Κάνε κλικ και δες περισσότερο emakedonia.gr στην αναζήτηση της Google
Πρόσθεσέ το στην GoogleΗ πολεμική σύγκρουση ΗΠΑ - Ιράν και η εγκαθίδρυση ενός πρωτοφανούς καθεστώτος αβεβαιότητας στην παγκόσμια οικονομία πληγώνει (μεσοσταθμικά στο 6% κυμαίνεται η αύξηση στα οικοδομικά υλικά) αλλά δεν ανακόπτει τη δυναμική της ανοικοδόμησης, με τις μπουλντόζες να κρατούν αναμμένες τις μηχανές σε ανατολική και δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης.
Σε κάθε περίπτωση, η έλευση της πολυπόθητης ειρήνης στη Μέση Ανατολή θα χτίσει ηρεμία στην αγορά ενώ η παράταση της αστάθειας θα κάνει τις νεόδμητες κατοικίες ακόμα πιο… απρόσιτες για την συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού.
«Ξαναμπαίνουμε σε δοκιμασία, διατηρεί τη δυναμική της η οικοδομή, δεν περνούν μέχρι στιγμής οι αυξήσεις στους αγοραστές»
«Υλικά τα οποία είχαν βάση το πετρέλαιο, όπως είναι παραδείγματος χάριν το φελιζόλ, αυξήθηκαν από την αρχή του πολέμου γύρω στο 15% σε σχέση με την περίοδο πριν τον πόλεμο. Τα υπόλοιπα οικοδομικά υλικά όπως γυψοσανίδες, μέταλλα, κόλλες, αυξήθηκαν κατά μέσα όρο γύρω στο 6%, ο οικοδομικός σίδηρος αυξήθηκε γύρω στο 8%. Το σκυρόδεμα, το οποίο είναι βασικό υλικό δεν έχει αυξήσει τις τιμές του. Σε γενικές γραμμές ο μέσος όρος αυξήσεων σε όλα τα οικοδομικά υλικά δεν ξεπερνά το 6% σήμερα. Πιστεύουμε βέβαια με τις τελευταίες εξελίξεις πως πάλι ξαναμπαίνουμε σε μία δοκιμασία», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Θεόδωρος Λιόκας, Γραμματέας του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδας.
«Αν όμως ομαλοποιηθεί η κατάσταση με το πετρέλαιο, πιστεύω ότι και λόγω του ανταγωνισμού, οι τιμές θα αποσυμπιεστούν. Αυτή τη στιγμή έχουν αυτές τις αυξήσεις, ακριβώς επειδή υπάρχει αυτή η αβεβαιότητα και κυρίως πολλές από τις αυξήσεις αυτών των οικοδομικών υλικών δεν είναι από αυτό καθεαυτό το υλικό, αλλά είναι από τα μεταφορικά, τα οποία επιβαρύνονται με την αύξηση των καυσίμων, προσθέτει.
«Σε αυτή τη φάση που είμαστε, δεν έχει φρενάρει η ανοικοδόμηση, γιατί θεωρούμε πως η κατάσταση μπορεί να ομαλοποιηθεί και να είναι παροδική αν ο πόλεμος λήξει. Η ανοικοδόμηση στη Θεσσαλονίκη αφορά κυρίως Θέρμη, Πυλαία, Εύοσμο, Καλαμαριά, υπάρχει δυναμική και συνεχίζεται. Αν η αβεβαιότητα λόγω του πολέμου συνεχιστεί, οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά θα περάσουν και στις τιμές των νεόδμητων, για την ώρα δεν έχουν περάσει, Επομένως, ανάλογα με το τι υλικά χρησιμοποιείς σε κάθε στάδιο της οικοδομής είναι ανάλογες και οι αυξομειώσεις και οι ανατιμήσεις», τονίζει.
