| Αμπελόκηποι | 1.020,00 € |
| Μενεμένη | 820,00 € |
«Πτωτικές τάσεις στην αντιπαροχή, πιο συμφέρουσα για τους εργολάβους η αγορά οικοπέδων»
«Όσον αφορά τον κλάδο των οικοπέδων, οι συμβάσεις αντιπαροχής καταγράφουν πτωτικές τάσεις τα τελευταία έτη. Το γεγονός αυτό οφείλεται στην τάση των εργολάβων να αποφεύγουν την αντιπαροχή, με την αγορά οικοπέδου να αποτελεί συχνά την πιο συμφέρουσα λύση, λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής (το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 1.800 €/τ.μ. και 2.200 €/τ.μ. για σύγχρονες οικιστικές κατασκευές, ενώ σε περιπτώσεις ποιοτικών έργων φτάνει και τα 2.400 €/τ.μ.)», σημειώνει στο emakedonia.gr ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων τείνουν να προτιμούν να πωλήσουν τις ιδιοκτησίες τους, κυρίως λόγω των καταστάσεων που παρατηρήθηκαν στα χρόνια της κρίσης.
Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ένα εύλογο ποσοστό αντιπαροχής σπάνια ξεπερνάει το 30%-35% και εξαρτάται από τα ειδικά χαρακτηριστικά του εκάστοτε οικοπέδου, όπως το μέγεθος και η επιτρεπόμενη δόμηση.
Οι… ανισότητες της αντιπαροχής
Στην περιοχή της Θεσσαλονίκης συγκεκριμένα, σε δημοφιλείς περιοχές όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία και τη Τούμπα, τα ποσοστά αντιπαροχής φτάνουν και το 40%-50%, ενώ στις δυτικές περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος κυμαίνονται κοντά στο 30%.
Τα ποσοστά αυτά επηρεάζονται σημαντικά από την περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων στην περιοχή της Θεσσαλονίκης, ενώ παράλληλα το διαθέσιμο απόθεμα αξιοποιήσιμων οικοπέδων χωρίς πολεοδομικούς περιορισμούς και προβλήματα είναι ακόμα μικρότερο.
Όσον αφορά τη ζήτηση, περιοχές όπως η Θέρμη, η Πυλαία και ο Χορτιάτης καταγράφουν σημαντική άνοδο, όπως και η Επανομή, υποδεικνύοντας την επέκταση του ενδιαφέροντος των αγοραστών και προς περιοχές με χαμηλότερες τιμές. Συνολικά, παρατηρείται στροφή των αγοραστών προς περιοχές που εμφανίζουν αναπτυξιακές προοπτικές, μεταβάλλοντας τις τάσεις στην αγορά γης στη Θεσσαλονίκη.
Πάνω 10% η Δυτική Θεσσαλονίκη
«Στη Δυτική Θεσσαλονίκη συγκεκριμένα, η υλοποίηση του business park Hub 26, καθώς και η επικείμενη αξιοποίηση των βιομηχανικών εγκαταστάσεων ΦΙΞ, άλλαξαν σημαντικά το προφίλ της περιοχής με αποτέλεσμα οι αυξήσεις στις τιμές των οικοπέδων το τελευταίο εξάμηνο να φτάνουν το 10%. Οι επενδυτές προσανατολίζονται κυρίως προς την κατασκευή σύγχρονων γραφειακών χώρων αλλά και οικιστικών ακινήτων, τα οποία ενισχύθηκαν έπειτα από αλλαγές στις χρήσεις γης στο τέλος του 2024», καταλήγει ο κ. Μερεκούλιας.
Τι είναι η αντιπαροχή που «έχτισε» την Ελλάδα
Η άλλοτε… «δοξασμένη» αντιπαροχή υποχωρεί καθώς οι εργολάβοι, λόγω της απογείωσης του κατασκευαστικού κόστους προτιμούν την αγορά του οικοπέδου παρά να μπουν σε… παζάρια για την αντιπαροχή.
Την ίδια στιγμή, και οι ιδιοκτήτες οικοπέδων είναι επιφυλακτικοί με την πρακτική της αντιπαροχής.
Με απλά λόγια η αντιπαροχή είναι ένα είδος συναλλαγής που συμφέρει τόσο τον οικοπεδούχο (τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου) όσο και τον εργολάβο που αναλαμβάνει στο συγκεκριμένο οικόπεδο να ανεγείρει πολυκατοικία με βάση τους πολεοδομικούς κανόνες της περιοχής. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου διαθέτει το οικόπεδο του και ο εργολάβος την χρηματοδότηση και την τεχνογνωσία.
Συμφέρει στον οικοπεδούχο διότι τα ακίνητα που θα πάρει ως αντάλλαγμα από τον εργολάβο θα έχουν εμφανώς μεγαλύτερη αξία από την αξία του οικοπέδου αν το πουλούσε ως γη σε ποσοστό 25-30% επιπλέον.
Συμφέρει και στον εργολάβο διότι τα κεφάλαια που θα διέθετε να αγοράσει την γη τα διαθέτει στην κατασκευή του έργου, άρα αποκτά αυτόματα την δυνατότητα να προχωρήσει σε περισσότερα έργα και να έχει περισσότερες πωλήσεις.
Η αντιπαροχή ήταν η συνήθης πρακτική στην Ελλάδα κατά την μεταπολεμική περίοδο, επί της ουσίας «έχτισε» και διαμόρφωσε το πολεοδομικό μοντέλο που ακολούθησε η χώρα μας.
Άνθισε τις δεκαετίες του 1960, του 1970 και του 1980 φτάνοντας στο αποκορύφωμα το 1990 και το 2000 μέχρι και το 2006, όταν επιβλήθηκε ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
Οι εργολάβοι προτιμούν αντί να αγοράσουν το οικόπεδο για να χτίσουν μία οικοδομή, να παραχωρήσουν στον οικοπεδούχο διαμερίσματα ή καταστήματα στην οικοδομή που θα ανεγερθεί.
Η οικονομική κρίση και η έλλειψη ανοικοδόμησης την περίοδο των μνημονίων… περιόρισαν δραστικά την αντιπαροχή στα χρόνια που ακολούθησαν. Από το 2021 η αντιπαροχή ξαναμπήκε δειλά – δειλά στο λεξιλόγιο της κτηματαγοράς, χωρίς ωστόσο σε καμία περίπτωση να αποκτήσει τις δόξες και την «αίγλη» του παρελθόντος.