Έρμαιο της πολεμικής αστάθειας οι κατασκευαστές
Σε αυτό το πλαίσιο, το χειρότερο για τους κατασκευαστές είναι ότι δεν μπορούν πλέον να «κλειδώσουν» τιμές την στιγμή της υποβολής της παραγγελίας τους. Αντιθέτως, η τιμή «παίζει» μέχρις ότου παραδοθούν τα υλικά, οπότε και τιμολογούνται στην εκάστοτε ισχύουσα τιμή. Αυτό ανατρέπει προφανώς τον προϋπολογισμό του κάθε έργου και αφήνει έκθετο τον κατασκευαστή, ανεβάζοντας κατακόρυφα το ρίσκο του και συμπιέζοντας την κερδοφορία.
Άλλωστε, σε αντίθεση με ό,τι συνέβη το 2022, όταν και πάλι σημειώθηκε «ράλι» στις τιμές των υλικών κατασκευής, λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, σήμερα, η μετακύλιση του αυξημένου κόστους στις τιμές πώλησης δεν είναι το ίδιο εύκολη, σε μία κουρασμένη αγορά.
Φωτιά τα νεόδμητα
Σύμφωνα με τα στοιχεία των δεικτών τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ) από το 2022 και μέχρι το τέλος του 2025, οι τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 33,7%. Μάλιστα, ακριβώς λόγω των μεγάλων αυξήσεων, το αγοραστικό κοινό είναι περιορισμένο (καθώς τα εισοδήματα… βαριανασαίνουν, απόρροια των εντεινόμενων ανατιμήσεων), μιας και απαιτούνται πάνω από 350.000 ευρώ και συχνά ακόμα και 500.000 – 600.000 ευρώ αν αυτό βρίσκεται σε «καλές» περιοχές, όπως η Καλαμαριά.
Με δεδομένο ότι πλέον έχει εκλείψει και ο παράγοντας της ζήτησης από το εξωτερικό, τα ακίνητα αυτά είναι δυσκολότερο να πουληθούν κι ακόμα περισσότερο αν λόγω αυξημένου κατασκευαστικού κόστους, απαιτηθούν και νέες αυξήσεις, ώστε να μην είναι ζημιογόνα τα έργα.
Συνεπώς, εφόσον δεν υπάρξει σύντομα αποκλιμάκωση των τιμών, κάτι δύσκολο με βάση τα τρέχοντα δεδομένα αν δεν λήξει οριστικά ο πόλεμος, το πιθανότερο είναι να μπει «φρένο» στις ενάρξεις νέων οικοδομών, τουλάχιστον μέχρι νεοτέρας. Συνεπώς, θα υπάρξει και νέα υστέρηση στην παραγωγή νέων κατοικιών, σε μια περίοδο που δεν υπάρχει η σχετική «πολυτέλεια», με τη στεγαστική κρίση να θεριεύει.
Αυξάνονται οικοδομικές άδειες και… τιμές υλικών
Βάσει των τελευταίων στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, το μέγεθος της οικοδομικής δραστηριότητας (ιδιωτικής - δημόσιας), τον Ιανουάριο του 2026, στο σύνολο της χώρας, με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, ανήλθε σε 2.034 οικοδομικές άδειες (271 στην Κεντρική Μακεδονία από 213 τον Ιανουάριο του 2025), που αντιστοιχούν σε 482.056 m² επιφάνειας και 2.612.547 m³ όγκου, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 15,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 67,3% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 107,3% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025.
Υπό αυτό το πρίσμα, αύξηση 2,5% σημείωσε ο γενικός δείκτης τιμών κατηγοριών έργων κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών το α’ τρίμηνο φέτος σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του α’ τριμήνου 2025, έναντι αύξησης 2,7% που σημειώθηκε κατά την σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών το 2025 με το 2024. Ενώ, σε σύγκριση με τον δείκτη του δ’ τριμήνου 2025 παρουσίασε αύξηση 1,1%, έναντι αύξησης 0,7% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2025 με το 2024.
Πάντως, τα συγκεκριμένα στατιστικά δεν ενσωματώνουν σε όλο τους το εύρος τις επιδράσεις του πολέμου…
Ανοιχτό το «πάγωμα» του ΦΠΑ στα νεόδμητα και το 2027
Σε μία προσπάθεια τόνωσης της οικοδομής, στον «πάγο» διατηρεί τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα μέχρι το τέλος του 2026 η κυβέρνηση, με ανοιχτό το ενδεχόμενο το μετρό να παραταθεί και το 2027.
Με την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στην οικοδομή όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα συνεχίζουν να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%.
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές αποτελεί βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή και επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά. Με την αναστολή του ΦΠΑ συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.
Για παράδειγμα:
Για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ:
Το κόστος για τον αγοραστή πριν από την αναστολή του ΦΠΑ έφτανε στα 248.000 ευρώ (φόρος μεταβίβασης και ΦΠΑ).
Με το ειδικό καθεστώς στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία του θα διαμορφωθεί στα 206.000 ευρώ.
Έτσι, η τελική τιμή του ακινήτου είναι μειωμένη κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.
Τα 5 σημεία – κλειδιά
1)Συνεχίζουν να «μουγκρίζουν» οι μπουλντόζες στη Θεσσαλονίκη, παρά τις πολεμικές σειρήνες.
2) Στην ανατολική και δυτική πλευρά της πόλης νέα σπίτια χτίζονται, με τις αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά για την ώρα να μην υποσκάπτουν τα θεμέλια της οικοδομής.
3) Το χάσμα προσφοράς - ζήτησης κατοικίας πάντως θα πάρει χρόνια για να γεφυρωθεί με τις τιμές των ακινήτων να συνεχίζουν το ράλι αυξήσεων.
4)Εφόσον παραταθεί επί μακρόν η πολεμική σύγκρουση, οι τιμές στα νεόδμητα θα απογειωθούν, με τις κατασκευαστικές να κινδυνεύουν να βρεθούν σε στρατηγικό αδιέξοδο.
5)H μεγαλύτερη πρόκληση στην αγορά κατοικίας παραμένει πάντως η αύξηση του οικιστικού αποθέματος, με το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω» να έχει δύσκολο έργο.
ΝΕΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ «ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ»
Το στοίχημα και οι παγίδες για να μπουν νέα σπίτια στην αγορά
Με συγκρατημένες προσδοκίες ξεκινά τον Ιούνιο το πρόγραμμα «Ανακαινίζω» για να ενισχυθεί η πολιτική αύξησης της προσφοράς ακινήτων με «πηγή» τη δεξαμενή των κλειστών σπιτιών με στόχευση σε 15.000-20.000 ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων (πάνω από 3.000 στη Θεσσαλονίκη) οι οποίοι, εκτός του ότι θα πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος, θα πειστούν από μια επιδότηση που μπορεί να φτάνει και στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο να ανακαινίσουν το κλειστό τους διαμέρισμα και να το διαθέσουν για μακροχρόνια ενοικίαση.
Εκτός από το… τυρί της επιδότησης (και ενδεχομένως της φορολογικής απαλλαγής για το εισόδημα που θα αποκτηθεί, καθώς μένει να διευκρινιστεί αν τα δύο κίνητρα θα ισχύουν ταυτόχρονα) υπάρχουν και παγίδες:
Πρώτον, η επιδότηση δίνεται για δαπάνες που αποδεικνύονται με σχετικά παραστατικά, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να επιβληθεί και ο ΦΠΑ που αναλογεί. Δεύτερον, τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο φαντάζουν πολλά, όμως η πληθωριστική κρίση έχει εκτινάξει το κόστος ανακαίνισης ακινήτων, οπότε μένει να φανεί αν θα υπάρξουν ενδιαφερόμενοι ικανοί να καλύψουν τη διαφορά με ίδιους πόρους.
Και τρίτον, όποιος ενταχθεί στο πρόγραμμα θα αναλάβει συγκεκριμένες δεσμεύσεις όσον αφορά τη διαμόρφωση του ενοικίου. Θα προβλέπονται «κόφτες», καθώς ο τελικός στόχος είναι η διάθεση ακινήτων προς ενοικίαση σε «λογικές τιμές».
H παροχή οικονομικών κινήτρων για την ανακαίνιση κλειστών ακινήτων, ώστε να διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση, δεν εφαρμόζεται για πρώτη φορά στην Ελλάδα. Από τον Απρίλιο του 2024 έχει λανσαριστεί το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», το οποίο προσφέρει επιδότηση έως και 8.100 ευρώ για ανακαίνιση ακινήτων επιφανείας έως 100 τετραγωνικών. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν έλλειψη ενδιαφέροντος από την αγορά. Με βάση τα στοιχεία της ΔΥΠΑ, έως και το τέλος Μαρτίου είχαν καταγραφεί 10.609 εγγραφές. Από αυτές, όμως, μόλις 3.415 αφορούσαν εγκεκριμένες αιτήσεις, 3.512 απορριφθείσες, ενώ καταγράφονταν και 3.639 ανακλήσεις.
Σε έναν βαθμό η περιορισμένη ζήτηση σχετίζεται και με το γεγονός ότι η εξαγγελία του νέου προγράμματος «Ανακαινίζω» έχει γίνει εδώ και αρκετούς μήνες. Είναι προφανές ότι ένας ιδιοκτήτης που μπορεί να εντάξει το ακίνητό του και στο ένα πρόγραμμα και στο άλλο, θα προτιμήσει το καινούργιο που προσφέρει επιδότηση έως 36.000 ευρώ για διαμέρισμα έως 120 τ.μ και όχι έως 8.100 ευρώ για διαμέρισμα έως 100 τ.μ. To ερώτημα είναι, αν με τις αλλαγές που προωθούνται θα καταγραφεί και η επιδιωκόμενη αύξηση του ενδιαφέροντος.
Τα νέα δεδομένα έχουν ως εξής:
1. Μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα ακίνητα επιφανείας έως και 120 τ.μ., κατασκευασμένα με άδεια που έχει εκδοθεί έως και το τέλος του 1990.
2. Πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια: 25.000 ευρώ για τον άγαμο, 35.000 ευρώ για τον έγγαμο συν 5.000 ευρώ για κάθε παιδί.
3. Τα ακίνητα πρέπει να είναι δηλωμένα ως κλειστά για τουλάχιστον τρία χρόνια, κάτι που θα αποδεικνύεται και από τις καταναλώσεις ρεύματος. Οι υπολογισμοί του υπουργείου Οικονομικών κάνουν λόγο για 400.000 διαμερίσματα, που δυνητικά μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα, καθώς έχουν μηδενικές ή ελάχιστες καταναλώσεις ρεύματος.
Αναζητούνται 15.000-20.000 ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα πειστούν από μια επιδότηση έως και 300 ευρώ ανά τ.μ. για την ανακαίνιση με την υποχρέωση της ενοικίασης.
4. Τα ποσοστά επιδότησης θα εξαρτώνται από την οικογενειακή κατάσταση και θα φτάνουν ακόμη και το 90%-95%. Τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό θα λειτουργούν ως πλαφόν. Δηλαδή ανώτατη επιδότηση 15.000 ευρώ για διαμέρισμα 50 τ.μ., 18.000 ευρώ για 60 τ.μ. κ.λπ.
Το βασικό ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι το γιατί τόσες χιλιάδες ιδιοκτήτες κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους, καθώς αυτό θα κρίνει την επιτυχία του προγράμματος. Αν ο βασικός λόγος είναι η έλλειψη χρημάτων για την ανακαίνιση, οι αυξημένες επιδοτήσεις μπορεί να δώσουν απάντηση, αλλά και πάλι στην πράξη θα φανεί αν αυτό είναι αρκετό.
*Δημοσιεύτηκε στη «Μακεδονία της Κυριακής» στις 17 Μαΐου 2026
